??2021年下半年至今，多家上市房企相繼“暴雷”，遭遇股債雙殺的地產(chǎn)股不在少數(shù)，與房地產(chǎn)高度相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)也難以獨(dú)善其身。

??“2020年以前，美元債回報(bào)相對(duì)不錯(cuò)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也較低，因此當(dāng)時(shí)公司購(gòu)買(mǎi)了一些美元債?！?月28日，新城悅服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新城悅”，01755.HK）首席財(cái)務(wù)官左衛(wèi)在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，新城悅對(duì)2021年持有的地產(chǎn)美元債計(jì)提了相應(yīng)的減值損失，大約3300萬(wàn)美元，折合人民幣2億元。

??理財(cái)失利的還有佳兆業(yè)美好，該公司在盈警中表示，2021年的股東應(yīng)占利潤(rùn)減少，是由于去年最后一個(gè)季度市場(chǎng)的不確定性影響了公司的投資價(jià)值。

??除了投資虧錢(qián)，對(duì)于不少物業(yè)上市公司來(lái)說(shuō)，資金管理也是個(gè)難題。恒大物業(yè)在審核2021年年報(bào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，為第三方提供質(zhì)押擔(dān)保的134億元存款，被銀行強(qiáng)制執(zhí)行了。第一服務(wù)則就房地產(chǎn)業(yè)客戶(hù)的若干應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)了較高的預(yù)期信貸損失撥備。

??理財(cái)虧損影響凈利潤(rùn)表現(xiàn)

??物業(yè)公司一向有“現(xiàn)金奶牛”的稱(chēng)號(hào)，不少公司賬上長(zhǎng)期留存大量現(xiàn)金，使用閑置自有資金進(jìn)行理財(cái)?shù)钠髽I(yè)并不少見(jiàn)。3月29日，新大正在公告中透露，2022年計(jì)劃使用不超過(guò)1.8億元的閑置募集資金購(gòu)買(mǎi)安全性高、流動(dòng)性好的保本型理財(cái)產(chǎn)品。南都物業(yè)近期也打算使用募集資金3000萬(wàn)元、自有資金9000萬(wàn)元進(jìn)行委托理財(cái)，購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品包括大額存單-浙商CDs2236008（可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、中?恒信1號(hào)集合資金信托計(jì)劃、中融-圓融1號(hào)集合資金信托計(jì)劃共三款。祈福生活服務(wù)早前已運(yùn)用超1億元的資金委托渣打銀行購(gòu)買(mǎi)倫交所白銀現(xiàn)貨。

??由于理財(cái)產(chǎn)品的類(lèi)型不同，一些物業(yè)公司獲得了相對(duì)穩(wěn)健的收益，也有部分公司錄得較大額的虧損。新城悅在3月25日晚發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)顯示，該公司的營(yíng)收同比增長(zhǎng)了51.8%至43.5億元，歸母凈利潤(rùn)5.3億元、核心歸母凈利潤(rùn)6.8億元，分別同比增長(zhǎng)16.2%、55.4%，后兩項(xiàng)指標(biāo)的增速差異主要在于投資房地產(chǎn)類(lèi)美元債券出現(xiàn)了虧損。

??3月28日，左衛(wèi)就這一投資做了詳細(xì)解釋?zhuān)麖?qiáng)調(diào)，購(gòu)買(mǎi)美元債是企業(yè)一種理財(cái)行為，新城悅選擇的標(biāo)的絕大部分都是綠檔房企，每一家原則上購(gòu)買(mǎi)不超過(guò)1000萬(wàn)美元。但是2021年底，房企流動(dòng)性變化影響到美元債價(jià)格走勢(shì)，依據(jù)2021年底的市場(chǎng)價(jià)與購(gòu)買(mǎi)價(jià)之間的差值，公司計(jì)提了大約3300萬(wàn)美元、折合2億元的減值損失。他表示，目前新城悅持有美元債面值約為7000萬(wàn)美元，如果2022年房地產(chǎn)行情繼續(xù)惡化，還將計(jì)提減值損失將近2000萬(wàn)美元，如果房企美元債價(jià)格上升、實(shí)現(xiàn)到期兌付，那么美元債減值損失未來(lái)可以部分甚至全部轉(zhuǎn)回。

??有投資者表示新城悅投資美元債虧損大幅超出預(yù)期，認(rèn)為該公司應(yīng)該在收購(gòu)標(biāo)的物美價(jià)廉的時(shí)候?qū)Ｗ⒅鳂I(yè)擴(kuò)張，而不是投資波動(dòng)較大的地產(chǎn)美元債。

