??/01/ /政策環(huán)境：持續(xù)寬松

??1．中央層面：持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，充分釋放住房需求潛力

??2025年第一季度，房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松導向。2025年政府工作報告首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫入總體要求，重申“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并從需求側(cè)、供給側(cè)、行業(yè)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建等多方面作出了具體的工作部署，國家發(fā)展改革委、央行、住建部、國家金融監(jiān)管總局等部門積極響應，圍繞“止跌回穩(wěn)”“建設好房子”“保障房收儲”等推出一系列政策措施。具體來看：

??1月3日，國家發(fā)展改革委明確將“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”作為防范化解重點領(lǐng)域風險的核心任務之一，同步提出“更大力度穩(wěn)就業(yè)、促增收”，通過提升居民收入和社會保障水平，夯實住房消費能力基礎(chǔ)。1月7日，住建部發(fā)布《關(guān)于加強保障性住房和城中村改造安置房建設質(zhì)量監(jiān)管的通知》，要求各地堅持以需定建，充分考慮居民就業(yè)、醫(yī)療、入學、出行等需要，嚴格項目選址審查，加強小區(qū)和戶型設計，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子等。

??3月5日，政府工作報告提出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

??3月11日，自然資源部、財政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》，鼓勵地方優(yōu)先選擇成熟度高、操作性強、預期效益顯著、風險低的項目，積極推動地方收儲工作。

??3月16日，中共中央、國務院發(fā)布《提振消費專項行動方案》，將“更好滿足住房消費”列入大宗消費更新升級行動。提出持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用范圍等。

??3月31日，住建部發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》，以住宅項目整體為對象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等方面，對住宅項目的建設、使用和維護作出具體規(guī)定，推動“好房子”建設。

??此外，自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《關(guān)于嚴格遵守“八不準”要求 堅決遏制新增農(nóng)村亂占耕地建房問題的通知》和中共中央、國務院發(fā)布一號文件中明確提出嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和住房，嚴禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館，不得以所謂的“特殊資格權(quán)”、村民決議等變相給回鄉(xiāng)退休干部等非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員分配宅基地建房等規(guī)定。

??2．地方層面：供給側(cè)提質(zhì)增效和需求側(cè)降本擴需雙軌并行

??2025年第一季度，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控101條，政策頻次較上一季度接近腰斬，這主要是受“雙節(jié)”假期、兩會召開、部分城市房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖等多因素影響。其中，寬松性政策86條，中性政策9條，緊縮性政策6條。

??從調(diào)控內(nèi)容來看，地方政策以“精準施策、分類支持”為主線，供給側(cè)提質(zhì)增效、需求側(cè)降本擴需雙軌并行。核心舉措主要包括：優(yōu)化“四限”政策，如南京全面取消商品住房轉(zhuǎn)讓限制、重慶市取消中心城區(qū)原已納入兩年限售范圍住房的再交易管理。推進“好房子”建設，如北京、上海、杭州、廣州、南寧、海南、浙江等省市明確將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設標準，制定專項規(guī)劃。優(yōu)化公積金政策，主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、減少公積金貸款和提取限制、支持異地靈活就業(yè)人員使用住房公積金等。此外，地方繼續(xù)實施發(fā)放購房財稅補貼政策、加力實施城中村和危舊房貨幣化或房票安置、擴大房地產(chǎn)項目“白名單”覆蓋范圍、支持存量房或存量閑置土地收回收購等。

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??房地產(chǎn)市場發(fā)展特點

??1．供求：銷售指標率先低位企穩(wěn)

??2025年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)主要指標表現(xiàn)有所差異，商品房銷售面積及金額累計跌幅持續(xù)收窄，兩項指標率先呈現(xiàn)低位企穩(wěn)的趨勢；房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模依然處于低位，跌幅較上年末略有收窄；房屋新開工面積持續(xù)處于較大跌幅區(qū)間，跌幅較上年末有所擴大；國房景氣指數(shù)從上年末的92.75回調(diào)至93.96。

??投資：依然處于低位。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19904億元，較上季度減少7.9%，同比減少9.9%，累計跌幅較上年末縮小0.7個百分點；其中住宅投資15133億元，較上季度減少7.4%，同比減少9.0%，住宅投資占投資總額的76.0%。分區(qū)域來看，各區(qū)域投資下降趨勢不變，東北地區(qū)跌幅最大，同比減少20.0%，東、中、西部地區(qū)跌幅相對較低，分別同比減少11.5%、8.3%、4.8%。開發(fā)企業(yè)投資重點仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重的61.7%。

