??2025年3月9日，十四屆全國人大三次會議民生主題記者會召開，會上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹就住房相關(guān)問題回答中外記者提問。

??倪虹表示：政府工作報告提出，要穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。我們將會同有關(guān)部門，堅持長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，堅決穩(wěn)住樓市。重點做好四件事：

??第一，鞏固政策“組合拳”的效果，把降息、增貸、減稅等政策效應(yīng)充分釋放出來；

??第二，加力實施城中村和危舊房改造；

??第三，推進(jìn)收購存量商品房；

??第四，改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??自去年“9·26”中央政治局會議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，在各方面共同努力下，現(xiàn)在市場的信心得到了有效地提振，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了積極的變化。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，去年四季度，新建商品房銷售面積和銷售額實現(xiàn)了正增長。今年一、二月份以來，房地產(chǎn)市場保持了止跌回穩(wěn)的積極勢頭。

??我們認(rèn)為，需求側(cè)活力的釋放與供給側(cè)規(guī)模的精準(zhǔn)控制，是推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵抓手。但考慮到各地經(jīng)濟(jì)和人口基本面發(fā)展的差異，需構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)能級相匹配的供需調(diào)控體系。核心城市應(yīng)堅持“嚴(yán)控總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)”原則，三四線城市需強(qiáng)化“以銷定產(chǎn)”機(jī)制，通過供給側(cè)精準(zhǔn)適配需求結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)庫存壓降與市場活力的動態(tài)平衡。

??3月9日，十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示：黨中央、國務(wù)院高度重視房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。去年“9·26”中央政治局會議，作出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要部署。我們會同有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實，打出了一套組合拳，打好了一場攻堅戰(zhàn)，全力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??一套組合拳，為人民銀行的降息、金融機(jī)構(gòu)的增貸、財稅部門的減稅等，“四個取消、四個降低、兩個增加”房地產(chǎn)政策在持續(xù)發(fā)力，各地也因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，大力支持居民剛性和改善性住房需求。

??一場攻堅戰(zhàn)，是會同金融監(jiān)管總局，用好房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，加大“白名單”項目金融支持力度，保交房攻堅戰(zhàn)經(jīng)過努力完成年度目標(biāo)任務(wù)，保障了購房人的合法權(quán)益。

??3月5日，政府工作報告提出，“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”、“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”。（詳見：政府工作報告：更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展）

??倪虹表示：會同有關(guān)部門，堅持長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，堅決穩(wěn)住樓市。重點做好四件事：

??第一，鞏固政策“組合拳”的效果，把降息、增貸、減稅等政策效應(yīng)充分釋放出來，惠及更多人民群眾；繼續(xù)打好“保交房”攻堅戰(zhàn)，切實維護(hù)購房人的合法權(quán)益；加大“白名單”貸款投放力度，按照“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸”的要求，將符合條件的房地產(chǎn)項目全部納入“白名單”，提供有力的融資支持，充分保障項目建設(shè)交付。

??第二，加力實施城中村和危舊房改造。我們將在去年新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。穩(wěn)妥推進(jìn)貨幣化安置，讓城中村的居民擁有更多的自主選擇權(quán)，實現(xiàn)早入住、早安居，同時，也有利于消化存量的商品房。在實施中，城中村改造，要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，有序推進(jìn)；危舊房改造，通過拆除后新建、原址重建、改擴(kuò)建、抗震加固等多種方式，加快推進(jìn)，及早消除安全隱患，改善居住環(huán)境，解決群眾急難愁盼。

??第三，推進(jìn)收購存量商品房。政府工作報告提出，今年地方政府專項債安排4.4萬億元，其中一個使用方向，就是土地收儲和收購存量商品房。我們將支持地方在收購主體、價格和用途方面充分行使自主權(quán)。收購的商品房，優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

??第四，改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)住房需要，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??從住建部的發(fā)聲來看，重點做好四件事的核心其實還是在供求兩端。

??1、需求端：調(diào)減限制性措施、加力實施城中村和危舊房改造，釋放剛性和改善需求

??首先，從政策“組合拳”來看，四個取消和四個降低分別為：取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負(fù)擔(dān)。

