[克而瑞]2020年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 土地篇

??導(dǎo) 讀 

??2020地市規(guī)模超上年，2021土拍熱度難走高。

??為緩解疫情對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響，二季度大部分城市加大了優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度，土地市場熱度明顯提升，土地價格隨著優(yōu)質(zhì)用地的供應(yīng)增加急劇上升；但到了下半年，受“三條紅線”政策的影響，融資渠道持續(xù)收緊，土地市場熱度有所下滑，尤其到了四季度，溢價率較二季度降幅明顯，市場熱度進(jìn)一步下滑。展望2021年，房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制將繼續(xù)發(fā)揮作用，預(yù)計土地市場整體熱度會延續(xù)2020年末低位運(yùn)行的趨勢。在“因城施策”政策指引下，或有部分城市放松調(diào)控，但整體房地產(chǎn)政策偏緊仍是大勢所趨，特別是房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境預(yù)計將長期收緊，2021年企業(yè)拿地態(tài)度將會更加謹(jǐn)慎，房企將更加關(guān)注素質(zhì)較好的地塊，這些稀缺優(yōu)質(zhì)土地的競爭熱度也會延續(xù)高位。 2020年總結(jié)

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??成交面積：2020年成交規(guī)模超2019年，一二線城市依舊是房企拿地的主戰(zhàn)場

??截止2020年12月中旬，全國300城土地市場成交建筑面積248646萬平方米，較2019年同期上漲了4%?？紤]到11月300城供應(yīng)總量環(huán)比翻番，同比去年同期水平也有小幅上漲，預(yù)計12月土地成交量較去年同期將呈上漲趨勢。就此來看， 2020年土地市場總量也將超越2019年的水平，全年成交規(guī)模同比增幅也將繼續(xù)擴(kuò)大。

??1、成交結(jié)構(gòu)保持相對穩(wěn)定，住宅面積占比增至八成

??…本節(jié)內(nèi)容略……

??2、榜首西安成交建面同比上漲32%，但杭州、寧波等熱點(diǎn)城市成交不及去年同期

??…本節(jié)內(nèi)容略……

??3、一二線城市依舊是房企關(guān)注重點(diǎn)，成交占比維持在高位

??…本節(jié)內(nèi)容略……

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??成交金額：同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，上海反超杭州、躍居榜首

??與土地成交規(guī)模變動走勢一致，成交金額較去年同期也有明顯上漲：截止2020年12月15日，全國土地成交金額累計已達(dá)65971億元，同比去年增長了15%。從成交金額排名來看，地價較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長三角區(qū)域，共有7個城市入榜，且這些城市的成交金額除蘇州、杭州、溫州小幅下跌外，其余城市均是同比大漲，尤其是南通，同比漲幅高達(dá)90%，漲幅在金額榜TOP20城市中居于首位。1、成交金額同比上漲16%，增幅較2019年進(jìn)一步擴(kuò)大

??截至2020年12月月中，全國300城經(jīng)營性用地成交金額達(dá)62685億元，同比增長15%，較2019年全年14%的漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。成交總金額增長速度增加，主要是因?yàn)榻衲隉狳c(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量明顯增加和上半年房企融資環(huán)境較去年下半年明顯寬松所致。年初受疫情影響，房地產(chǎn)市場遭遇寒冬，為了提振市場信心，讓市場重回正軌，整體資金環(huán)境變得相對寬松，同時多數(shù)城市在二三季度加大了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，如北京、上海均有核心區(qū)域的稀缺宅地供應(yīng)。在優(yōu)質(zhì)地塊助力之下，房企拿地積極性明顯提升，成交地價和溢價率均有了明顯的上漲，使得全年成交金額增速有所擴(kuò)大。

??2、上海反超杭州、重回榜首，南通成交金額漲幅最大(節(jié)選)

??具體到各城市來看。長期被杭州壓制的上海重回榜首，截止至12月中旬，累計成交金額高達(dá)2697億元，同比上漲了57%；排在金額榜第二位的則是去年的榜首城市杭州，成交金額達(dá)2319億元；而上年排在第三位的武漢2020年排名下降了4位，居于金額榜第7位。門檻城市為去年面積榜首城市鄭州，成交建面的大幅下滑使得成交金額下降31%。

??一線城市中，北京、上海、廣州和深圳四個城市均有上榜，其中上海、廣州、北京都排在TOP5內(nèi)，三城成交金額同比均上漲；除上海成交金額漲幅超過50%外，廣州也受供地節(jié)奏加快、成交建面激增的影響，成交金額增至2193億元，同比增幅高達(dá)65%，排名躍升至第三位。此外，深圳成交金額同比漲幅也比較突出，高達(dá)82%，但由于基數(shù)相對較低，2020年成交金額排名相對靠后，僅排在第15位。

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??土地價格：優(yōu)質(zhì)土地大量入市拉動地價創(chuàng)新高，“三條紅線”下年末溢價率降至低位

??為遏制疫情對于房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響，各地在二季度加大了優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)量，在此助推之下，2020年地價明顯上漲，并創(chuàng)下歷史新高。不過，下半年“三道紅線”政策的出臺使得房企融資渠道明顯收緊，房企資金壓力大增，拿地的積極性也大幅降低，溢價率較二季度有了一定程度的下調(diào)，尤其是四季度，整體溢價率已經(jīng)跌至12.9%，較二季度下降了3.3個百分點(diǎn)，土地市場明顯轉(zhuǎn)冷。

