[克而瑞]起底長地四千億資產(chǎn)包：李嘉誠跑不了

??今年初，長實與和黃重組后，拆分成長和、長地兩家公司，并將注冊地的由香港遷往了開曼島和百慕大群島；一時間輿論沸騰，呼吁“別讓李嘉誠跑了”。 很快李嘉誠發(fā)文回應，自己只是一個商人，不偏不倚的做生意，并不存在“逃跑”這一說。

??近年來撤出內(nèi)地抄底歐洲是出于資產(chǎn)收益率的考慮

??早在2010年李氏家族就已經(jīng)開始購買歐洲資產(chǎn)，至今總金額達到3627億港元，投資行業(yè)可粗略劃分為：電信、基礎設施建設、能源行業(yè)和港口 等；而從2013年開始至今，李氏家族大規(guī)模拋售中國資產(chǎn)，總金額達1517億港元，其中內(nèi)地與香港資產(chǎn)占比分別為48.2%和51.8%。這主要是因 為，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率持續(xù)下滑，資產(chǎn)收益率下降以及人民幣貶值的預期。

??沒有任何一個行業(yè)能長久保持穩(wěn)定的高利潤率，房地產(chǎn)行業(yè)也是。細數(shù)李氏家族變賣的“家當”，多以內(nèi)地房地產(chǎn)項目為主，其中，不乏“北上廣”等有 地標性質(zhì)的商業(yè)、辦公樓；而在海外購買的資產(chǎn)包括基建、電訊、能源等行業(yè)；不難嗅出與內(nèi)地房地產(chǎn)競爭激烈、利潤下滑的現(xiàn)狀相比，抄底歐洲其他行業(yè)對李嘉誠 更有誘惑力。

??重組后如何撬動內(nèi)地市場是關鍵

??那么，即使頻繁的出售房地產(chǎn)項目，李嘉誠就真的“絕跡”于中國地產(chǎn)“江湖”嗎？

??重組拆分后，長和系原有的地產(chǎn)業(yè)務全部注入長地集團，從5月份公布的投資簡報上來看，房地產(chǎn)的物業(yè)估值達4201億港元(約合3400億人民幣)，處于港資房企之首。這一數(shù)字足以說明，房地產(chǎn)仍是李氏家族很大一塊資產(chǎn)。與其渲染“賣掉”的資產(chǎn)，不如來探討，長地是否仍是李超人的“搖錢樹”？未來將何去何從？

??4201億存貨估值中，內(nèi)地以開發(fā)物業(yè)為主，香港以持有物業(yè)為主

??內(nèi)地資產(chǎn)包開發(fā)物業(yè)估值1314億港元，占比高達95%，待銷售建筑面積為1970萬平方米；而持有型物業(yè)因為從2013年開始被大量拋售，估 值僅剩71億港元，占比5%。香港資產(chǎn)包持有物業(yè)總估值1817億港元，占比68%，主要包括寫字樓、零售和工業(yè)物業(yè)、車位及酒店等租賃。而從2012年 到2014年，長實和和黃持有物業(yè)出租率達95%以上。

??2015年前6月和2014年前6月運營數(shù)據(jù)顯示，香港地區(qū)收益貢獻率都在70%以上

??對比長地2013年和2014年上半年營業(yè)額與收益，不難發(fā)現(xiàn)香港地區(qū)始終占大頭，兩年均超70%，而內(nèi)地與其他地區(qū)占比總和未超30%；各區(qū)域營業(yè)額增速上，以新加坡為代表的海外地區(qū)，因為基數(shù)小增速最快。

??值得注意的是，2014年上半年內(nèi)地房地產(chǎn)的營業(yè)額與收益占比同比上升了8個百分點，這表明，李氏家族的撤出，并沒有降低內(nèi)地市場對于長地的重要性。

??資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，但運營模式上還需要下功夫

??對于長地來說，內(nèi)地資產(chǎn)的規(guī)模仍不算小，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良。關鍵還是如何找到切實的運營模式，提升在內(nèi)地的競爭實力。

??土地儲備方面，以競爭激烈的二線城市為主

??當前，長地集團土地儲備總額為1580萬平方米，香港為80萬平方米，內(nèi)地為1450萬平方米，海外為50 萬平方米。其中，內(nèi)地的布局以二線城市為主，物業(yè)面積為1970萬平方米，超過百萬平方米的城市有5個，其中成都195.6萬平方米、重慶440.16萬 平方米、廣州100.78萬平方米、東莞147.52萬平方米，大連126.11萬平方米，總計1017萬平方米，占比達51.3%；同時，在江門、佛 山、惠州、中山及深圳等地也有土地儲備。現(xiàn)有土儲結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口發(fā)展中的二線城市占絕大部分，雖然潛在購房需求旺盛，但內(nèi)地品牌房企聚集，地 緣競爭激烈，購房者理性；長地集團握有大量二線土儲，決定了未來內(nèi)地市場仍有獲利空間，但要在競爭中脫穎而出，也需“真本領”。

??運營方面，持有物業(yè)增加企業(yè)收入多元化

??持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流是反映房企經(jīng)營情況的關鍵指標，一方面，長地亟需加快開發(fā)物業(yè)的去化，幫助資金回流，降低企業(yè)財務成本。另一方面，長地擁有大量的持有物業(yè)是優(yōu)勢， 通過出售或房產(chǎn)基金，使得企業(yè)收入多元化；李嘉誠通過大量拋售內(nèi)地一線城市核心區(qū)域商業(yè)、辦公項目，迅速、高價套現(xiàn)；例如廣州的西城都會商業(yè)部分，出租率 低，出售后獲得4.93億港元；同樣上海東方匯經(jīng)中心以71.6億，出售套現(xiàn)將有18.39億港元；同時，長地持有物業(yè)得益于香港資本市場對REITs的 開放，可實現(xiàn)企業(yè)輕資產(chǎn)化。

??開發(fā)模式方面，“慢動工、慢開發(fā)、慢銷售”模式無法延續(xù)

??通常中型體量的住宅項目從拿地到清盤，內(nèi)地房企開發(fā)速度控制在2-3年，剩余存貨的滯銷，會增大企業(yè)的運營負擔，攤薄項目利潤。與內(nèi)地房企追求 速度相悖，早期“慢”、拖長工期是長和系地產(chǎn)開發(fā)的關鍵詞。其中，廣州黃沙地塊為代表，從取得地塊到銷售，期間擱置11年；同樣的例子并不少見，上海古北 新區(qū)的御翠豪庭花費7年的時間；普陀真如副中心，土地2006年取得，全數(shù)開發(fā)完畢后，要等到2018年；而相比起囤地帶來巨額的土地升值受益，僅繳納 “九牛一毛”的土地閑置費。這種以一線重點城市作為依托，通過土地升值獲取巨大收益的模式已無法延續(xù)。因此，對于長地來說，改變原先的固有開發(fā)模式，適應新形勢環(huán)境，兼顧速度、利潤及風險才能夠贏得市場。

??即使李嘉誠投資重心變了，但長地作為房企，還需要下“硬功夫”！