??結(jié)合3月6日，中國人民銀行行長潘功勝在十四屆全國人大三次會議經(jīng)濟(jì)主題記者會上表示“今年將根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢和金融市場運(yùn)行情況擇機(jī)降準(zhǔn)降息”來看，預(yù)計2025年一線城市仍將會進(jìn)一步優(yōu)化“限購”政策，二線城市進(jìn)一步降低落戶門檻，同時優(yōu)化居民住房信貸政策，進(jìn)一步下調(diào)首付比例和貸款利率，刺激居民購房意愿和提高購房支付能力。

??其次，從加力實施城中村和危舊房改造來看，無論是繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模，還是穩(wěn)妥推進(jìn)貨幣化安置，讓城中村的居民擁有更多的自主選擇權(quán)，都將極大提高剛性和改善性需求的基數(shù)規(guī)模。

??目前江蘇、安徽、廣東、福建等多地已經(jīng)推進(jìn)落地城中村和危舊房改造，以“房票”安置為基礎(chǔ)，提高貨幣化安置比例，“以購代建”去庫存。

??2、供給端：加大土地和存量商品房收儲力度，加大“白名單”貸款投放力度，建設(shè)“好房子”

??政府工作報告提出，今年地方政府專項債安排4.4萬億元、比上年增加5000億元，其中一個使用方向，就是土地收儲和收購存量商品房。

??住建部將支持地方在收購主體、價格和用途方面充分行使自主權(quán)。收購的商品房，優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

??目前在各地方政府2025年工作報告中，至少15個省份提及存量商品房和存量閑置土地回購等有關(guān)內(nèi)容，重慶、廣東等多地強(qiáng)調(diào)盤活利用存量用地和商辦用房，加大收購存量商品房力度，以優(yōu)化市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??政策“組合拳”中還提及加大“白名單”貸款投放力度，按照“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸”的要求，將符合條件的房地產(chǎn)項目全部納入“白名單”，提供有力的融資支持，充分保障項目建設(shè)交付。

??盡管保交付高峰已過，但交付問題依然局部存在，仍將是2025年行業(yè)需要化解的問題和風(fēng)險，因此2025年會在2024年房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，繼續(xù)發(fā)揮其作用，一方面保障購房者合法權(quán)益，另一方面保障企業(yè)經(jīng)營保主體，使得房企從“輸血”到“造血”良性循環(huán)，防范企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險再次發(fā)生和擴(kuò)散，這對于房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)至關(guān)重要。房地產(chǎn)市場將在穩(wěn)定中逐步實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，為經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。

??此外，十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上還對推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”進(jìn)行了展開。

??倪虹表示：近期，住建部在組織編制《好房子建設(shè)指南》，也在修訂《住宅項目規(guī)范》，其中有一項，就是把住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。

??倪虹強(qiáng)調(diào)：第一，各地首先要把保障房建成“好房子”，政府的民生工程一定要帶頭。第二，不僅要把新房子建成“好房子”，也要結(jié)合城市更新，采取多種方式，把老房子想辦法改造成“好房子”。

??我們認(rèn)為，需求側(cè)活力的釋放與供給側(cè)規(guī)模的精準(zhǔn)控制，是推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵抓手。但考慮到各地經(jīng)濟(jì)和人口基本面發(fā)展的差異，還需構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)能級相匹配的供需調(diào)控體系。

??供給端：進(jìn)一步完善分級管控機(jī)制，實現(xiàn)土地要素精準(zhǔn)投放

??土地供應(yīng)“以銷定供”，杜絕無效供給。北京、上海等供求健康的一線城市，重點保障核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。杭州、成都等改善需求旺盛城市，可進(jìn)一步提升四代宅等高品質(zhì)用地的供應(yīng)占比，南京、蘇州等庫存高企城市，可進(jìn)一步壓縮遠(yuǎn)郊供地規(guī)模壓縮并加強(qiáng)配套產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。切實實行土地出讓與存量去化掛鉤機(jī)制，當(dāng)板塊消化周期超過24個月時自動觸發(fā)供地熔斷。

??優(yōu)化存量，加速低效資產(chǎn)盤活與更新。建議地方政府聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)設(shè)立“存量資產(chǎn)重組基金”，用好地方專項債的增量金額，通過收購閑置土地、滯銷項目轉(zhuǎn)為保障房或長租房，既化解庫存又補(bǔ)充民生供給。此外，需加快推進(jìn)城中村改造與老舊小區(qū)更新，釋放改善需求。例如，深圳推動城市更新，為城市帶來更多有效增量供應(yīng)，拉動2024年四季度新房成交占比達(dá)50%，此類模式可復(fù)制至其他城市。

