[中信建投]私募基金專題研究-資本借力 御風而行

  房地產私募基金是我們近年來研究重點，作為金融與地產結合的最大領域，地產私募基金已是不能忽略的重要力量，這股力量也許將重構中國地產格局，也許 是未來地產行業(yè)的重要組成部分。 緣起——房地產私募基金概述：私募房地產投資基金主要是指通過非公開方式，面向少數(shù)個人或機構投資者募集資金而設立，以房地產為投資對象的投資基金，分為 核心型，核心增益型，增值型及機會型四類，投資方式可分為債權投資、股權投資以及夾層基金投資，相對于二級市場以及直接開發(fā)，主要優(yōu)勢在于對于房地產公司 或者項目的影響力和滲透力，并且依靠整體資金的規(guī)模優(yōu)勢，融資渠道更為通暢。目前國際主流基金中美國黑石基金擅長在機會型投資環(huán)境中尋找良機，新加坡凱德 置地基金則偏重與REITs 協(xié)同推進，強調租金收益的分享和管理費的提成。

  花開正當時—本土地產基金發(fā)展歷程：人民幣房地產基金起 步較晚，從 2011 年才開始迎來爆發(fā)，目前仍處于自我定位和品牌塑造的過程中，從過去簡單的非獨立地位、被動投資、融資渠道的標簽，逐漸向獨立市場主體、主動投資、多元價值 增值、財務投資人變遷，并在市場上形成了自己獨特的地位和行業(yè)格局。同時，專業(yè)化分工開始驅動基金模式多元化，在不同類型和不同投資手段上各管理機構專注 于特定類別的資產，這使得房地產基金的管理人可以更好地理解他們所購買的房地產資產的內在動力。

  上市房企合縱連橫：目前國內上市房企 中至少三分之一已經建立地產基金，相對于其他融資渠道，地產基金仍是最貴的一種資金渠道，但由于其籌資靈活且受監(jiān)管限制相對較少，更多中小型企業(yè)開始配置 地產基金，地產基金的另一個意義在于能使開發(fā)杠桿最大化，通過引入地產基金，使得開發(fā)商能夠繞過土地出讓金首付款需達 50%的規(guī)定，以較少的資金撬動龐大土地款。

  前往何方？--人民幣房地產基金的一些思考：在近短短四年中，我國地產基金已經開始自我 反省、學習和變革，發(fā)展的模式也開始百花齊放，我們認為，在中期內，我國私募房地產基金存在著樂觀的變因，而這些變化將引領我國房地產行業(yè)進入新的周期。 判斷一：投資、退出渠道趨于多元化；判斷二：股權、夾層投資將成主流：判斷三：大資管時代下戰(zhàn)略合作契機；判斷四：險資介入將主導 LP 機構化；判斷五：管理重心向團隊品牌變遷；判斷六：監(jiān)管制度趨于完善；判斷七：行業(yè)整合大潮下地產并購基金前景廣闊；判斷八：行業(yè)洗牌重構加速利率合理 化。