??2020年收官，義烏土地市場(chǎng)傳來(lái)消息：成交總額超402億元！這一收入在金華乃至浙中地區(qū)成為了土地出讓金最多城市。此前，義烏樓市已因過(guò)于火熱引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

??據(jù)《2020年全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣房?jī)r(jià)榜》顯示，義烏以22181元/平方米房?jī)r(jià)高居第二，甚至高于武漢、合肥等省會(huì)城市同期房?jī)r(jià)。部分核心區(qū)域核心項(xiàng)目，如福田市場(chǎng)、義烏中心、國(guó)際商貿(mào)城區(qū)域等，價(jià)格高達(dá)4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米。

??另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，2020年全年義烏掛牌出讓土地共約96宗，其中涉宅用地約45宗，總面積約187.92萬(wàn)平方米（約2820畝），總金額達(dá)417億元。

??義烏樓市火熱與其經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著密切關(guān)系。2020年12月1日，《中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2020）》暨全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣案例報(bào)告》發(fā)布。報(bào)告顯示，義烏位列全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力第7位、全國(guó)縣域投資潛力第13位。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，義烏市實(shí)現(xiàn)GDP約669.4億元，占金華市GDP總量比重達(dá)31.86%，較上年同期初步核算值增長(zhǎng)了48.8億元，名義增長(zhǎng)速度為7.86%。這個(gè)縣級(jí)市經(jīng)濟(jì)實(shí)力已不輸市本級(jí)，人均收入更是位居全國(guó)縣級(jí)城市第一。

??從人口角度看，義烏在過(guò)去的20年一直呈現(xiàn)人口凈流入態(tài)勢(shì)。在百度人口大數(shù)據(jù)上，可以看到義烏是一個(gè)外來(lái)人口占常住人口43%的典型人口流入型城市。

??作為一個(gè)不斷發(fā)展的縣級(jí)市，相對(duì)稀缺的土地資源、供需關(guān)系緊張等因素都導(dǎo)致義烏房?jī)r(jià)不斷上漲。

??土拍火熱 義烏地價(jià)一度超同期省會(huì)城市

??據(jù)2020年前三季度（1-9月）義烏市商品住房網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)，其中商品住房（不含限價(jià)房）成交套數(shù)達(dá)11339套，成交面積達(dá)135.73萬(wàn)平方米，成交總金額為296.64億元，較去年同期相比分別增長(zhǎng)67%、67%和72%。

??此外，義烏土地市場(chǎng)也格外“昂貴”。

??縱觀全年，義烏土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出先緩后升走勢(shì)。受大環(huán)境影響，2020年初多宗地塊延遲出讓，2月中旬開始逐漸恢復(fù)，市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)；進(jìn)入到5、6月份，市中心外圍、鎮(zhèn)區(qū)土地開始密集出讓，多個(gè)板塊出現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊，樓面價(jià)屢創(chuàng)新高，顯示出較高的市場(chǎng)熱度；進(jìn)入到2020年下半年，受房地產(chǎn)相關(guān)刺激政策影響，9月、12月分別迎來(lái)推地高峰，土地溢價(jià)進(jìn)一步放大。

??不斷刷新紀(jì)錄的樓面價(jià)更是刺激眼球：2020年2月26日，綠城豪擲12億元競(jìng)得義烏市江濱北路與城北路交叉口1#地塊，成交樓面價(jià)17393元/平方米；3月30日，義烏建投集團(tuán)以429400萬(wàn)元底價(jià)摘得下車門社區(qū)回遷房地塊，為2020年總價(jià)最高地塊，成交樓面價(jià)約14123元/平方米。該地塊為2020年義烏成交價(jià)最高地快，另外全年還有3宗地塊成交價(jià)破30億元。

??之后又有商城集團(tuán)以12576元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得佛堂核心地塊，佛堂樓面價(jià)破新高；后宅街道、稠江街道、福田街道也均拍出了超高樓面價(jià)土地，各房企爭(zhēng)奪一度提升了板塊地價(jià)。最令人嘆服的是北苑湖塘西地塊，9月14日，眾安集團(tuán)競(jìng)得北苑湖塘西低密宅地，成交樓面價(jià)高達(dá)31026元/平方米，刷新2020年義烏涉宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄，完全不輸一些一二線城市。

??其中值得注意的是，2020年9月義烏共拍出4宗土地，建筑面積41.94萬(wàn)平方米，成交總價(jià)76.49億元，溢價(jià)率26.24%。當(dāng)月平均樓面價(jià)高達(dá)18237元/平方米，同比上漲52.7%，這一價(jià)格甚至高過(guò)上海、杭州等長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市。

??“高昂”的土拍價(jià)格自然也催生義烏房?jī)r(jià)走高，與義烏近年持續(xù)的城市更新也離不開關(guān)系。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士在接受采訪時(shí)表示，影響義烏樓市需求端的，城市更新是重要的一方面，2017年之后，義烏城市更新速度在加快，2019年有一些大量的拆遷市場(chǎng)的需求，且在2018年之后，義烏貨幣化安置比例已經(jīng)達(dá)到100%。

