??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，代建憑借其輕資產(chǎn)、專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)，呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2023年以來(lái)重點(diǎn)城市新開(kāi)盤(pán)（首開(kāi) 同下）中代建項(xiàng)目透率迅速提升，尤其是二線城市格外明顯。結(jié)合代建發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)前景來(lái)看，仍有繼續(xù)提升的空間。

      01

??2024年代建滲透率達(dá)6.6%創(chuàng)四年峰值

??2025一季度因供應(yīng)緊缺回落至3.3%

??近期CRIC統(tǒng)計(jì)了32個(gè)城市銷售項(xiàng)目的代建情況，整體來(lái)看，重點(diǎn)城市代建滲透率保持逐年攀升態(tài)勢(shì)，與發(fā)達(dá)國(guó)家較高的代建滲透率相比，我們認(rèn)為未來(lái)還大有可提升空間。

??實(shí)際上，2023年正是代建項(xiàng)目集中入市的分水嶺。

??2020年及以前代建項(xiàng)目滲透率極低，不超過(guò)0.5%。2021年、2022年比例也低于1%，但該階段部分城投托底拿地后尋找品牌企業(yè)代建的需求日益增多。

??項(xiàng)目快速入市來(lái)自2023年，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中代建項(xiàng)目的比例迅速拉升至4%，較2022年增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)，從開(kāi)工-開(kāi)盤(pán)的節(jié)奏上來(lái)看，多是前期城投托底項(xiàng)目。

??2024年代建滲透率繼續(xù)攀升至6.56%，創(chuàng)近四年新高。2025年一季度新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，代建項(xiàng)目的占比為3.33%，雖一定程度上反映出代建業(yè)務(wù)在短期內(nèi)的收縮趨勢(shì)，但也與今年整體供應(yīng)偏緊不無(wú)關(guān)系，隨著市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、房企推盤(pán)意愿上升，全年滲透率或?qū)⒗^續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??02

??一線代建集中在遠(yuǎn)郊剛需項(xiàng)目

??二線城市整體代建前景優(yōu)于三四線

??分能級(jí)來(lái)看，2025年一季度，一線城市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中并無(wú)代建項(xiàng)目，二線城市代建滲透率為4.1%、三四線城市代建滲透率為3.8%。

??一線城市土地本身具備較高的價(jià)值，且土地成本在過(guò)去幾年中由于限價(jià)等因素有一定程度的回歸，房企相對(duì)更傾向于拿地操盤(pán)，獨(dú)享全部收益。從歷年來(lái)看，2021年-2023年一線城市代建滲透率不足1%，2024年升至1.3%，但與2024年二三線8.3%和8.4%滲透率相比相距甚遠(yuǎn)。

??值得注意的是，一線城市不僅代建比例低，且項(xiàng)目多以遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)為主，而代建方基本是頭部的代建企業(yè)。諸如2024年廣州開(kāi)盤(pán)的典型代建項(xiàng)目綠城·攬江印月來(lái)看，代建方是綠城管理，委托方為廣州市番禺交通建設(shè)投資有限公司。位置上，綠城·攬江印月則在環(huán)城高速外，是板塊內(nèi)剛需項(xiàng)目。

??考慮到一線城市本身近幾年城投拿地情況較輕，因此未來(lái)代建空間并不充裕。此外，即便是目前市場(chǎng)持續(xù)止跌回暖，但城市內(nèi)部分化依舊顯著，遠(yuǎn)郊的市場(chǎng)遠(yuǎn)不如核心區(qū)域韌性高，這也抑制了部分城投、平臺(tái)公司開(kāi)發(fā)意愿。而部分有意愿開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在委托方選擇上更傾向于品牌度、專業(yè)度較高的頭部公司，無(wú)疑更加大了中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度。

??二線和三四線城市的代建滲透率明顯高于一線城市，且基于市場(chǎng)基本面和預(yù)期來(lái)看，二線城市的代建發(fā)展前景會(huì)整體好于三四線城市，三四線城市的代建發(fā)展則主要集中于個(gè)別市場(chǎng)基本面較佳的城市。這一點(diǎn)從2025年一季度也能看出，二線城市代建滲透率高出三四線城市0.33個(gè)百分點(diǎn)，而在2023年，兩者差值也接近1個(gè)百分點(diǎn)。