??1、整體地價：地價再創(chuàng)歷史新高，增至2653元/平方米

??2020年土地價格延續(xù)2019年的價格上漲之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2653元/平方米，同比上漲11%，再創(chuàng)歷史新高。地價的明顯上漲，主要是由于高價優(yōu)質(zhì)地塊成交占比顯著提升帶動。今年3月份以來，為了提振市場信心，吸引房企拿地，北京、寧波多個城市推出大量優(yōu)質(zhì)土地入市，同時大部分城市上半年出讓地塊拿地門檻明顯降低，三季度前房企融資環(huán)境也適度寬松，高價地成交比例明顯上漲，整體地價也因此被推高。

??2、城市地價：多數(shù)重點(diǎn)城市地價上漲，僅深圳、蘇州等少數(shù)城市同比下滑。

??…本節(jié)內(nèi)容略……

??3、溢價率：二、三季度溢價率持續(xù)高位，“三道紅線”影響下四季度溢價率明顯下滑

??總體來看，不僅2020年整體地價較2019年有明顯上漲，溢價率與2019年相比也有明顯增加。成交溢價率由2019年的12.9%增至2020年的14.5%，同比增加了1.6個百分點(diǎn)。分季度來看，2020年溢價率經(jīng)歷了“先升后降”之勢：在優(yōu)質(zhì)地塊大量成交、各城市降低房企拿地門檻的影響下，溢價率在2020年二季度升至高位，而受三季度后期 “三道紅線”政策出臺，房企融資渠道明顯收緊，溢價率轉(zhuǎn)而走低，四季度也基本延續(xù)了三季度的下降之勢。截至2020年12月中旬，整體成交溢價率已降至12.6%。

??截止至2020年第四季度，各能級溢價率均已經(jīng)跌破15%。其中，一線城市溢價率再度回歸至10%以下，二線城市也在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、改變拍地方式的影響下溢價率降至11.4%，三四線城市溢價率也降至14.5%，土地溢價率降至相對低位。

??4、流拍率：土地流拍情況整體好于去年，但四季度土地流拍現(xiàn)象逐漸加劇

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??2021年展望

??從全年成交變動來看，2020年土地市場呈現(xiàn)出量價齊漲的趨勢，不僅土地成交建面超過去年，平均地價也在熱點(diǎn)城市加大優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)力度的影響下再創(chuàng)歷史新高，市場熱度明顯高于2019年。雖然2020年土地市場運(yùn)行中也有波動，但和2019年相比，2020年土地市場運(yùn)行更加穩(wěn)健，全年土地市場成交溢價率基本維持在17%以下，土地流拍現(xiàn)象雖在四季度有所加劇但仍好于去年同期。種種跡象表明，“因城施策”、“一城一策”的房地產(chǎn)長效管理調(diào)控機(jī)制已經(jīng)初步形成，未來的土地市場也會繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行。

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??房企融資環(huán)境“易緊難松”，明年土地市場熱度難再上升

??2020年，無論是地價還是溢價率抑或是流拍率等熱度指標(biāo)，表現(xiàn)都好于2019年，土地市場熱度較上一年明顯上漲。不過，這種趨勢卻在2021年難以持續(xù)。一方面，在落實(shí)城市調(diào)控責(zé)任、中央加強(qiáng)監(jiān)管的調(diào)控機(jī)制下，地市熱度若明顯上漲便會很快受到控制。當(dāng)二季度末土地市場熱度上升至高位后，住建部多次約談熱點(diǎn)城市，深圳、南京、杭州、東莞等熱度較高的城市更是多次加碼調(diào)控為市場降溫。

??更主要的原因是房企融資環(huán)境將保持長期收緊的態(tài)勢，會極大地影響房企的拿地積極性。自三季度以來，“三條紅線”融資規(guī)則的正式試點(diǎn)實(shí)施，涉房相關(guān)信貸明顯收緊，房企資金環(huán)境較上半年明顯緊張；近期央行和銀保監(jiān)會仍多次表態(tài)要堅持“房住不炒”，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，這也預(yù)示著房企融資環(huán)境將長期保持緊張的態(tài)勢。在“錢緊”背景下，房企拿地將會更加審慎，明年土地市場熱度大概率難再上漲。

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??二三線城市內(nèi)部分化更加明顯，熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍將激烈

??2019年以來，大部分三四線城市在棚改需求退場下樓市表現(xiàn)萎靡不振，天津、哈爾濱、濟(jì)南等二線城市今年樓市也明顯遇冷，進(jìn)而導(dǎo)致土地市場也隨之遇冷。相比之下，以杭州、寧波、南通、東莞為代表的熱點(diǎn)二三線城市，在疫情影響下樓市表現(xiàn)仍好于去年同期，城市“抗風(fēng)險”能力明顯更強(qiáng)，房企爭相進(jìn)入拿地，如南通土地成交溢價率過百或封頂成交的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，土地市場熱度明顯要高于多數(shù)二三線城市。而在2021年，房企融資仍保持長期收緊的影響下，房企拿地更會集中在這些能帶來高盈利、風(fēng)險較低的優(yōu)質(zhì)城市，二三線能級城市內(nèi)部的熱度分化將會進(jìn)一步凸顯。

??另一方面，熱點(diǎn)城市今年優(yōu)質(zhì)宅地大爆發(fā)多是由于疫情影響，而隨著疫情逐漸得到控制，優(yōu)質(zhì)宅地的入市比例明顯下調(diào)，明年優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)比例也預(yù)計會低于2020年。再加之“三條紅線”管控下，企業(yè)出于投資安全邊際的考慮，對于優(yōu)質(zhì)宅地的需求也會更加積極，預(yù)計接下來優(yōu)質(zhì)地塊仍會保持激烈競爭的局面。