??強(qiáng)化市場監(jiān)測，防范局部風(fēng)險傳導(dǎo)。建立城市-板塊兩級庫存預(yù)警機(jī)制，對消化周期超過城市均值兩倍的邊緣板塊，暫停新增開發(fā)，轉(zhuǎn)而完善交通與教育配套，提升板塊價值。同時，加強(qiáng)對房企的合規(guī)監(jiān)管，嚴(yán)控“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式，推動行業(yè)向“以銷定產(chǎn)”的精細(xì)化運(yùn)營轉(zhuǎn)型。

??需求端：結(jié)構(gòu)性分層激活有效需求，增強(qiáng)市場內(nèi)生動力

??降低購房門檻，釋放剛性需求。對于庫存壓力大、人口流入趨緩的城市，在延續(xù)稅費減免、首付比例動態(tài)調(diào)整（首套15%、二套20%）、房貸利率與LPR掛鉤等政策的基礎(chǔ)上，探索購房補(bǔ)貼與公積金貸款額度提升等優(yōu)惠政策。例如，武漢、成都通過“以舊換新”政策，成功激活置換需求，如武漢疊加優(yōu)質(zhì)供給放量，2024年12月新房成交更是創(chuàng)下近5年新高；深圳、廈門放寬落戶限制并配套住房補(bǔ)貼，顯著提升了新市民購房能力。這類政策可進(jìn)一步下沉至三四線城市，擴(kuò)大覆蓋人群。

??定向支持改善性需求，優(yōu)化產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)。一線及強(qiáng)二線城市（如上海、杭州、成都）需強(qiáng)化對改善性住房的信貸支持，如提高二套房貸款額度、縮短“賣一買一”置換周期。同時，鼓勵房企推出適配改善需求的高品質(zhì)產(chǎn)品，避免同質(zhì)化競爭。例如2024年成都錦江工業(yè)園多個中高端項目實現(xiàn)開盤即罄，印證了產(chǎn)品升級對需求的撬動作用。

??以產(chǎn)業(yè)和人口為抓手，夯實需求根基。經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、人口持續(xù)流入的城市（如深圳、西安、長沙）應(yīng)加強(qiáng)產(chǎn)城融合，通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套人才住房、優(yōu)化職住平衡等方式，將人口紅利轉(zhuǎn)化為住房需求。

??政策協(xié)同：中央與地方聯(lián)動，短期刺激與長期轉(zhuǎn)型協(xié)同并進(jìn)

??強(qiáng)化政策時效性，避免“一刀切”。一線城市仍需適當(dāng)保持限制性政策彈性，謹(jǐn)防市場中的投機(jī)性需求再度抬頭，影響長期供求關(guān)系；三四線城市則應(yīng)聚焦財政補(bǔ)貼與信貸支持等直接利好，并強(qiáng)調(diào)政策延續(xù)性，增強(qiáng)市場預(yù)期和購房者信心。

??引導(dǎo)預(yù)期，穩(wěn)定市場信心。地方政府可建立城市分區(qū)域房地產(chǎn)數(shù)據(jù)定期披露制度（涵蓋庫存消化周期、一二手房價格波動等核心指標(biāo)），通過提升指標(biāo)透明度壓縮預(yù)期的不確定性。長期預(yù)期管理還需依托中央部委的權(quán)威政策供給，以住建、自然資源等部門的調(diào)控新政作為市場基準(zhǔn)錨，在優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制、完善住房金融工具等關(guān)鍵領(lǐng)域形成持續(xù)穩(wěn)定的政策預(yù)期，為市場參與者提供可預(yù)見的決策框架。

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于觸底修復(fù)的關(guān)鍵階段，不論是從中央還是地方視角來看，政策均需兼顧短期穩(wěn)需求與長期調(diào)結(jié)構(gòu)的雙重目標(biāo)。需求側(cè)應(yīng)通過分層激活剛需、改善、新市民三類群體，夯實市場根基；供給側(cè)需以“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”為主線，杜絕無效供給，防范風(fēng)險積聚。

??深化因城施策改革，實施供需雙側(cè)精準(zhǔn)調(diào)控，是推動行業(yè)從短期政策刺激向內(nèi)生增長機(jī)制轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵路徑。唯有通過市場生態(tài)重構(gòu)與制度韌性的培育，方能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革的動態(tài)適配，為系統(tǒng)性風(fēng)險防范和高質(zhì)量發(fā)展提供長效支撐。