??導(dǎo)語(yǔ)

??杭、寧等熱點(diǎn)城市集中土拍熱度繼續(xù)回落，限價(jià)放松下競(jìng)拍熱度或?qū)⑿》仙?/span>

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??10月，北京、上海、廣州、無(wú)錫、蘇州等城市進(jìn)行了集中土拍，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交7423萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅與上月基本持平。熱度方面，由于優(yōu)質(zhì)地塊占比略有減少，月份平均溢價(jià)率3.4%，較上月下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)，為2023年以來(lái)新低，就連一直以來(lái)的熱度標(biāo)桿——杭州溢價(jià)率也降至歷史低位。與此同時(shí)，土地流拍率降至12.6%，環(huán)比上月下滑2.2個(gè)百分點(diǎn)。就土地屬性來(lái)看，流拍土地中含宅用地幅數(shù)占比達(dá)到80%，流拍地塊中含宅用地的比例進(jìn)一步上升，廣州、太原、濟(jì)南均在月內(nèi)均有多宗地塊流拍。

??核心要點(diǎn)

??· 供求：10月土地供應(yīng)量為1.27億平方米，較上年同期下降22%，降幅再度擴(kuò)大。至截稿土地成交7423萬(wàn)平方米，同比下降24%。一二線城市中上海、西安、廣州、濟(jì)南等本月成交建面均超過(guò)100萬(wàn)平方米。

??· 熱度：月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍平均溢價(jià)率3.4%,連續(xù)5月下行，較上月小幅上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，但仍為2023年以來(lái)新低。僅廣州、北京相對(duì)穩(wěn)定，上海溢價(jià)率也出現(xiàn)下滑。流拍率12.6%，環(huán)比出現(xiàn)回落，但若考慮到預(yù)供地完成率，實(shí)際流拍情況仍較為嚴(yán)峻。 

??· 分布：各能級(jí)表現(xiàn)不一，一線環(huán)比量漲價(jià)跌，二線量?jī)r(jià)均降，三四線量跌價(jià)漲。一線城市成交建面434萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲138%；成交金額908億元，環(huán)比大漲129%。二線城市中，成交建面僅1161萬(wàn)平方米，環(huán)比大降20%；同比降幅更為突出，高達(dá)57%。三四線城市中，長(zhǎng)三角依舊是成交主力；熱度來(lái)看，多以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)熱度降至低位。

??后市展望
??杭、寧等熱點(diǎn)城市集中土拍熱度繼續(xù)回落
限價(jià)放松下競(jìng)拍熱度或?qū)⑿》仙?/strong>

截止10月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交7423萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅與上月基本持平。熱度方面，由于優(yōu)質(zhì)地塊占比略有減少，月份平均溢價(jià)率3.4%，較上月下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)，為2023年以來(lái)新低。月末進(jìn)行集中土拍的杭州掛牌的4宗地僅1宗搖號(hào)，其余三宗底價(jià)，整體溢價(jià)率僅有0.82%，降至集中供地以來(lái)新低；南京表現(xiàn)也不佳，除綠城搖中的河西G55地塊外，其余11宗地塊均被城投托底。熱度明顯低于同期進(jìn)行集中土拍的成都（7宗地塊中有4宗地塊搖號(hào)成交）。 究其原因，一方面，成都本輪集中土拍取消了住宅清水限價(jià)、裝修限價(jià)及二手房指導(dǎo)價(jià)，為開(kāi)發(fā)商留足利潤(rùn)、調(diào)動(dòng)拿地積極性，土拍市場(chǎng)再度向市場(chǎng)化過(guò)度；另一方面，成都本次集中土拍參拍地塊質(zhì)量較佳，出讓的地塊主要位于核心主城區(qū)，區(qū)位條件和地塊價(jià)值優(yōu)質(zhì)。如此來(lái)看，當(dāng)下土地市場(chǎng)熱度的維系既要有土地質(zhì)量的保障，還要有高利潤(rùn)的預(yù)期。日前，自然資源部已發(fā)文建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制，濟(jì)南、合肥、廈門(mén)、成都等至少四個(gè)熱點(diǎn)城市的土拍規(guī)則已有所調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價(jià)格，重回價(jià)高者得。但是在當(dāng)前的供求關(guān)系之下，只有土地市場(chǎng)重新回到市場(chǎng)定價(jià)階段，在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)之下，土地市場(chǎng)熱度才有進(jìn)一步提升的可能。

??01 供求

??供地規(guī)模同比降幅加深
熱點(diǎn)城市土拍放量助樓板價(jià)回升

??土地供應(yīng)方面，截止2023年10月25日，本月土地供應(yīng)量為1.27億平方米，較上年同期下降22%，降幅再度擴(kuò)大。與上月預(yù)計(jì)一致，隨著四季度的來(lái)臨，土地供應(yīng)量將維持年內(nèi)高位，但是基于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期等訴求，同比來(lái)看供應(yīng)規(guī)模仍在歷史低位。一線城市方面均已基本完成了第二輪預(yù)供地相關(guān)公告，至截稿尚僅北京有兩宗含宅用地公告，上海、廣州、深圳均未發(fā)布宅宅地公告。二線城市方面，南京、杭州、成都等城市在月內(nèi)發(fā)布了供地公告，其中貴陽(yáng)市區(qū)供地規(guī)模最大，月內(nèi)供應(yīng)建面達(dá)到220萬(wàn)平方米，此外重慶、合肥、西安、長(zhǎng)沙、福州供地規(guī)模也在百萬(wàn)平方米以上，大中城市供地節(jié)奏明顯加快。且成都、合肥、濟(jì)南、青島等城市均取消了地價(jià)上限。對(duì)于2023年最后兩個(gè)月，鑒于大多數(shù)城市供地計(jì)劃完成率依舊較低，隨著傳統(tǒng)供地高峰期的到來(lái)，預(yù)計(jì)供地規(guī)模環(huán)比會(huì)進(jìn)一步上升，但是相比往年同期仍將維持低位。