??開工：跌幅繼續(xù)擴大。一季度，全國房屋新開工面積12996萬平方米，較上季度減少27.2%，同比減少24.4%，累計跌幅較上年末擴大1.4個百分點；房屋竣工面積13060萬平方米，較上季度減少64.6%，同比減少14.3%，累計跌幅較年末縮小13.4個百分點。

??銷售：跌幅明顯收窄。一季度，全國新建商品房銷售面積21869萬平方米，較上季度減少19.3%，同比減少3.0%；商品房銷售額20798億元，較上季度減少25.4%，同比減少2.1%。季度內(nèi)兩項指標累計同比跌幅逐月收窄，較上年末分別收窄9.9個和15.0個百分點。分物業(yè)類型看，商品住宅銷售面積及金額同比跌幅更小，分別減少2.0%和0.4%。分區(qū)域看，中部地區(qū)銷售面積率先進入增長區(qū)間，同比增加0.7%，銷售金額跌幅也相對較低，同比減少1.8%；其他各區(qū)域兩項指標仍持續(xù)下降，東部地區(qū)銷售面積跌幅最高，同比減少4.5%。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為43.9%、59.7%。

??庫存：有所增加。一季度末，商品房待售面積78664萬平方米，較上季度末增加3337萬平方米。其中，住宅待售面積42158萬平方米，增加3070萬平方米；辦公樓待售面積5233萬平方米，減少80萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積14508萬平方米，增加71萬平方米。

??2．價格：環(huán)比走勢穩(wěn)中有升，同比跌幅持續(xù)收窄

??新房：價格環(huán)比走勢較為平穩(wěn)，同比跌幅持續(xù)收窄。1—3月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為24座、18座、24座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.07%、-0.14%和-0.08%。1—3月，房價同比上漲的城市數(shù)量為均為2座，同比算數(shù)平均值分別為-5.43%、-5.22%、-4.99%。

??二手房：價格環(huán)比上漲城市數(shù)量略有增加，同環(huán)比跌幅均有所收窄。1—3月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為7座、3座、10座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.34%，-0.34%，-0.23%。1—3月，價格同比上漲城市數(shù)量均為0座，同比算數(shù)平均值分別為-7.80%，-7.53%，-7.25%。

??3．城市：商品住宅成交量同比持續(xù)上漲，多城市庫存面積減少

??一季度，監(jiān)測30 座重點城市商品住宅成交總面積2975.57萬平方米，較上季度減少42.0%，較去年同期增加5.5%。具體城市看，成都成交量明顯領(lǐng)先，為360.06萬平方米，其次杭州為161.17萬平方米，成交前十的城市還有天津、廣州、青島、西安、上海、武漢、重慶、深圳，成交面積在118萬—157萬平方米之間。

??一季度末，監(jiān)測的30座重點城市中，武漢、廣州、成都商品住宅庫存面積較大，超過1400萬平方米，福州庫存面積最小，為221萬平方米。與去年相比，6座城市庫存增加，昆明漲幅居首，增加20%；惠州與去年持平；23座城市庫存減少，東莞跌幅最大，超過三成。消化周期上，杭州、合肥、成都低于12個月；24座城市在12—36個月之間；3座城市在36個月以上，其中惠州、珠海消化周期均為40.6個月。一線城市中上海消化周期最短為13.1個月，北京最長為29.2個月。與去年同期相比，15座城市消化周期增長，15座城市消化周期縮短，深圳縮短最為明顯，同比下降47%。

??土地市場方面，一季度監(jiān)測的30座重點城市土地成交面積1626.94萬平方米，較上季度減少73.8%，同比增加19.0%。杭州土地成交面積相對領(lǐng)先，為171.93萬平方米，其次成都、常州、重慶、濟南在100萬—160萬平方米之間，位于成交面積前十位的還有北京、天津、徐州、上海、西安，在64萬—81萬平方米之間。30座重點城市土地成交總金額3103.77億元，較上季度減少58.7%，同比增加38.4%。杭州、北京超過600億元，其次上海、成都為347.32億元和245.61億元，常州、蘇州、西安超過100億元，位于成交金額前十位的還有濟南、寧波、廈門，在81億—90億元之間。

??4．企業(yè)：銷售業(yè)績?nèi)蕴幍臀?、投資積極性回升

??業(yè)績：仍處低位。1-3月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額7333億元，同比降低5.9%。各梯隊銷售門檻下移，其中TOP10房企銷售操盤金額門檻為199.1億元，同比降低0.5%；TOP20和TOP30房企門檻分別同比降低4.3%和2%至90億元和53.4億元；TOP50和TOP100房企門檻分別同比降低5.7%和4.3%至30.9億元和12.4億元。全口徑銷售金額超前三的企業(yè)分別為保利發(fā)展（630億元）、華潤置地（512億元）、中海地產(chǎn)（464.2億元）。

