??廣州土地收入再次進入全國前三。

??近日，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至11月23日，50個大城市累計賣地已超3.51萬億元，同比上漲18.3%，全國累計超過28個城市賣地超500億元，均刷新歷史紀錄。其中廣州以約2056億元出讓總額位列全國第三，僅次于上海與杭州，合計可規(guī)劃建筑面積約3305萬平方米，同比上漲14.5%。

??全年來看，疫情雖然讓全國經(jīng)歷了一段短暫休整階段，但廣州土地市場回溫迅速，從4月開始土地供應便打開閘門。

??今年5月18日，更被稱為廣州“史詩級”賣地的一天，當天共有10宗地塊出讓，僅起拍價便達230億元，其中不乏數(shù)宗熱門地塊，一時間吸引各方關(guān)注，結(jié)果卻因圍觀人數(shù)過多，直接導致土拍系統(tǒng)崩潰，最后當天僅居住用地成交金額便達236億元。

??土地市場熱除了有一線城市光環(huán)加持及房價有想像空間外，也有政府的發(fā)展意愿。

??實際上，不僅是廣州，今年以來，包括深圳在內(nèi)的熱點城市土地出讓都有明顯增加，很多都是創(chuàng)下近10年來的一個高峰。

??不過，面對土地收入上漲過快情況，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，各地后續(xù)還需積極穩(wěn)地價，防范地價泡沫擴大，傳導到樓市。

??土地收入再進全國前三

??今年來看，土地收入總體保持穩(wěn)健上漲，雖然疫情讓全國經(jīng)歷了一段短暫休整階段，但廣州土地市場回溫迅速，從4月開始土地供應便打開閘門。

??這主要得益于廣州政府對于土地出讓比較支持，近年來也在不斷增加供地。僅從宅地來看，據(jù)克而瑞監(jiān)測，自2016年起廣州宅地供應與成交便總體呈現(xiàn)逐年遞增趨勢。

??具體來看供地情況，主要還是契合“東進南拓”發(fā)展規(guī)劃。

??如廣州市中心區(qū)域外圍板塊迎來了集中性供地，尤其是交通利好逐漸顯現(xiàn)下的南沙與增城兩區(qū)，僅今年來看在過去10個月內(nèi)，在廣州成功出讓商住地69宗中，增城、南沙分別以15宗和12宗遙遙領先。

??此外，今年來看，地塊稀缺、地價高企的市中心區(qū)域，供應情況同樣也有所改善，6個中心區(qū)均有宅地出讓，包括庫存嚴重告急的天河與越秀區(qū)。以越秀區(qū)為例，今年之前已連續(xù)4年屬于零出讓狀態(tài)。

??對于土地收入增加及土地市場火熱，深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認為主要原因有兩方面：

??一是疫情后，為擴大內(nèi)需，貨幣政策寬松等使得整個社會資金面比較寬裕，不少資金流進房地產(chǎn)市場，購銷兩旺，樓市開始出現(xiàn)明顯反彈，與此同時，開發(fā)商拿地也更加積極；

??二是政府調(diào)控姿態(tài)也有相應轉(zhuǎn)變，從過去需求端抑制轉(zhuǎn)向了供給端調(diào)控，也就是說通過大規(guī)模供應應對需求反彈與擴張。

??“加大供應無疑是維持樓市穩(wěn)健最直接方式，無論是深圳還是東莞，供需矛盾擴大均是房價不理性上漲關(guān)鍵，在兩城接連發(fā)布限購新政之后，加大供應、推動城市更新成為了當?shù)卣诵娜蝿??！崩钣罴伪硎尽?/p>

??“規(guī)模房企”也搶灘廣州

??土地市場的火熱也吸引著眾多房企前來搶地。

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，目前廣州區(qū)域已容納超百家房企入駐，在政府積極供地背景下，除本土房企外，同樣吸引一批批過江龍房企搶灘。僅今年來看，便有包括旭輝、中建地產(chǎn)、華夏幸福、瀚宇集團、和健集團、升龍集團、港龍中國等十余家全新面孔入駐。

??相較于供地少、競爭激烈的市區(qū)，外圍板塊是“過江龍”的一大進軍戰(zhàn)術(shù)，今年首進的新面孔便主要集中在南沙、增城、花都、番禹等區(qū)。

??同時，熱度漸起的外圍區(qū)域同樣成為本土品牌房企擴充土儲選擇。

??以番禺為例，今年區(qū)域內(nèi)共出讓6宗商住地，均為本土企業(yè)斬獲，其中越秀地產(chǎn)一家便拿走3宗。據(jù)不完全統(tǒng)計，越秀地產(chǎn)旗下目前合計有6宗宅地尚待開發(fā)，也成為目前廣州房企土儲宗數(shù)最多的一位。

