??據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)消息，今年9月底，自然資源部給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包括建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有成都、濟(jì)南、合肥、廈門、青島、蘇州、杭州等十余個(gè)城市響應(yīng)，土地拍賣重啟“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人。

??從歷史來(lái)看，“限地價(jià)”開始于我國(guó)房地產(chǎn)行情高漲時(shí)期。2016年，全國(guó)土地市場(chǎng)火熱，各地單價(jià)、總價(jià)“地王”頻出。部分熱點(diǎn)城市如蘇州、成都、武漢、天津等率先設(shè)置土地出讓最高限價(jià)或熔斷機(jī)制。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”，越來(lái)越多的城市開始有意識(shí)地限制高地價(jià)。至2021年，全國(guó)大部分重點(diǎn)城市基本均已實(shí)施“限地價(jià)”相關(guān)政策。2021年8月，自然資源部對(duì)集中供地城市更是明確要求：一是單宗土地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率；二是在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)上限時(shí)，不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)更高更有品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競(jìng)得人。至此，溢價(jià)率最高15%、觸頂即搖號(hào)或競(jìng)品質(zhì)逐漸成為熱點(diǎn)城市土拍“標(biāo)配”，且延續(xù)至今。

??根據(jù)財(cái)政部發(fā)布數(shù)據(jù)，自2017年以來(lái)，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比增幅呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，“限地價(jià)”在過(guò)往一段時(shí)期內(nèi)，在防止土地市場(chǎng)過(guò)熱、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)等方面確實(shí)起到了一定的積極作用。但隨著近幾年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整，尤其是2020年“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理”等金融監(jiān)管政策相繼出臺(tái)以后，房企融資環(huán)境驟然收緊，大部分房企不得不放棄原來(lái)的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)投“降負(fù)、減速、提質(zhì)、增效”的穩(wěn)健發(fā)展之路，拿地節(jié)奏明顯放緩。疊加銷售端的持續(xù)低迷，越來(lái)越多的房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，拿地意愿及拿地能力均大幅下挫，土地市場(chǎng)由“熱”急速轉(zhuǎn)“冷”。2022年，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入約6.69萬(wàn)億元，同比下降23.3%，自2015年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；2023年前三季度，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入約3.09萬(wàn)億元，同比再降19.8%。土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，不僅進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)消極情緒，也給地方財(cái)政造成較大壓力。

??2023年7月，中央政治局會(huì)議明確提出，“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。在樓市過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的限制性政策迎來(lái)調(diào)整良機(jī)，“限地價(jià)”無(wú)疑是其中重要部分。那么，取消“限地價(jià)”，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有何影響？我們認(rèn)為，主要有以下幾點(diǎn)：

??第一，總體上對(duì)市場(chǎng)情緒有一定提振，但無(wú)法起到扭轉(zhuǎn)性作用。取消“限地價(jià)”，意味著政府行政干預(yù)減少，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回歸市場(chǎng)化，讓商品房回歸商品屬性，同時(shí)給予房企更多決策空間，提升房企拿地積極性。但當(dāng)前土地市場(chǎng)的低迷，除土拍規(guī)則限制外，更重要的原因在于房企融資受困和銷售遇阻。即使是在“限地價(jià)”情況下，很多城市土拍仍以底價(jià)或低溢價(jià)率成交為主。因此，對(duì)于大部分城市而言，取消“限地價(jià)”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際提振效果有限。

??第二，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，但同時(shí)會(huì)加劇區(qū)域冷熱分化。核心城市中心區(qū)域及其他區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊在沒有最高限價(jià)限制的情況下，土地價(jià)格或?qū)⒚黠@推升，但在現(xiàn)階段總體相對(duì)低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，出現(xiàn)新“地王”的可能性較低。非核心地塊則大概率維持低溫，甚至在核心地塊吸引房企更多資金投入情況下，有進(jìn)一步降溫的可能。此外，優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格提升或可在一定程度上改善區(qū)域房?jī)r(jià)預(yù)期，對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期有積極作用。

??第三，加速行業(yè)洗牌，優(yōu)質(zhì)龍頭房企集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提升。取消“限地價(jià)”，意味著優(yōu)質(zhì)地塊的拿地成本大概率將大幅提升，且房企需要完全憑借資金實(shí)力拿地。當(dāng)前大部分民營(yíng)房企和中小型房企資金面普遍承壓，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拿地難度進(jìn)一步增加，非核心地塊去化又相對(duì)緩慢，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展再遇挑戰(zhàn)，或?qū)⒉坏貌桓嗑奂瘏^(qū)域深耕。而龍頭房企及央國(guó)企資金實(shí)力相對(duì)雄厚，在優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍上更具優(yōu)勢(shì)，拿地金額占比或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

??綜上，“限地價(jià)”作為樓市過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的限制性政策，在現(xiàn)階段已不合時(shí)宜，也不符合構(gòu)建市場(chǎng)化商品房與保障性住房雙軌并行的發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整或取消。但同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到，取消“限地價(jià)”，對(duì)于大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，提振效果有限；對(duì)于大部分民企和中小型房企而言，挑戰(zhàn)或大于機(jī)遇。