??2020年即將過(guò)去，臨近年末，各大城市供應(yīng)穩(wěn)步回升，成交也似有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，然而從房?jī)r(jià)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)已降至萬(wàn)元以下，各大媒體上也出現(xiàn)了不少房?jī)r(jià)“大跳水”城市，如天津、鄭州等。

??10月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，共45城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，比9月減少了10城，熱點(diǎn)二三線城市漲幅全面收窄。

??11月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，重點(diǎn)監(jiān)控的主要城市中，有108個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量比上月增加8個(gè)城市，內(nèi)江、黑河、忻州三個(gè)城市位居跌幅榜前三位。

??事實(shí)上，自2016年提出“房住不炒”以來(lái)，全國(guó)整體房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨落，CRIC數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，僅廣州依然保持一定的上漲趨勢(shì)，北京、上海、深圳都已出現(xiàn)不同程度回調(diào)，其中，北京、深圳11月最新住宅成交均價(jià)已跌破2017年全年均價(jià)水平，上海已回到2018年時(shí)水平。在所有重點(diǎn)關(guān)注的城市中，已有17個(gè)城市11月均價(jià)低于2018年全年均價(jià)，部分城市房?jī)r(jià)甚至已回到2016年時(shí)代。

??01

??一線城市廣州還在漲

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年11月，一線城市新增供應(yīng)面積360萬(wàn)平方米，同環(huán)比保持增勢(shì)，貨量相對(duì)充足。其中，上海迎來(lái)階段性回調(diào)，供應(yīng)面積跌至36萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下跌25%和54%，房企推盤(pán)節(jié)奏明顯放緩；與之形成鮮明對(duì)比的是廣州、深圳，供應(yīng)大幅放量，環(huán)比漲幅均超80%。

??從均價(jià)來(lái)看，2020年11月一線城市中，北京、上海、深圳成交均價(jià)都呈現(xiàn)不同程度下滑，其中，北京跌幅最大較2019年全年成交均價(jià)下滑4.79%，其次是深圳，下滑2.45%。四大一線城市中，唯有廣州11月均價(jià)較2019年均價(jià)出現(xiàn)上漲，漲幅約7.6%。

??細(xì)分來(lái)看，上海11月成交均價(jià)53259元/平方米，較2019年下降 2.44%，同時(shí)較2018年全年商品住宅成交均價(jià)53408元/平方米的價(jià)格跌出149元/平方米，從均價(jià)來(lái)看，可以說(shuō)上海目前已經(jīng)回到2018年。

??同時(shí)北京11月成交均價(jià)45174元/平方米，深圳11月成交均價(jià)55707元/平方米，其中，北京已跌破2017年全年均價(jià)45250元/平方米，深圳則與2018年時(shí)均價(jià)相對(duì)持平，與2017年比下跌2.87%。

??從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，一線城市大部分城市似乎都已回到2年前，但是從實(shí)際調(diào)查過(guò)程中，卻發(fā)現(xiàn)，大部分購(gòu)房者依然覺(jué)得房?jī)r(jià)在漲。

??陳先生看中了上海近期開(kāi)盤(pán)的某北中環(huán)項(xiàng)目，從售價(jià)來(lái)看，該項(xiàng)目均價(jià)92000元/平方米， “閘北這個(gè)地方，現(xiàn)在變成新靜安之后房?jī)r(jià)不得了了，前幾年哪有這么高的。” 陳告訴我們，附近房?jī)r(jià)二手房也不低，買(mǎi)這房子被限價(jià)了，很多人都想要，他還是搖號(hào)才能買(mǎi)到的。

??據(jù)了解該項(xiàng)目同一板塊2020年11月成交均價(jià)106916元/平方米與去年同期持平，從2016年至今，該板塊均價(jià)已從81146元/平方米，漲至目前10萬(wàn)以上。

??對(duì)此，我們特意按區(qū)域及環(huán)線篩選了上海的成交均價(jià)，最后發(fā)現(xiàn)，上海外環(huán)外為房?jī)r(jià)跌幅主要區(qū)域。截止至發(fā)稿前，上海郊環(huán)外成交均價(jià)31266元/平方米，外郊環(huán)間成交均價(jià)47583元/平方米，皆低于2019年同期，同時(shí)，內(nèi)環(huán)內(nèi)成交均價(jià)119398元/平方米，為上海各環(huán)線漲幅最高，較去年同期漲約7.2%。

??按區(qū)域來(lái)看，閔行、嘉定、普陀、南匯、松江跌幅較為明顯，除普陀外，其余四區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)。

