??2024年5月以來，中央接連出臺政策措施支持地方政府或企業(yè)對未售商品房和閑置土地進行收儲。

??首先是2024年5月17日國務(wù)院政策吹風會正式開啟了去庫存重磅舉措，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??9月份將資金支持比例由60%提高至100%，資金總規(guī)模達5000億元。10月份，財政部也表態(tài)在確保項目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。

??11月自然資源部發(fā)文通知積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨后在11月8日全國常委會辦公廳召開新聞發(fā)布會上明確表示將增加地方政府債務(wù)限額6萬億元，2024年-2026年每年2萬億元，支持地方用于置換各類隱性債務(wù)。

??截至目前，已有多地積極響應(yīng)土地收儲政策，但全面推進落地仍尚需時間。

??隨著房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，新增市場不斷放緩，如何盤活存量閑置土地成為重要課題。

??我們認為，作為支撐房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要一環(huán)，中央乃至各地政府積極推進收儲工作，對于緩解房企資金鏈緊張，提高資源配置效率有著積極意義。

??近年來我國的累計商品住宅待售面積逐漸增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年末全國累計的商品住宅待售面積約為56366萬平米，2023年末增長至67295萬平米，2024年末更是達到了75327萬平米，同比繼續(xù)增長了11.9%。

??銷售的不景氣直接影響到房企的土地投資和開發(fā)，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年房企的土地購置面積同比減少15.4%至21590萬平米，2022年更是直接腰斬至10042萬平米。再加上新開工規(guī)模大幅減少，2023年新開工建面同比減少了20.5%至69669萬平米，相較于2019和2020年16億平米的水平減少了近60%。因此近年來房企持有的待開發(fā)土地面積整體增長，2022年末達到了49828萬平米，創(chuàng)下了2004年以來的新高。

??大量的未售商品房和未開發(fā)土地嚴重影響了市場的供需平衡，增加了房企的資金壓力，同時造成了大量的資源浪費。

??正是為了緩解這些問題，2024年5月以來中央接連出臺政策措施支持地方政府或企業(yè)對未售商品房那個和閑置土地進行收儲，以去行業(yè)庫存，起到調(diào)節(jié)供需關(guān)系的作用。

??2024年11月11日自然資源部發(fā)布了《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，明確了運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的細則。此后各地方政府紛紛響應(yīng)，針對本地情況推出了收回收購?fù)恋卣骷妗?/p>

??整體來看，地方政府在具體做法上基本沿襲了中央政策要求的細則，只是對轄區(qū)內(nèi)收儲土地的范圍進行了確定。從發(fā)布文件的城市來看，基本都是地級市或者下屬區(qū)縣，國內(nèi)一二線大城市由于土地回收相對較多且運行較為完善，因此本輪基本沒有特地發(fā)公告出臺收儲細則。

??近期，廣東省包括珠海、惠州、中山等7個城市披露了2025年的首批專項債閑置土地收儲清單。

??克而瑞的整理統(tǒng)計，2月7日-9日廣東省共有7個城市披露了收儲計劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬平米，總收購價格171.03億元。其中珠海一城就收儲了14幅地塊，共66.52億元，是收儲金額最多的，其次則是惠州的8幅地塊49.75億元。

??單塊土地方面，收購價格最高的是惠州的惠城區(qū)馬安新群上寮JD10-01、JD10-03地塊，收購價格為13.29億元，但同時也是折價力度最高的地塊之一，相對于拿地價格的折扣達到了74.1%。

??從收購折扣來看，在排除掉協(xié)議土地以及已進行部分開發(fā)的土地之后，剩余36塊被收儲凈地對比拿地價格的整體收購折扣為87.5%。其中在潮州、河源以及惠州有6個項目出現(xiàn)了溢價收購的情況，茂名和云浮的6個項目屬于是原價收購。24塊折價收購的土地中，折扣力度在80%以下的共有10塊，力度最大的是云浮XJB-06-27A號地塊，達到了73.2%。

??值得注意的是，從被收購地塊的項目公司性質(zhì)來看，本次被收購的48幅地塊中有45塊都是當?shù)貒笏校渲兄楹Ｊ召彽?4幅地塊中本地的華發(fā)集團就有6幅。而中山收購的三幅地塊中的兩幅屬于當?shù)氐拿駹I企業(yè)，另外一幅則由華潤置地、仁恒置地以及當?shù)貒笏?。整體來看，第一輪的專項債閑置土地收購主要偏向于支持地方國企，同時收購的土地用途方面沒有特別的偏好，住宅、商住、商業(yè)、商辦的占比基本相當。

??對比廣東在內(nèi)的多個地區(qū)陸續(xù)發(fā)布公告的公告來看閑置土地的收儲仍然面臨著以下3個難題：

??1、土地儲備中心只接受凈地交付，要求房企手中的存量閑置土地沒有任何質(zhì)押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。而在通常情況下，房企拿地取得國有土地使用證后就會將土地抵押給銀行獲取開發(fā)貸，即便沒有動工的項目也會將土地抵押給金融機構(gòu)獲得融資，因此房企手中很少有閑置的凈地。已經(jīng)出險的民營房企很難籌集到足夠的資金解押土地；資金實力較為雄厚的央企和地方國企則可以通過調(diào)配資金來解押土地，從而實現(xiàn)土地變現(xiàn)的目的，這可能是廣東省首批被收購的閑置土地基本屬于國企所有的部分原因。