??佳兆業(yè)美好在3月15日發(fā)布了盈利警告，預(yù)期2021年的股東應(yīng)占利潤(rùn)不超過(guò)1.1億元，“董事會(huì)認(rèn)為該減少乃主要源于2021年最后一個(gè)季度的市場(chǎng)不確定性導(dǎo)致市場(chǎng)普遍疲弱，影響本集團(tuán)的投資價(jià)值?！?021年上半年，該公司的股東應(yīng)占利潤(rùn)為2.09億元，也就是說(shuō)，下半年虧損了將近1億元。

??公告里并沒(méi)有更多關(guān)于“投資價(jià)值”的表述，但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，大概率與理財(cái)產(chǎn)品有關(guān)。佳兆業(yè)的2021年中報(bào)顯示，該公司有約2.976億元的配股所得資金用作投資股本證券、中期債券以及非上市管理基金。

??來(lái)自關(guān)聯(lián)方的各種“雷”

??理財(cái)產(chǎn)品可以主動(dòng)選擇，但來(lái)自關(guān)聯(lián)方的各種“雷”就避無(wú)可避了。3月27日，第一服務(wù)控股在公告表示，預(yù)期2021年取得股東應(yīng)占利潤(rùn)不超過(guò)0.36億元。這一業(yè)績(jī)預(yù)期，相較其2021年上半年的股東應(yīng)占利潤(rùn)環(huán)比減少了44.84%，較2020年全年的股東應(yīng)占利潤(rùn)同比減少62%。減幅較大的原因是，鑒于2021年下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體下行，該公司就房地產(chǎn)行業(yè)客戶(hù)的若干應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)較高的預(yù)期信貸損失撥備。2021年上半年，第一服務(wù)控股向房企提供的非業(yè)主增值服務(wù)收入約為0.8億元，占了總收入的約16%。據(jù)了解，目前大部分上市物業(yè)公司的非業(yè)主增值服務(wù)都是以母公司為主要客戶(hù)，在當(dāng)代置業(yè)“暴雷”后，這部分應(yīng)收款存在回收風(fēng)險(xiǎn)也是大概率事件。

??鑫苑服務(wù)2021年的凈利潤(rùn)為1.24億元，較同比下降5.9%，凈利潤(rùn)率16.1%，同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)，原因是金融及合約資產(chǎn)減值撥備計(jì)提比例增加，及上市復(fù)牌工作律師費(fèi)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)支出增加。2021年，該公司來(lái)自關(guān)聯(lián)方的金融及合約資產(chǎn)減值虧損約為0.3億元。

??2021年，因?yàn)橥ㄟ^(guò)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)等方式為地產(chǎn)母公司輸血，不少物業(yè)上市公司的發(fā)展獨(dú)立性受到了資本市場(chǎng)質(zhì)疑。3月29日，鑫苑服務(wù)主動(dòng)披露了幾筆關(guān)聯(lián)交易，透露2020年6月28日至2021年2月24日期間，該公司曾與鑫苑地產(chǎn)進(jìn)行數(shù)筆款項(xiàng)往來(lái)，相關(guān)款項(xiàng)目前均已全數(shù)歸還。其中，為了增強(qiáng)鑫苑地產(chǎn)相關(guān)附屬公司銀行流水，以提升或維持其在相關(guān)銀行的客戶(hù)地位或信用等級(jí)，鑫苑服務(wù)提供了3筆共約0.92億元的資金，為了獲得車(chē)位的獨(dú)家銷(xiāo)售權(quán)，該公司向鑫苑地產(chǎn)支付了約2.05億元的按金。

??同一天，恒大物業(yè)發(fā)布公告表示，已成立獨(dú)立調(diào)查委員會(huì)，調(diào)查公司134億元的存款質(zhì)押被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行一事。外界猜測(cè)，這與中國(guó)恒大的流動(dòng)性問(wèn)題脫不開(kāi)關(guān)系。

??過(guò)去，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)為物業(yè)上市公司的規(guī)模和利潤(rùn)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的幫助，而隨著房企自身經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的波動(dòng)，這部分業(yè)務(wù)的收入也將存在較大的不確定性。2021年，來(lái)自融創(chuàng)中國(guó)及其附屬、聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司的收入占了融創(chuàng)服務(wù)總收入的42%，來(lái)自正榮地產(chǎn)及其附屬公司的收入也占正榮服務(wù)總收入的20.8%。

??此外，發(fā)不出年報(bào)的現(xiàn)象亦從上市房企蔓延到了上市物業(yè)公司，包括世茂服務(wù)、雅生活服務(wù)在內(nèi)的企業(yè)都已宣布將刊發(fā)未經(jīng)審核的全年業(yè)績(jī)。