??4月25日，中共中央政治局會議召開，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。

??關(guān)于房地產(chǎn)的表述又有了新的變化，具體來看：

??加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

??進(jìn)一步拆解來看，政治局會議釋放了三個(gè)重要信號：

??首先，城市更新將全面提速，以存量撬動(dòng)增量釋放剛性和改善需求。

??其次，政治局會議首次提出“加大高品質(zhì)住房供給”，結(jié)合今年兩會政府工作報(bào)告首次提出建設(shè)“好房子”的要求，2025年建設(shè)“高品質(zhì)住房”“好房子”將成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型新方向。

??最后，存量商品房和存量閑置土地回購作為行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎，在加速推進(jìn)過程中將迎來進(jìn)一步優(yōu)化。

??總的來看，政治局會議提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，當(dāng)前市場仍處于“L”型筑底階段，仍需要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，后續(xù)政策尤為關(guān)鍵。

??政治局會議提出，要加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展歷史的必然過程。

??兩會期間，住建部部長倪虹提出，2025年持續(xù)推進(jìn)城市更新，并在民生類項(xiàng)目中抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造。也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造項(xiàng)目，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模，穩(wěn)妥推進(jìn)貨幣化安置。三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)。

??隨著政治局再次定調(diào)，預(yù)計(jì)2025年城市更新將全面提速，城中村和危舊房改造政策的核心在于“以存量撬動(dòng)增量”。

??短期通過貨幣化安置和專項(xiàng)融資拉動(dòng)需求、穩(wěn)定市場預(yù)期，助力樓市止跌回穩(wěn)，通過貨幣化安置（如直接發(fā)放購房補(bǔ)貼或房票），引導(dǎo)被拆遷居民優(yōu)先購買存量商品房，預(yù)計(jì)2025年新增100萬套城中村改造將拉動(dòng)約2億平方米商品房去化，進(jìn)一步釋放潛在剛性購房需求，加速庫存消化，緩解存量商品房高庫存壓力。

??政治局會議提到“加大高品質(zhì)住房供給”，這也是近年來首次在政治局會議上明確“高品質(zhì)住房”，同時(shí)也與兩會政府工作報(bào)告中提出的建設(shè)“好房子”相呼應(yīng)。

??順應(yīng)當(dāng)前居民改善居住需要，通過住房品質(zhì)升級，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。同時(shí)倒逼房企提升住房產(chǎn)品力，撬動(dòng)增量改善需求釋放。新模式之下對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型也指明了方向，即開發(fā)業(yè)務(wù)品質(zhì)化，這也是房企實(shí)現(xiàn)自我“造血”良性循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)。

??政治局會議還提到了“優(yōu)化存量商品房收購政策”。存量商品房和存量閑置土地回購是行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎。

??通過專項(xiàng)債券收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障房，優(yōu)化供需平衡，不過目前存量收儲真正有效落地的城市和項(xiàng)目有限，后續(xù)將優(yōu)化在具體實(shí)施過程中遇到的問題，以推動(dòng)商品房收儲真正落地，為其他政策落地成功作出表率，極大提振市場信心。2025年，房地產(chǎn)行業(yè)供給端仍將以“優(yōu)化增量、盤活存量”重塑行業(yè)生態(tài)。

??相比去年9月26日政治局會議，本次政治局會議最關(guān)鍵的表述在于“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，自去年9月26日提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，一攬子政策組合拳提振市場信心，2025年一季度行業(yè)延續(xù)止跌回穩(wěn)勢頭，交易量價(jià)回穩(wěn)、企業(yè)資金壓力緩解、土地市場局部回暖等積極信號明顯，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“政策托底+市場自發(fā)修復(fù)”雙重特征。

??接下來政策的核心就是要鞏固這來之不易的穩(wěn)定態(tài)勢。

??結(jié)合當(dāng)前市場現(xiàn)狀以及今年以來中央表態(tài)，預(yù)計(jì)2025年中央房地產(chǎn)政策將圍繞“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”三大核心目標(biāo)，并繼續(xù)從以下四個(gè)重點(diǎn)方向發(fā)力，進(jìn)一步形成“四策并舉”的政策組合拳：

??第一，供需兩端政策協(xié)同發(fā)力。需求側(cè)將繼續(xù)調(diào)減限購、限貸等限制性措施，釋放剛需和改善性需求潛力，重點(diǎn)支持新市民、多子女家庭等群體購房；供給側(cè)將通過收購存量商品房、閑置土地收儲優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，形成“以存量換增量”的良性循環(huán)，緩解庫存壓力。同時(shí)，中央將強(qiáng)化城市更新與保障性住房的聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)“收購—轉(zhuǎn)化—分配”閉環(huán)運(yùn)作，既盤活存量資產(chǎn)，又增強(qiáng)住房保障體系的普惠性。

??第二，加快構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，引導(dǎo)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升。政策將重點(diǎn)支持綠色建筑、智能家居、適老化改造等技術(shù)應(yīng)用，推動(dòng)房企向“開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)”綜合模式轉(zhuǎn)型。此外，融資協(xié)調(diào)機(jī)制將向符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)、具備科技實(shí)力的企業(yè)傾斜，倒逼行業(yè)淘汰低效產(chǎn)能，形成差異化競爭格局。

??第三，加大城市更新力度，城中村改造范圍將持續(xù)擴(kuò)大，通過貨幣化安置、房票制度等引導(dǎo)需求釋放，尤其是一線及核心二線城市將加大城中村改造力度，如上海推進(jìn)中心城區(qū)舊里改造、重慶擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模，并通過“房票安置+商品房去化”聯(lián)動(dòng)機(jī)制穩(wěn)定市場預(yù)期。

??第四，強(qiáng)化金融支持與風(fēng)險(xiǎn)防控并行。中央將延續(xù)適度寬松的貨幣政策，通過專項(xiàng)再貸款、特別國債等工具補(bǔ)充房企流動(dòng)性，重點(diǎn)支持保交樓和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資。同時(shí)，推動(dòng)REITs擴(kuò)圍至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，探索以收益權(quán)質(zhì)押、資產(chǎn)證券化等方式盤活存量資產(chǎn)。

??政治局會議明確“加大高品質(zhì)住房供給”，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，并提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，后續(xù)推動(dòng)行業(yè)止跌回穩(wěn)的政策仍將進(jìn)一步釋放。

??2025年開局行業(yè)延續(xù)止跌回穩(wěn)勢頭，二手房成交率先回暖，重點(diǎn)城市土拍市場高溢價(jià)不斷。但房地產(chǎn)市場“核心城市局部修復(fù)、中小城市深度調(diào)整”的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，弱復(fù)蘇類城市增長動(dòng)能放緩，疊加新增需求疲軟、政策效力減弱等因素，市場筑底階段存在很多不確定性，仍需持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。