[克而瑞]10月刺激減弱、涉房融資松綁，長期政策基調不變（10月）

??地方繼續(xù)加碼保交樓穩(wěn)市場，但沒有全國性強力政策。

??10月，二十大召開并定調房地產——堅持房住不炒、強調租購并舉，央行、財政部、國辦等持續(xù)表態(tài)穩(wěn)市場。地方政策松綁和刺激進入暫歇期，僅34城發(fā)布34次新政，環(huán)比腰斬，所涉城市能級下降、政策力度亦有所減弱。融資端政策暖風頻吹，監(jiān)管指示六大行加大對房地產融資的支持力度，證監(jiān)會放開特定涉房企業(yè)A股融資，增信發(fā)債房企名單擴容。

??01

??二十大堅持房住不炒、租購并舉

??多部委持續(xù)表態(tài)穩(wěn)市場

??10月16日，二十大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?？偦{和相關表述與十九大基本保持一致，一方面繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴防房地產過度金融化、泡沫化，另一方面，強調租購并舉，未來住房制度將全面貫徹落實租購并舉新模式，重點解決新市民、城市低收入群體的居住難題。

??央行、銀保監(jiān)、財政部等部委召開會議，學習傳達二十大精神，部署貫徹落實工作。10月24日，央行和外匯局表示要加強部門協(xié)作，維護股市、債市、樓市健康發(fā)展，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求，加大力度助推“保交樓、穩(wěn)民生”工作。財政部表示，進一步改進和完善支持就業(yè)、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、社會保障、住房等領域財稅政策，推動改革發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民。

??10月26日，國辦發(fā)文，深化“放管服”改革，強調給予地方調控更多自主權，督促落實保交樓、防爛尾、穩(wěn)預期。文中“因城施策政策工具箱的40多項工具”、“防爛尾”等新提法值得關注，前者表明地方調控仍有充足工具儲備，未來政策尤有明顯發(fā)力空間，后者則強調了防爛尾對穩(wěn)定市場預期的重要性。

??02

??地方政策頻次腰斬且力度減弱

??僅34城需求端刺激托市

??10月地方房地產松綁和刺激政策呈現(xiàn)如下幾點變化：（1）政策頻率明顯下降，恰逢二十大召開，各地地產政策出臺節(jié)奏有所放緩，本月僅有34個城市發(fā)布34次新政，城市數(shù)量、政策頻次環(huán)比均腰斬，并創(chuàng)4月以來新低；（2）所涉城市能級下降，力度也有所減弱，上個月，以寧波、濟南、青島為代表的強二線城市加速松綁“四限”，而本月僅有沈陽等個別二線城市下場托市，政策調整范圍僅限于公積金和購房補貼，影響比較有限。 

??聚集10月地方房地產政策，主要涉及以下八方面內容：其一，白銀、自貢等8城放松限貸，例如白銀，實行認貸不認房，對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。其二，泉州惠安放松限售，新購商品住房取得不動產權證滿2年后可轉讓，本縣戶籍家庭改善換房的，出售已有住房不受2年限售期限制。其三，武漢、廈門等25城放松公積金貸款，例如武漢，上調公積金最高貸款額度，首套房由70萬元提升至90萬元，二套房由50萬元提升至70萬元。其四，沈陽、哈爾濱等22城實行購房補貼，例如哈爾濱，對生育第二、第三胎的家庭，在9區(qū)內購買新建商品住房的，分別給予1.5萬元、2萬元的一次性購房補貼。其五，自貢減免交易稅費，出售自有住房并在1年內買房的，可以申請退還售房時所繳納個人所得稅。其六，綿陽、益陽南縣等6城放松預售取證，例如綿陽，新建商品房項目辦理預售許可形象進度要求，由原6層及以下主體封頂、7層及以上完成地上層數(shù)的 1/3且不少于7層，調整為完成地上3層后辦理預售許可。其七，南充、綿陽等5城放松預售資金監(jiān)管，例如綿陽，增設主體分部工程完工資金使用節(jié)點，工程質量驗收合格節(jié)點累計可使用建設資金額度由不超過80%提高到不超過85%。其八，白銀、南充等7城放松土拍，例如南充，土拍按起始價的20%確定競買保證金，保證金可用銀行保函，一個月內繳納土地使用權出讓金50%，余款可按合同約定分期繳納。

??03

??融資端政策暖風頻吹

??大行新增千億、涉房企業(yè)A股融資開閘

??房地產融資端政策暖風頻吹。10月8日，監(jiān)管指示六大行加大對房地產融資的支持力度。央行、銀保監(jiān)會要求建行、農行等六家國有銀行，加大對房地產融資的支持力度。每家大行年內對房地產融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產開發(fā)商的債券。

??10月20日，消息稱證監(jiān)會將放開特定涉房企業(yè)A股融資，盡管房企并不能直接從中受益，但政策從一刀切禁止到適度放開，還是向市場傳遞了積極的信號。在確保股市融資不投向房地產業(yè)務的前提下，允許以下存在少量涉房業(yè)務但不以房地產為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產業(yè)務收入、利潤占企業(yè)當期相應指標的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產業(yè)務產生的投資收益占企業(yè)當期利潤的比例不超過10%。

??10月，首個非示范房企完成中債增擔保中票發(fā)行，新城、龍湖、碧桂園等民營企業(yè)積極推進二輪增信融資。13日，卓越商管發(fā)行6億元中票，這是中債增為非示范民企提供的首筆增信支持。此外，有消息稱新城、龍湖、碧桂園等示范房企在積極推進第二輪增信債券融資工作。

??04

??展望：地方繼續(xù)加碼保交樓穩(wěn)市場

??但沒有全國性強力政策

??展望未來，穩(wěn)樓市仍是四季度政府工作重點所在，一方面，加速推進“保交樓”，加快專項借款、紓困基金到位使用，積極處置項目停工問題、化解爛尾風險，以期修復市場信心。另一方面，地方加大力度松綁政策、刺激需求，充分發(fā)揮40余項政策工具作用，年末兩個月或將迎來政策松綁小高峰。核心城市精準施策到區(qū)縣乃至街鎮(zhèn)，邊郊區(qū)域限制性購房政策有望放松，中心區(qū)域政策繼續(xù)保持定力，壓力城市用好調控自主權，全面退出限購、限售等以調降購房門檻，加大購房補貼和交易稅費減免力度刺激住房消費。但由于政策核心訴求在于促進市場回穩(wěn)，而不是刺激市場非理性回暖，全國性重磅政策較難落地。