??仲量聯(lián)行2025年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧

??北京，2025年4月10日——“2025年一季度，全國性‘積極財政政策’與‘適度寬松’貨幣政策的協(xié)同推進，為北京商業(yè)地產(chǎn)市場注入強勁動能。在辦公樓市場，來自現(xiàn)有租戶的升級與搬遷需求驅(qū)動市場活躍度，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)內(nèi)的熱門細(xì)分賽道積極擴張?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“政策組合拳的精準(zhǔn)發(fā)力將逐步改善市場流動性，同時也將有效激活市場內(nèi)生動力。”

??受租金優(yōu)化調(diào)整策略的影響，2025年第一季度辦公樓市場需求略有回升。在投資市場，長租公寓的投資機會持續(xù)受到境內(nèi)外投資機構(gòu)的廣泛關(guān)注。盡管零售地產(chǎn)市場的租金目前面臨壓力，但由于新供應(yīng)量的縮減，全市空置率保持穩(wěn)定。工業(yè)物流市場上，雖然租金呈現(xiàn)下滑趨勢，但市場成交量環(huán)比上季度已有所提升。鑒于當(dāng)前市場狀況，部分未來供應(yīng)項目選擇分批推入市場。高端住宅市場需求有所回暖，與2024年同期相比，成交量顯著增長。

??甲級辦公樓

??全市整體租金持續(xù)下滑，租賃活躍度得以維持。全市總體需求略有回升，反映出租金的持續(xù)下調(diào)對市場成交量帶來的有效刺激。當(dāng)前甲級辦公樓市場的租賃需求主要來源于現(xiàn)有租戶的升級與搬遷，新增需求仍較為有限。2025年第一季度，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租賃表現(xiàn)相對活躍，租賃需求主要來自互聯(lián)網(wǎng)大廠的人工智能板塊，以及中關(guān)村和奧林匹克區(qū)域的部分游戲公司，此類企業(yè)對大面積的新租與擴租需求相對旺盛。此外，以中小型內(nèi)資律所為主的專業(yè)服務(wù)業(yè)租戶在近幾個季度貢獻(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的去化量。

??市場空置率小幅下降至12.4% 。近期入市的國家金融信息大廈項目在第一季度去化了可觀空置面積，需求主要來自于業(yè)主關(guān)聯(lián)企業(yè)。在第一季度，甲級辦公樓整體空置率環(huán)比下降0.2個百分點至12.4%。全市范圍內(nèi)的新租和搬遷去化與現(xiàn)有租戶持續(xù)的縮租、退租面積相抵消，對空置面積產(chǎn)生的整體去化效果有限。

??季度租金再次錄得降幅。全市平均租金延續(xù)了前幾個季度的下降趨勢，環(huán)比下降4.7%，同比下降16.1%。各子市場持續(xù)處于租金調(diào)整期，其中金融街、望京等子市場降幅較為明顯。租金折扣是當(dāng)前租戶做出租賃決策時的主要考量因素。在優(yōu)化租金策略的同時，業(yè)主在提供附加服務(wù)等方面也展開激烈競爭。除了現(xiàn)有的共享會議室、健身房等服務(wù)，預(yù)計業(yè)主將在其他方面探索更多可能性?！叭衅骄饨疬B續(xù)多個季度大幅下調(diào)，預(yù)計2025年租金仍將下降14.8%?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“至2025年底，甲級辦公樓市場平均凈有效租金將降至214元/平方米/月，低租金環(huán)境將為租戶在滿足降本需求的基礎(chǔ)上提供一系列優(yōu)質(zhì)辦公面積選擇。“

??投資

??自用買家的需求持續(xù)旺盛。2025年一季度，光線傳媒正式宣布，將斥資12.2億元，購入位于北四環(huán)的奧林NEO獨棟辦公樓，以滿足其辦公需求。值得一提的是，奧林NEO此前為家和超市所在地，自2022年被翰同資本收購后，便經(jīng)歷了全方位的改造與升級。

