[中信建投]政策未完待續(xù) 機(jī)遇過時(shí)不候

??政策如期而至，力度略超預(yù)期：今天央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知下調(diào)二套房首付比例至40%，首套房公積金貸款最低首付20%。同時(shí)財(cái)政部下調(diào) 二手房營業(yè)稅免征年限至2 年。我們此前多份報(bào)告強(qiáng)調(diào)二套房首付比例和交易稅調(diào)整的空間，此次政策的落地正一一兌現(xiàn)我們的前瞻性。政策角度，我們認(rèn)為幾點(diǎn)值得關(guān)注：1、當(dāng)前通縮環(huán)境 使得管理層在政策層面游刃有余，同時(shí)庫存結(jié)構(gòu)也很難使得全國房?jī)r(jià)出現(xiàn)普遍上漲。2、我們并不認(rèn)同因?yàn)楸敬握叱雠_(tái)而看好地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)今年投資很難 出現(xiàn)強(qiáng)復(fù)蘇，路徑依賴不可取。3、我們預(yù)期在福建“閩七條”之后，將有更多城市出臺(tái)細(xì)則，對(duì)改善性需求提供更為詳細(xì)的背書。市場(chǎng)角度，政策出發(fā)點(diǎn)是降低購 房成本，擴(kuò)大購房人群基數(shù)，建議關(guān)注一線城市成交彈性，同時(shí)我們測(cè)算二手房營業(yè)稅調(diào)整將降低買家綜合購房成本約4.5%-5%，將有效促進(jìn)二手房市場(chǎng)活 力。

??政策寬松未完待續(xù)：政策寬松并不會(huì)就此結(jié)束，政策后續(xù)仍具備較大的調(diào)整空間：1、契稅優(yōu)惠普及，事實(shí)上部分城市已經(jīng)開始在契稅優(yōu)惠 層面作出嘗試；2、限購政策繼續(xù)放松。雖然我們認(rèn)為一線城市限購全面放開的可能性不大，但作出結(jié)構(gòu)性的讓步空間是存在的，如高端住房等對(duì)成交量影響有限的 房屋類型。3、部分城市嘗試的購房退稅有望在更多城市鋪開。

??主流城市成交回暖不應(yīng)再有疑慮：主流城市正如我們預(yù)期的進(jìn)入弱復(fù)蘇階 段，16 大重點(diǎn)城市在春節(jié)后已經(jīng)連續(xù)五周環(huán)比回升，其中一線、二線城市上周環(huán)比增速繼續(xù)維持在雙位數(shù)，隨著推貨意愿增強(qiáng)以及政策環(huán)境改善，今年的小陽春必將如期而 至。但需要指出的是，我們并不認(rèn)為在政策大力度寬松階段，三四線城市的市場(chǎng)格局也會(huì)隨主流城市得到改善，這些城市的供需結(jié)構(gòu)仍需要較長(zhǎng)時(shí)間轉(zhuǎn)圜，這也是此 輪周期和上一輪最大的不同。

??機(jī)會(huì)明確、莫再猶豫：政策如期落地進(jìn)一步強(qiáng)化管理層穩(wěn)增長(zhǎng)的思路，維持行業(yè)“買入”評(píng)級(jí)。標(biāo)的繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“選 擇兩極 拒絕中庸”的配置思路，推薦保利、招商、萬科、華僑城、陽光城、中天城投、迪康藥業(yè)以及去年6 月份構(gòu)建的絕對(duì)收益組合，繼續(xù)強(qiáng)烈推薦北京區(qū)域以及地產(chǎn)+金融的投資機(jī)會(huì)。需要指出的是，我們所推薦的個(gè)股是我們精選的成果，但我們并不認(rèn)為在此輪周期下 所有主流地產(chǎn)股都能享受到充分的溢價(jià)，未來市場(chǎng)分化將更加明確，那些處于非主流市場(chǎng)或者競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱的企業(yè)只能面臨轉(zhuǎn)型的選擇，而這些企業(yè)中也將幻化出 精彩的機(jī)遇。