??土地成交方面，截至10月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交7423萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期略有上升,同比下降24%，同比降幅較上月基本持平。一二線城市中，至截稿時(shí)上海、西安、廣州、濟(jì)南本月成交建面均超過(guò)100萬(wàn)平方米。三四線城市方面，徐州、金華、無(wú)錫等城市月內(nèi)成交面積也達(dá)到100萬(wàn)平方米以上。隨著熱點(diǎn)城市土地成交量的增加，月內(nèi)平均樓板價(jià)為3623元/平方米，較上月有所回升，重新回到年內(nèi)均線附近。

??02 熱度

??溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新低
流拍率亦出現(xiàn)下滑

??市場(chǎng)熱度方面，至截稿時(shí)廣州、北京、上海、蘇州等市均在月內(nèi)舉行了土拍，10月份平均溢價(jià)率3.4%,較上月下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)，為2023年以來(lái)新低。具體城市方面，僅廣州、北京溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定，憑借天河牛利崗北街、豐臺(tái)南苑等等優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，月內(nèi)平均溢價(jià)率仍維持在6%以上，且廣州、北京均有超過(guò)一半的地塊為0溢價(jià)。上海在月內(nèi)舉行了兩輪土拍，第一輪平均溢價(jià)率6.7%，而第二輪僅為2.3%，創(chuàng)2023年以來(lái)各輪次溢價(jià)率新低，冷熱分化更為明顯。

??10月土地流拍率12.6%，環(huán)比上月再度下滑2.2個(gè)百分點(diǎn)。就土地屬性來(lái)看，流拍土地中含宅用地幅數(shù)占比達(dá)到80%，流拍地塊中含宅用地的比例進(jìn)一步上升，廣州、太原、濟(jì)南均在月內(nèi)有多宗地塊出現(xiàn)流拍。需要說(shuō)明的是，本月流拍率的下降，很大程度上是由于9月份地方政府縮減供地規(guī)模所致。在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，適當(dāng)減少偏遠(yuǎn)或高庫(kù)存板塊的土地供應(yīng)，有利于改善庫(kù)存壓力方面的市場(chǎng)預(yù)期，流拍率由此出現(xiàn)下滑也在情理之中。不過(guò)若考慮到各地不到七成的預(yù)供地完成率，當(dāng)前實(shí)際流拍率仍遠(yuǎn)高于上年同期。

??03 重點(diǎn)地塊

??京滬廣包攬兩榜TOP5
上海徐匯240億地塊成為總價(jià)榜榜首

??2023年10月，北京、上海、廣州、無(wú)錫、蘇州等部分城市進(jìn)行了集中土拍?？們r(jià)榜榜首地塊來(lái)自上海徐匯區(qū)，為綜合地塊，成交總價(jià)為240.16億元，由上海西岸開(kāi)發(fā)&中海底價(jià)競(jìng)得；排在第二、三位的同樣來(lái)自上海，其中居于第二位的南匯區(qū)三林地塊，該地吸引了招商、保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)、越秀、象嶼、安高安聯(lián)7家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)歷了足足70輪競(jìng)價(jià)才達(dá)到價(jià)格上限結(jié)束競(jìng)價(jià)；在高品質(zhì)建設(shè)競(jìng)報(bào)階段，七位競(jìng)買人也全部接受高品質(zhì)建設(shè)上限報(bào)價(jià)：綠色建筑二星級(jí)和零能耗建筑上限指標(biāo)，公租房上限比例7%。最終招商蛇口以73.8626億元價(jià)格競(jìng)得這塊地，樓面價(jià)39303元/平方米。

??本月地價(jià)水平較高的上海集中土拍地塊相對(duì)較多，因此本月入榜門(mén)檻略有提升。單價(jià)榜榜首地塊為上海靜安中興地塊，該地位于寸土寸金的內(nèi)環(huán)，地理位置十分優(yōu)越，吸引了招商、保利發(fā)展、象嶼、越秀四家房企參拍，經(jīng)過(guò)多達(dá)27輪報(bào)價(jià)之后達(dá)到最高限價(jià)，在競(jìng)品質(zhì)階段，四家競(jìng)買人全部接受高品質(zhì)建設(shè)上限報(bào)價(jià)：綠色建筑二星級(jí)和零能耗建筑上限指標(biāo)，公租房上限比例7%。最終這塊地被保利發(fā)展以15.46億斬獲，成交樓面價(jià)81198元/平方米，溢價(jià)率9.66%。排在第二位的同樣來(lái)自上?！L(zhǎng)寧區(qū)程家橋地塊，該地經(jīng)過(guò)21輪報(bào)價(jià)達(dá)到封頂價(jià)格，最終被上海長(zhǎng)服企業(yè)發(fā)展有限公司搖中。溢價(jià)率為10%，封頂價(jià)27.1億元，樓面價(jià)為75350元/平方米。