??方圓、奧園等本土房企同樣積極參與土拍，土儲規(guī)模不容小覷。

??截至目前，土拍成績最亮眼當屬央企保利發(fā)展，作為常年摘下廣州樓市銷售魁首，其今年已拿下8宗宅地，涉及6個區(qū)，其于10月競得的海珠新港東路地塊、琶洲首宗江景宅地更是成為“王炸”產(chǎn)品，目前周邊新房均價9萬元/平方米。保利發(fā)展廣州土儲面積約30.57萬平方米，建面總量達70.84萬平方米，旗下合計有5宗宅地尚待開發(fā)。

??與此同時，區(qū)域高價地塊也開始頻頻拍出。今年8月，山東魯能與深業(yè)置地分別以搖號形式拿下南沙灣以及橫瀝島尖地塊，折合樓面價高達1.9萬元/平方米，也是板塊樓面地價前二。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾表示，疫情下，部分房企判斷市場會快速企穩(wěn)，會有刺激樓市政策出臺，因此拿地積極性會明顯提高，導致5-10月整體行情持續(xù)升溫。隨著行情升溫，部分板塊“量價齊漲”下，市場信心同樣賦予了房企繼續(xù)大手筆拿地。

??整體來看，無論是“地頭蛇”還是帶著新鮮血液而來的“過江龍”，規(guī)模房企在廣州的優(yōu)勢依然明顯。

??成交均價破3萬元/平方米背后

??市場情況也確實如此。

??相較于深圳規(guī)劃兌現(xiàn)周期快、財稅政策傾斜、強購買力，所導致的房價猛烈上漲勢頭，包括與今年以來“鼓足干勁”的東莞樓市相比，廣州的底蘊與城市性格讓樓市整體發(fā)展更加平穩(wěn)，城市房價也顯示出溫和的一面。

??廣州基本面穩(wěn)定離不開另一主要因素，即長期保持較為平衡的供需關(guān)系。

??據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2009年開始，廣州每年新增住宅供應量都在7.7萬套以上，高位年可達10萬套；全市最近10年供求比最低也有0.7，2020年是1.15。

??與“打新”難度高的深圳相比，購房者有著相對充裕的選擇，加上城市發(fā)展周期長，范圍內(nèi)的二手房體量同樣龐大。

??不過，基本面穩(wěn)定，但在外圍市場影響下，不同區(qū)域市場表現(xiàn)開始分化，部分板塊熱度明顯，拉動全市均價上漲。

??據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)統(tǒng)計，廣州住宅10月成交均價30941元/平方米，環(huán)比9月上漲10.4%；越秀區(qū)85656元/平方米最高，仩從化最低仍在“1字頭”。其中海珠、增城、南沙等區(qū)域以同比漲幅超40%成績表現(xiàn)亮眼。

??就在剛剛過去的10月，海珠區(qū)便連續(xù)出讓了兩宗高價地，其中琶洲首宗江景宅地更是拍出5.1萬元/平方米高價，躋身廣州樓面地價TOP3。

??海珠作為廣州最為成熟的中心城區(qū)，土地資源異常緊張。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近3年，海珠僅成交3宗涉宅地塊，其中兩宗便為上月出讓。稀缺性無疑賦予地塊更高價值，也給海珠區(qū)房價上漲保留了些許想象空間。

??但勢頭突出的南沙、增城、黃埔等區(qū)域卻有著其他上漲誘因。

??繼深圳、東莞相繼限購后，購房條件相對寬松的上述區(qū)域成為不少莞深購買力釋放的缺口，以南沙為例，這個頭頂廣州唯一城市副中心光環(huán)、加持國家新區(qū)+自貿(mào)區(qū)重磅武器區(qū)域，在今年夏天出乎意料的火了一把。

??“想買房把家人接來深圳，沒想到新政后我得3年后才有購房資格；剛準備去東莞買，東莞的調(diào)控也瞬間加碼，后來中介就開始給我推薦條件更加寬松的廣州南沙等周邊區(qū)域?！鄙钲谀迟彿空弑硎尽?/p>

??伴隨地鐵18號線工程推進（未來可直通深圳寶安的深中通道）、深江鐵路動工以及各類軌道交通、公路路網(wǎng)的鋪設建設，南沙與廣州中心區(qū)、中山、深圳的距離正在不斷縮進。相比于前海、橫琴房價，南沙仍處于低位。

??具有優(yōu)勢的地緣加上概念炒作，南沙在繼莞深嚴政之后，成了兩城客戶的一大重點“攻陷區(qū)”，在外來力量支撐下，區(qū)域樓市迎來量價齊漲。

??但正如李宇嘉所表示說，今年廣州一級土地市場仍維持高位供應，會給市場傳遞一個供應有保證的信號；同樣，在供需關(guān)系主導下，對后面未來房價上漲也會形成一定程度壓制，穩(wěn)定市場整體預期。

??“另外，土地出讓同樣是政府城市規(guī)劃重要環(huán)節(jié)，比如南沙、增城、黃埔、白云，這些區(qū)域都是廣州市重點打造的城市副中心、次中心、區(qū)域中心，隨著地塊入市，城區(qū)面貌會有一定程度改善，遠期來看，有利于整個廣州形成一個多點開花的新格局?！崩钣罴伪硎?。