[中信建投]保利地產(chǎn)：拐點(diǎn)機(jī)遇降臨

??毛利回升帶動(dòng)業(yè)績(jī)略超預(yù)期,二季度銷(xiāo)售改善彈性大:1季度高毛利項(xiàng)目結(jié)算占比上升帶動(dòng)毛利提升明顯。銷(xiāo)售去化改善略慢于預(yù)期,但從4月份到訪(fǎng)量以及假期成 交都反映市場(chǎng)情緒正在恢復(fù),二季度推盤(pán)規(guī)模明顯提升,其中5月份新增貨量在4月份120億基礎(chǔ)上進(jìn)一步釋放,隨著降準(zhǔn)以及需求端政策效果釋放,我們認(rèn)為二 季度市場(chǎng)成交向上趨勢(shì)明確,作為行業(yè)龍頭,公司將最大程度受益行業(yè)基本面改善,5月份將成為公司今年以來(lái)拐點(diǎn)。
??土地投資保持審慎,百億再融資拓展成長(zhǎng)空間:1季度共獲得9個(gè)項(xiàng)目,主要位于珠三角和中西部地區(qū),總建筑面積近250萬(wàn)方,公司需支付地價(jià)款44億元。公 司對(duì)后市盤(pán)算繼續(xù)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)態(tài)度,預(yù)計(jì)隨著樓市成交的進(jìn)一步回暖,公司將隨之加大土地投資的力度。作為高杠桿、高周轉(zhuǎn)的典范,公司的負(fù)債率一直是處于行 業(yè)較高水平,2014年凈負(fù)債率僅次于恒大,雖然作為央企,公司擁有行業(yè)優(yōu)勢(shì)資金成本護(hù)航,但較高的負(fù)債率也對(duì)公司發(fā)展步伐產(chǎn)生了一定限制。在行業(yè)增速下 行背景下,公司也具備降低杠桿水平的動(dòng)力,而今年啟動(dòng)的百億再融資計(jì)劃以及降息降準(zhǔn)所帶來(lái)的資金成本下移將成為最佳契機(jī)。
??5P戰(zhàn)略大幕拉開(kāi),白銀時(shí)代再起航:我們認(rèn)為公司5P戰(zhàn)略中社區(qū)O2O和APP戰(zhàn)略值得關(guān)注。目前保利物業(yè)擁有6000萬(wàn)平米物管面積,將通過(guò)若比鄰社區(qū) 中心實(shí)體店和若比鄰APP打通線(xiàn)上線(xiàn)下,在生活配套和鄰里社交層面提供增值服務(wù),但一旦“若比鄰”社區(qū)模式獲得成功,將可以迅速在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制,而且公 司品牌優(yōu)勢(shì)也有助于減小線(xiàn)下線(xiàn)上轉(zhuǎn)化過(guò)程中的障礙,我們也強(qiáng)烈建議市場(chǎng)不要忽視公司在社區(qū)O2O端發(fā)展的潛力。
??投資評(píng)級(jí)與盈利預(yù)測(cè):我們認(rèn)為今年大部分地產(chǎn)股都會(huì)有超預(yù)期表現(xiàn),尤其央企、國(guó)企今年的機(jī)遇是重量級(jí)別的,預(yù)計(jì)15-16年EPS為1.36和1.66元,維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí),給予目標(biāo)價(jià)18.6元。