??顯然，由于義烏鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套得以改善，城市擴(kuò)容速度加快，鎮(zhèn)街市場(chǎng)活力全面釋放，需求由此被持續(xù)創(chuàng)造，從而導(dǎo)致義烏地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)持續(xù)飄紅。

??根據(jù)2020年上半年義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)外發(fā)布的《義烏市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃（征求意見稿）》，預(yù)測(cè)未來(lái)5年義烏住房需求新增人口約36.7萬(wàn)人，住房缺口約9萬(wàn)套。極高的人口密度，龐大的住房缺口，可見規(guī)劃和基建引領(lǐng)下的義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍有一定潛力可挖。

??不斷釋放友好信號(hào)

??以半年為對(duì)比，2020年上半年，義烏有23個(gè)新房樓盤開盤，總共推出8434套房源，總共賣出6641套；2019年上半年，總共賣出2953套房源。

??2020年上半年與2019年上半年相比，義烏樓市的熱門程度翻了兩倍，已有越來(lái)越多的人看好義烏樓市投資潛力，在今年進(jìn)入義烏樓市。

??官方數(shù)據(jù)顯示，截至2019年8月，作為金華市下轄的縣級(jí)市，義烏總?cè)丝谶_(dá)230萬(wàn)，其中近150萬(wàn)為流動(dòng)人口，流動(dòng)人口增長(zhǎng)率連續(xù)兩年約為7%。

??人才是城市強(qiáng)大的內(nèi)在源動(dòng)力。2020年6月，義烏市發(fā)布人才購(gòu)房政策調(diào)整辦法，取消本市戶籍要求、調(diào)整在義烏工作（社保繳納）滿2年以上要求及調(diào)整按揭貸款首付款比例要求。具體規(guī)定是，沒有義烏戶籍的外來(lái)人口，只需在義烏工作且已繳納職工基本養(yǎng)老（醫(yī)療）保險(xiǎn)1個(gè)月以上，同時(shí)本人及配偶在義烏市域范圍內(nèi)沒有享受房改房、集資建房等政策性住房，便可享受新政。

??義烏將人才分為學(xué)歷型、職稱型、技能型或榮譽(yù)稱號(hào)型四類。具體而言，省部級(jí)以上補(bǔ)貼140萬(wàn)元，正高級(jí)職稱或博士學(xué)歷學(xué)位 80萬(wàn)元，副高級(jí)職稱或浙江省核發(fā)的高級(jí)技師 50萬(wàn)元，全日制碩士學(xué)歷學(xué)位 40萬(wàn)元，全日制本科學(xué)歷或中級(jí)職稱30萬(wàn)元，全日制?？茖W(xué)歷或浙江省核發(fā)的技師 20萬(wàn)元。

??如此力度在全國(guó)縣級(jí)市中都極為少見，可以預(yù)見其勢(shì)必形成人口虹吸效應(yīng)，將一步帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走高。

??2020年7月下旬，人才購(gòu)房新政正式落地后，也顯著推動(dòng)了商品住房的銷售，人才購(gòu)房客戶激增，部分房企人才購(gòu)房客戶占比甚至一度超過(guò)七成，備案成交數(shù)據(jù)一定程度上受限于人才購(gòu)房資格的審批，存在相對(duì)滯后情況。

??毗鄰義烏核心地段“義烏之心”的望辰府置業(yè)顧問(wèn)便親身感受到了人才購(gòu)房的熱情：“現(xiàn)在人才購(gòu)房的客戶量特別多，前幾期的人才客戶有的購(gòu)房補(bǔ)貼還沒有到賬戶，現(xiàn)在買預(yù)計(jì)2021年2月才能拿到了?！?/p>

??對(duì)于人才新政的影響，高院生表示：“義烏上半年整個(gè)成交的操作面積在下降，這意味著有剛需的購(gòu)房者的比例在擴(kuò)大，這些人可能就是新義烏人。因此，在整個(gè)義烏的成交板塊里，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的樓盤，或者有學(xué)區(qū)資源樓盤的成交量都是不錯(cuò)的。人才新政可以為義烏樓市的長(zhǎng)期發(fā)展提供新的支撐，因?yàn)榱x烏樓市去庫(kù)存的壓力還是存在的，需要新需求的進(jìn)入?！?/p>

??盡管義烏樓市正在不斷釋放友好信號(hào)，但投資者也應(yīng)注意潛在市場(chǎng)變局。2020年國(guó)慶節(jié)后，多地陸續(xù)發(fā)布地方性調(diào)控措施，政策集中在限房?jī)r(jià)、限地價(jià)，或限售限購(gòu)之上；金融方面，監(jiān)管部門下達(dá)“三條紅線”新規(guī)，房地產(chǎn)金融紅利正在終結(jié)，開發(fā)貸和個(gè)人住房貸款均將有所限制。在這種背景下，義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)、房?jī)r(jià)何時(shí)“見頂”，將由市場(chǎng)給出最終的答案。