??投資：積極性回升。1-3月新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為6220億元，3171億元和3356萬平方米，分別同比增長17.8%、42.2%、5.1%，企業(yè)投資積極性筑底回升。新增土儲貨值百強門檻值為11.7億元，同比下降19%；10強房企占總新增貨值的75%，較2024年末增加13個百分點，市場格局進一步集中；TOP11-20新增貨值占比13%，TOP21-30占比3%，TOP31-50占比10%，后50強占比僅有3%。

??融資：規(guī)模大幅下降。1-3月，克而瑞研究中心監(jiān)測的65家典型房企的累計融資總量為796.84億元，同比減少39.1%。65家典型房企新增債券類融資成本為3.36%，較2024年提升0.43個百分點，其中境外債券融資成本8.45%，較2024年全年提升4.27個百分點，境內(nèi)債券融資成本2.92%，較2024年全年提升0.01個百分點。

??到位資金：明顯好轉(zhuǎn)。2025年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金24729億元，較上季度減少14.0%，同比減少3.7%，累計跌幅較上年末收窄13.3個百分點。各項資金來源中，國內(nèi)貸款4441億元，同比減少2.3%；利用外資1億元，同比減少83.2%；自籌資金8168億元，同比減少5.8%；定金及預收款7335億元，同比減少1.1%；個人按揭貸款3373億元，同比減少7.0%。

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??當前產(chǎn)業(yè)存在的問題

??1、高度重視“關(guān)稅戰(zhàn)”對房地產(chǎn)的不利影響

??美國總統(tǒng)特朗普上臺以來，迅速發(fā)起了針對全球的“對等關(guān)稅”措施，最終發(fā)展為中美間的“關(guān)稅戰(zhàn)”。目前美國對來自中國的進口產(chǎn)品最高征收245%的關(guān)稅，中國通過反擊措施，對來自美國的進口產(chǎn)品最高征收125%的關(guān)稅。中美之間的貿(mào)易關(guān)系事實上處于脫鉤狀態(tài)。如果短期內(nèi)不能找到出口替代市場消化因中美貿(mào)易脫鉤閑置的產(chǎn)能，后果是工廠產(chǎn)值下降、失業(yè)增加、收入減少、消費需求降低。在居民實際收入和未來預期收入都降低的情況下，購房的意愿和能力就會下降，這對我國實現(xiàn)房地產(chǎn)市場 “止跌回穩(wěn)”的政策目標不利。

??實際上，美國的經(jīng)濟出現(xiàn)空心化，消費化，金融化現(xiàn)象，全球貿(mào)易和資本回流帶來的大量財富被以華爾街為代表的資本階層獲取，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的工人農(nóng)民階層利益受損，美國內(nèi)部財富分配矛盾突出，按照此前的運行模式已經(jīng)不可持續(xù)。挑起關(guān)稅戰(zhàn)，并不是美國當權(quán)者逞一時之快的任意妄為，而是其深思熟慮的結(jié)果。中國應做好長期面對困難的準備，進一步深化體制機制改革，從根本上提高老百姓收入，努力解決基本的醫(yī)療教育養(yǎng)老等復雜問題，推進收入分配機制的深層次改革，激活消費力。

??2、樓市“小陽春”成色不足

??2025年第一季度中國房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)“弱復蘇”特征，銷售指標跌幅收窄，住宅市場相對穩(wěn)定，但投資、新開工和資金到位持續(xù)低迷，所謂“樓市小陽春”成色不足，也未實現(xiàn)全面回暖。需求不足問題依然突出，居民購房意愿和開發(fā)商投資信心受多重因素制約。政策效應逐步釋放，但效果低于預期，市場復蘇進程緩慢且不均衡。預計2025年二季度在政策持續(xù)發(fā)力下，核心城市成交可能進一步改善，但全國市場難以快速扭轉(zhuǎn)低迷態(tài)勢，庫存壓力和資金鏈風險仍是挑戰(zhàn)。樓市全面回暖需依賴宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)、居民收入預期改善以及行業(yè)風險化解。保障性住房建設、“以舊換新”等政策可能逐步改變市場結(jié)構(gòu)，促進行業(yè)向健康發(fā)展轉(zhuǎn)型。

