觀點吳若凡 付珊珊 2023-10-23 09:50:28 來源:中房報
??以“朋友”為主題的媒體交流會,萬科已堅持做了多年。10月20日,萬科年度媒體交流會如期舉行。
??交流會延續(xù)了以往的風格,萬科集團聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人、首席執(zhí)行官張海打頭陣,率先分享了萬科基于地產(chǎn)業(yè)務觀察出的行業(yè)新趨勢、新變化,隨后萬物云、萬緯物流、泊寓等相關負責人悉數(shù)上臺,各自分享了所在業(yè)務的發(fā)展情況。
??就在大家的焦急等待中,一身黑色西裝的郁亮壓軸登場?;蛟S深知大家的迫切,交流會直接進入提問環(huán)節(jié)。
??行業(yè)的發(fā)展是業(yè)界最關心的。
??“短期有壓力,長期有信心?!边@是郁亮給出的觀點。雖然萬科是最早提出“活下去”的企業(yè),但郁亮對于行業(yè)的未來算是堅定的樂觀派。
??他說自己在各種場合都在說服大家有信心。
??郁亮認為,目前市場情緒比較悲觀,而這種悲觀情緒可能受了一些意見的引導。
??他表示,目前市場上有兩種聲音:一種是“過剩論”,即房子太多了,不需要再蓋房子了;另一種則是“政策沒用了”。這兩個方面影響了市場情緒。
??對于“過剩論”,郁亮著墨頗多。
??首先,導致“過剩論”有兩個原因,第一個就是“我們都被平均了”。
??什么是“被平均”?郁亮以今天會議舉例,如果馬斯克來到今天的會場,那么今天會場里的人均財富是多少?可能個個都是大富翁,但實際情況不是。
??所以說,大家都被平均了。
??根據(jù)第七次人口普查調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,中國城鎮(zhèn)人均居住面積為38.6平方米,這個數(shù)字也被平均了。因為城鎮(zhèn)居民人均居住面積約在36.5平方米,鎮(zhèn)上居民為42.3平方米,也就是說城市居民的居住面積被鎮(zhèn)上居民平均了。從城市角度來看,一二線城市人均居住面積為34.3平方米,大城市也被小城市平均了。
??第二個方面是,數(shù)字不能靜止來看。人居居住面積38.6平方米是建筑面積,如果折算成使用面積,僅僅相當于40年前日本的居住水平。
??郁亮認為,隨著中國經(jīng)濟的長期發(fā)展,隨著中國老百姓生活水平提高,我們的居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。比如以前糧食不夠要定量供應,后來糧食多了,就從“有沒有”過渡到“好不好”階段,之后又從粗糧到細糧,現(xiàn)在又回歸到自然生態(tài)有機糧食,等糧食更多之后,就會發(fā)現(xiàn),糧食可以做飼料、釀酒、做酒精、做工業(yè)用品。
??“住”跟“吃”是一個道理。過去,行業(yè)都聚焦在長期居住的解決,但其實還存在短期居住需求。比如,西雙版納、西昌、海邊一些項目,大量旅居人口,這些項目百分之七八十客戶都來自外地。
??所以,隨著收入水平提高,人們對房子的需求會越來越多元化。
??對于住宅建設的需求,郁亮預計,中樞值在10億平方米到13億平方米。由此來看,現(xiàn)階段住房建設水平超跌了。今年預計新開工不到7億平方米,回到了2006年的水平,中樞值有較大差距。
??他認為,住房作為居民生活的剛需不會消失,壓制久了總要釋放出來。
??談到短期市場表現(xiàn)時,郁亮分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)——8月以來,政策的發(fā)力釋放了合理的住房需求,已顯現(xiàn)出一定效果。9月,一二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%,10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。
??他認為, 政策不是萬 能的,但絕不是沒用的。市場積累的反彈力量和政策支持為恢復提供了一定動力,但不能指望政策一招解決所有問題。
??在他看來,市場短期恢復的基礎還不牢固,建議各地因城施策,結(jié)合本地市場情況做出更及時的調(diào)整,加快政策落地速度。尤其是在供給端,可以有更積極的舉措,例如對于庫存過多的地區(qū),暫時減少或放緩土地供應節(jié)奏,而對于過去規(guī)劃用途存在錯配的土地和房產(chǎn),應考慮轉(zhuǎn)變性質(zhì)去做市場更需要的產(chǎn)品。
??當下,行業(yè)陣痛依舊,行業(yè)相關方,無論是民營企業(yè),還是國有企業(yè),都感同身受。就像跑馬拉松,過程中需要新舊動能轉(zhuǎn)換,房地產(chǎn)行業(yè)也處在由簡單的規(guī)模發(fā)展向更高質(zhì)量發(fā)展的過程中。
??進入新的發(fā)展階段,萬科也做了一些研究。
??郁亮說:“沒有成功的企業(yè),只有發(fā)展的企業(yè)?!?/p>
??企業(yè)要順應時代變化,才能成功。落到發(fā)展策略上,萬科要和客戶、城市同步發(fā)展。
??目前,客戶對于產(chǎn)品的要求越來越極致,導致行業(yè)越來越內(nèi)卷,向消費行業(yè)看齊。雖然對行業(yè)和企業(yè)而言很卷,但這對客戶有好處。
??談到企業(yè)的長期性,郁亮表示,企業(yè)現(xiàn)在應該學習如何賺小錢、賺慢錢,因為當下的房價和地價與過去完全不同。以長租公寓為例,經(jīng)過近8年的努力,萬科終于盈利了。Reits讓萬科有了長期經(jīng)營的業(yè)務,長租公寓和物流都在積極申請,有了Reits,萬科將完成從開發(fā)商向房地產(chǎn)服務經(jīng)營商的轉(zhuǎn)變,并最終形成閉環(huán)。
??郁亮認為,如果企業(yè)能夠跟著客戶同步發(fā)展,未來將大有可為。盡管賺錢很艱難,但我們不去算賬,而是以好產(chǎn)品和好服務回報客戶。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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