??02

??近20個(gè)重點(diǎn)關(guān)注城市

??房?jī)r(jià)低于2018年

??在我們重點(diǎn)關(guān)注的163個(gè)城市中，除去一線城市外，另有14個(gè)城市11月均價(jià)已低于2018年全年均價(jià)，其中九江、肇慶、義烏三城房?jī)r(jià)已低于2017年均價(jià)，肇慶最新房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)跌破2015年時(shí)的7810元/平方米，為7007元/平方米，該價(jià)格也已接近2014年水平。

??值得一提的是，溫州房?jī)r(jià)從2014年時(shí)的20557元/平方米降至2015年的17402元/平方米后，截止至2020年11月，其均價(jià)仍未回到2014年水平，為18942元/平方米。這也是所有重點(diǎn)關(guān)注城市中，唯一一個(gè)房?jī)r(jià)低于2014年的城市。

??若是把房?jī)r(jià)漲跌幅范圍控制在-10%至10%區(qū)間，在全部重點(diǎn)關(guān)注的城市中有約33個(gè)城市的房?jī)r(jià)接近2018年。其中九江、義烏兩城因?yàn)榈?0%范圍沒(méi)有計(jì)算在列。

??03

??GDP排名前列城市

??房?jī)r(jià)情況漲幅明顯

??從各大城市前三季度GDP情況來(lái)看，有11個(gè)城市超過(guò)萬(wàn)億元，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢和天津。此外，前三季度GDP超過(guò)5000億元的城市也達(dá)到了31個(gè)。

??對(duì)比來(lái)看，除一線城市之外，其他GDP排名前列城市房?jī)r(jià)漲幅明顯，如重慶、蘇州、成都、杭州、南京、武漢、天津、寧波等。

??其中重慶房?jī)r(jià)已連續(xù)多年上漲，截止至2020年11月，成交均價(jià)13276元/平方米，較2019年上漲11.17%，蘇州成交均價(jià)25795元/平方米，較2019年房?jī)r(jià)上漲16.88%，成都更是漲幅高達(dá)37.16%。

??值得注意的是，雖然天津最新房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯下跌，但其在2020年前三季度GDP城市排名中跌出了前十之列，今年第三季度還曾傳出房?jī)r(jià)“大跳水”的新聞。

??對(duì)此，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)無(wú)論是與北上廣深還是與其他熱點(diǎn)二線城市相比，天津的存量規(guī)模都不容小覷，天津2019年全年新房成交面積1411.8萬(wàn)平方米，2018年成交面積1259.3萬(wàn)平方米，在此之前5年年度平均成交面積1621.4萬(wàn)平方米。這意味著，以目前的廣義存量，在沒(méi)有新增量入場(chǎng)的情況下，天津新房市場(chǎng)兩年都賣(mài)不完。在巨量供應(yīng)的影響下，天津新房?jī)r(jià)格難以有明顯上漲，且從區(qū)域來(lái)看，天津樓市部分區(qū)域，包括武清、西青、河?xùn)|、東麗等區(qū)域在內(nèi)，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下降，尤其是遠(yuǎn)郊樓盤(pán)。

??此外今年上半年受疫情影響最大的武漢，11月最新均價(jià)為15556元/平方米，較2019年房?jī)r(jià)相比漲幅達(dá)19.85%，這是在二線城市中，漲幅較大城市之一，看來(lái)武漢樓市基本已完成疫后復(fù)蘇工作。

??綜合來(lái)看，截止至2020年11月，全國(guó)重點(diǎn)關(guān)注城市中，有不少城市均價(jià)已經(jīng)回到了2年前的位置，部分城市房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)回到2016年，但基本以三四線城市為主，同時(shí)一線城市由于房?jī)r(jià)過(guò)高，除廣州外房?jī)r(jià)皆已跌破2018年均價(jià)，但無(wú)論是一線城市，還是二三線城市，單個(gè)城市不同區(qū)域房?jī)r(jià)呈現(xiàn)不同走勢(shì)，總體來(lái)看，在各城分化的同時(shí)，各個(gè)城市內(nèi)部不同區(qū)域也開(kāi)始分化明顯，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)可能會(huì)隨著不同城市不同區(qū)域的選擇而產(chǎn)生不同的曲線。

??預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市未來(lái)會(huì)在穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、市場(chǎng)交易秩序等方面發(fā)力，以真正貫徹“三穩(wěn)”的政策思路。而對(duì)于那些房?jī)r(jià)較低，發(fā)展較為落后的城市而言，需要解決的是長(zhǎng)期收縮的人口導(dǎo)致當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求嚴(yán)重下降的問(wèn)題。