??3、二手房變現(xiàn)難，供應基數(shù)大，消化周期長

??現(xiàn)在市場止跌回穩(wěn)無疑是結(jié)構(gòu)性的，不乏“熱點”，大多集中在一線城市的核心區(qū)域的一手房項目。二手房普遍出現(xiàn)變現(xiàn)難、折價高、基數(shù)大、消化周期長的特點。尤其是廣大的三、四線城市，無論是一手房還是二手房，都相對冷淡。對于市場到底還有多少庫存需要消化的問題，應有正確的認知，甚至是統(tǒng)計范圍的調(diào)整。目前的統(tǒng)計只納入了開發(fā)商庫存，并沒有算二手市場的庫存，而二手市場同樣存在大量沒人住的房源，那些投資無疑變成了浪費，也是長期影響市場供需的重要因素。要真正落實“房住不炒”，并正確把握“止跌回穩(wěn)”的節(jié)奏，必須把全社會的住房空置因素考慮進來。業(yè)內(nèi)權(quán)威人士認為，過去三、四年間，北上廣深等一線城市的樓市一直處于調(diào)整階段。到五年左右的時間，或許就足以消化掉此前積壓的大量庫存，屆時市場空置率大幅降低，才有可能迎來新一輪復蘇，這本身也符合房地產(chǎn)周期的規(guī)律。相較之下，三、四線城市樓市的消化周期更長，或許需要十年左右才能出清現(xiàn)有庫存，此前投入的資本也難以快速回籠。唯有等到實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)好、人口與人才持續(xù)流入，三、四線城市的地方政府才具備再次投入房地產(chǎn)的能力。

??4、一線城市商業(yè)地產(chǎn)空置率上升，租金水平降低

??市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳的商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓總體表現(xiàn)為空置率水平有走高的趨勢，單位租金水平有降低的趨勢。具體而言，北京市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率一季度初在7.3%左右，租金水平30.4元/平方米?天，較上年同期下降5.9%；優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率在21.0%左右，租金水平256.6元/平方米?月，較上年同期下降11.3%。上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率較上年同期上升2.3個百分點至22.1%，租金水平較上年同期下降4.7%至255.9元/平方米?月，運營表現(xiàn)仍持續(xù)惡化。廣州和深圳的優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率和租金水平同樣表現(xiàn)為明顯的惡化趨勢。一般而言，經(jīng)濟放緩，有效需求不足，企業(yè)收入減少，導致商業(yè)地產(chǎn)入駐企業(yè)難以承受高昂的租金成本，企業(yè)有動力轉(zhuǎn)移到商務成本低的區(qū)域或城市。另外，由于地緣政治，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等因素，一線城市的外商投資企業(yè)撤離，導致高端辦公場所的空置率上升。商業(yè)地產(chǎn)核心經(jīng)營指標的惡化，與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟運行因素密切相關(guān)，且短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。

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??2025年二季度房地產(chǎn)市場走勢預判

??1．政策關(guān)注提振住房消費。二季度行業(yè)政策核心依然是促進房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，繼續(xù)落實收購存量商品房用作保障性住房相關(guān)支持措施，加大力度推進城市更新、實施城中村和危舊房改造等。中央將住房需求列入“大宗消費更新升級行動”，二季度地方層面將進一步在房貸利率、交易稅費、購房補貼、住房公積金貸款等方面出臺更多優(yōu)化細則，促進住房消費。在新的國家標準《住宅項目規(guī)范》指導下，更多地方政府將制定“好房子”設計標準或管理文件，進一步提升住房建設品質(zhì)，并在土地、金融等方面給予支持。

??2．市場走勢穩(wěn)中有升。二季度新建商品房銷售延續(xù)弱復蘇的走勢，整體規(guī)模水平高于一季度，累計同比增速有望實現(xiàn)正增長；開發(fā)投資、新開工等指標仍處于筑底階段，將維持下滑趨勢，同比跌幅或有小幅改善。城市間分化加劇，東部地區(qū)核心城市市場預期持續(xù)改善，商品房銷售量價將率先企穩(wěn)，三、四線城市持續(xù)調(diào)整，成交量價繼續(xù)下行。土地市場整體成交規(guī)模仍將低位運行，城市分化格局與銷售市場保持一致，熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊有望高溢價成交；地塊供應方面呈現(xiàn)縮量提質(zhì)的特征，并放寬出讓地塊規(guī)劃設計條件。

??3．企業(yè)保持穩(wěn)健經(jīng)營、提升競爭力。二季度，保交房依然是企業(yè)的核心任務，確保項目如期交付。在投資拿地方面，頭部房企將加大高能級城市優(yōu)質(zhì)土地資源儲備，多數(shù)企業(yè)繼續(xù)保持“以銷定投”的策略，盤活存量去庫存仍是戰(zhàn)略重點。在銷售方面，抓住國家和地方政府的各類支持政策窗口改善市場交易，保持住當前商品房銷售市場的修復態(tài)勢，鞏固回升基礎(chǔ)。與此同時，更多房企以建設“好房子”為抓手推動住房產(chǎn)品品質(zhì)升級，提升企業(yè)競爭力。