??03

??蘇州、天津代建項(xiàng)目多

??長(zhǎng)沙、南京等潛在代建機(jī)會(huì)大

??進(jìn)而看不同城市的代建滲透率發(fā)展情況，無(wú)錫在2023年代建項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)比例極速升高，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中有38.5%是代建項(xiàng)目，是代建發(fā)展最快的城市之一，且2024年代建比例依然保持在26.9%的高位；此外蘇州的代建滲透率也持續(xù)走高，2023年達(dá)到19%，2024年達(dá)到31%，超過(guò)無(wú)錫，天津、濟(jì)南、長(zhǎng)春等城市的代建比例也在2023年和2024年迅速、持續(xù)提升。

??這類城市的代建滲透率迅速發(fā)展，一定程度上體現(xiàn)了這些城市的市場(chǎng)具備較高的靈活性、政策支持度，適合代建企業(yè)關(guān)注和發(fā)展。但同時(shí)需要注意的是，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)存在個(gè)別代建占有率較高的企業(yè)，其他企業(yè)在進(jìn)入市場(chǎng)中會(huì)面臨較大的壓力，尋求宏觀環(huán)境相似、但代建滲透率暫時(shí)不高的城市或?qū)⒊蔀楦玫倪x擇。

??商品住宅項(xiàng)目代建主要來(lái)自于城投公司拿地，因此結(jié)合城投公司的拿地比例與代建滲透率來(lái)看，可見(jiàn)長(zhǎng)沙、重慶、南京等城市的城投拿地占比均在六成以上，但當(dāng)前的代建項(xiàng)目占銷售項(xiàng)目比例都低于平均值水平，長(zhǎng)沙為2.1%，南京則僅有1.29%，作為省會(huì)城市市場(chǎng)修復(fù)預(yù)期相對(duì)較強(qiáng)，且南京2024年代建率也大幅提升至10%，有大力提升的潛力，城市的代建市場(chǎng)有深度挖掘空間。

??04

??企業(yè)以局部深耕+擴(kuò)張為主

??綠城管理廣泛布局保持龍頭地位

??看從企業(yè)角度來(lái)看，由于進(jìn)入代價(jià)行業(yè)的時(shí)機(jī)以及投入力度不同，目前企業(yè)的布局狀態(tài)也有較大差異，按項(xiàng)目集中度和涉及城市數(shù)量可分為3種類型：

??集中型：此類企業(yè)代建的商品房項(xiàng)目較為集中，基本都集中在一兩個(gè)城市內(nèi)，例如天津泰達(dá)建設(shè)所有代建項(xiàng)目均位于天津，一方面可能是企業(yè)的商品房代建仍處于起步階段，另一方面則是企業(yè)高度依賴地緣關(guān)系進(jìn)行代建業(yè)務(wù)擴(kuò)展。

??局部深耕+擴(kuò)張型：這部分企業(yè)布局城市相對(duì)較多，重點(diǎn)城市的項(xiàng)目數(shù)量占比在40%左右，正處于立足、深耕某城市的基礎(chǔ)上向外擴(kuò)張的階段。較具有代表性的金地管理、龍湖龍智造等。

??分散型：作為代建行業(yè)龍頭企業(yè)，綠城管理代建項(xiàng)目多且廣，在武漢、杭州、天津、長(zhǎng)沙等城市均有5個(gè)及以上的項(xiàng)目，已經(jīng)形成廣泛布局的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)；相對(duì)而言，招商建管雖然同樣布局分散，但是代建項(xiàng)目數(shù)量較少，在每個(gè)布局城市僅有1-2個(gè)項(xiàng)目，處于相對(duì)起步階段。

??總體而言，從2021年至今、尤其在2023年以后，代建項(xiàng)目正在快速滲透商品房市場(chǎng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。二線城市的整體代建發(fā)展機(jī)遇更佳，在無(wú)錫、蘇州等城市，代建項(xiàng)目的滲透率迅速增高，“城投拿地+企業(yè)代建”已經(jīng)成為當(dāng)?shù)剌^為常見(jiàn)的模式；此外在長(zhǎng)沙、南京等城市也有較多城投公司拿地，具備較強(qiáng)的代建發(fā)展空間，值得代建企業(yè)關(guān)注。