??2、收儲存量閑置土地需對比市場評估價格和土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價格作為收儲價格，一般情況下不足以覆蓋房企已經(jīng)進行的融資，企業(yè)普遍難以接受。而地方政府財政壓力普遍較大，即便有專項債補充收購資金也輕易不會提高收購價格，這就成為了阻礙土地收儲的基本矛盾。同時由于部分地區(qū)的地方政府已經(jīng)有了較大的債務(wù)壓力，專項債的發(fā)行也可能遇到一定的困難，進而減緩?fù)恋厥諆M程。

??3、根據(jù)《通知》的要求，運用專項債收儲存量閑置土地，再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)。也就是說，專項債收儲的存量閑置土地，要么用于基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施建設(shè)，要么用于保障房（包括人才公寓）建設(shè)。由于部分房地產(chǎn)市場低迷的城市消化土地的能力有限，即使完成土地收儲后也可能僅僅是徒增政府壓力，這也在一定程度上降低了政府收儲的積極性。

??從企業(yè)面來看，近年來的投資越來越謹慎、聚焦，但是此前積累的大量土地儲備，帶來的壓力也越來越大。盤活存量閑置土地的政策，給企業(yè)帶來了一絲機遇，能在一定程度上緩解房企資金困難，化解行業(yè)流動性風險。

??2024年12月17日，廣州市番禺區(qū)迎來了4宗涉宅用地的正式出讓。根據(jù)成交結(jié)果，廣州南站商務(wù)區(qū)3宗宅地由萬科以底價28.8億元摘得，總計容建筑面積約23.4萬平方米，成交樓面價11409元/平方米-13614元/平方米。這也是萬科時隔4年再次在廣州公開土地市場拿地。

??值得注意的是，此次萬科獲取的廣州南站三宗宅地，原本為商業(yè)用地且屬于萬科。2023年萬科先通過退地獲得貨幣返還，而收儲金額與此次支付的土地出讓金額相仿，而后地塊被政府調(diào)整規(guī)劃改為二類居住地塊，于2024年又重新掛牌，萬科再次收入囊中。在這整個過程中，萬科并沒有支付額外的資金，但同時也實現(xiàn)了相關(guān)低效存量用地的盤活。

??根據(jù)萬科預(yù)計，三宗宅地會有兩到三千套的住宅貨量、貨值或超50億，對比周邊在售新房2萬多元/平方米的售價，1萬元/平方米出頭的地價也有一定的盈利空間，產(chǎn)品上市后可為當?shù)卮迩f回遷安置物業(yè)的交付提供資金支持。

??在萬科廣州南站三宅地的收儲案例中，并不是通過現(xiàn)金補償?shù)男问?，而是通過調(diào)整地塊規(guī)劃的方式，實現(xiàn)了萬科存量地塊盤活。而萬科在此過程中，沒有付出額外資金，但增加了地塊的潛在貨值，為當?shù)鼗剡w安置物業(yè)交付提供資金支持，對企業(yè)資金流起到了改善作用。

??2024年11月13日越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司旗下非全資附屬公司當天與廣州市土地開發(fā)中心簽訂了廣州大干圍2宗土地的收儲協(xié)議，預(yù)計可獲得約15.29億元的現(xiàn)金補償。

??此前廣州大干圍這2宗土地規(guī)劃為商業(yè)用途，越秀地產(chǎn)于2021年7月拿下，但一直未動工建設(shè)。根據(jù)最新的規(guī)劃，上述地塊將調(diào)整為居住用地，且已被列入廣州今年的擬供商品住宅用地項目清單。

??根據(jù)收儲協(xié)議，土地收回后將重新安排出讓，新買家支付了土地出讓金后，越秀可向廣州市土地開發(fā)中心提出書面支付補償申請。

??在此之前2024年8月30日、9月2日，廣州市土地開發(fā)中心曾分兩次向越秀地產(chǎn)收回白云區(qū)廣龍地塊3幅土地、番禺區(qū)暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的使用權(quán)，總代價約120億元，廣州市土地開發(fā)中心不需要支付現(xiàn)金，只提供等值應(yīng)付票據(jù)，用于該公司購買廣州新出讓的土地。

??與前兩次的應(yīng)付票據(jù)相比，最新的廣州大干圍收儲協(xié)議雖然要等到土地重新賣出后才能收到補償款，但是也更為靈活。

??整體來看，“去庫存”仍是當前房地產(chǎn)市場的核心，政府為樓市回穩(wěn)逐步實施的一系列去庫存舉措也是為未來幾年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定提供更好的可視性。

??商品房收儲解決的是已開售項目的去化和交付問題，那么閑置土地收儲，解決的是土地問題，對于有大量尚未開發(fā)歷史土地儲備的企業(yè)而言，盤活存量土地可以在一定程度上減輕流動性壓力，但是還要看具體的項目情況和政策推進落實情況。