??北京長租公寓市場持續(xù)展現(xiàn)出強大的吸引力，國內(nèi)外資本積極布局。自如與景順房地產(chǎn)成立的持有型公寓資管平臺于近日在石景山區(qū)投資了其首個項目。該項目的總投資額約12億元，原為中海地產(chǎn)所持有的商辦配套項目。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“頭部住房租賃企業(yè)與國際知名投資機構(gòu)的合作，無疑為市場注入了嶄新的活力。此次交易不僅彰顯了外資機構(gòu)對中國住房租賃市場發(fā)展?jié)摿Φ拈L期看好，也將引導(dǎo)更多元化資本對中國市場的關(guān)注與布局?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??消費者信心不足影響零售市場表現(xiàn)。根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，消費信心指數(shù)從2024年下半年開始下滑，尚未恢復(fù)至高位。受此影響，個別零售地產(chǎn)項目出現(xiàn)掉鋪情況，同時品牌擴張心態(tài)趨于審慎。但更具性價比的餐飲品牌及提供情緒價值“二次元”主題業(yè)態(tài)在疲軟的市場環(huán)境中展現(xiàn)出較強韌性。在2025年第一季度北京零售地產(chǎn)市場中，這兩大業(yè)態(tài)新增門店面積占全市新開業(yè)總量的43.1%，成為回填空鋪的重要需求來源。

??新增供應(yīng)放緩，空置率處于穩(wěn)定區(qū)間。第一季度全市僅5萬平方米新增供應(yīng)于郊區(qū)市場入市，市區(qū)市場無新項目。顯著放緩的供應(yīng)節(jié)奏為存量去化創(chuàng)造有利條件，同時多數(shù)業(yè)主靈活采用下調(diào)租金、定制化商務(wù)條件等組合策略對保障項目出租率起到了顯著作用，市區(qū)市場空置率環(huán)比僅微升0.4個百分點至5.6%，整體維持在健康穩(wěn)定區(qū)間。

??業(yè)主采取積極應(yīng)對措施，全市租金處于下行通道。面對需求端走弱態(tài)勢，業(yè)主普遍采取降價續(xù)租、短租調(diào)鋪、延長裝免期等靈活的租賃策略以穩(wěn)定去化，帶動一季度市區(qū)市場有效租金環(huán)比下降2.0%的調(diào)整幅度?！霸?025年‘兩會’期間宣布的一攬子刺激政策，預(yù)計將同步促進消費和推動租賃需求穩(wěn)步復(fù)蘇。但考慮到政策傳導(dǎo)存在時滯，業(yè)主仍需持續(xù)優(yōu)化租賃策略以吸引租戶。預(yù)計全年租金將維持下降趨勢，核心商圈租金同比降幅或達(dá)7%。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??低租金刺激下，一季度北京物流地產(chǎn)市場成交量較上季度有所增加。多個項目通過提供可觀的租金折扣錄得了超過5,000平方米以上的新租成交。明顯低于市場平均租金的價格有效刺激一些低標(biāo)倉租戶搬遷至高標(biāo)倉。不過，由于當(dāng)下租戶對租金折扣高度敏感，北京物流地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)，一些大面積租戶被吸引至租金更低的津冀區(qū)域。由此引發(fā)的退租和縮租現(xiàn)象仍在一定程度上拖累北京市場需求。供應(yīng)方面，一季度北京于平谷子市場迎來兩個新增項目，總建筑面積約為35.6萬平方米。新項目因交通可達(dá)性及區(qū)位等原因，在預(yù)租賃階段錄得成交較少，去化表現(xiàn)不佳。市場空置率受此影響在一季度上升7.0個百分點至25.2%。

??全市平均租金在承壓環(huán)境中加速下調(diào)。一季度，北京物流地產(chǎn)市場平均租金跌幅擴大，環(huán)比下降2.8%，同比下降7.3%。需求疲軟外加大體量新增供應(yīng)入市影響下，項目間博弈加劇，推動部分業(yè)主提供可觀的租金折扣以促成交易?！?025 年的新增供應(yīng)壓力，預(yù)計將較此前預(yù)期有所減緩。”紀(jì)明表示：“鑒于當(dāng)前市場情況，平谷子市場的個別業(yè)主已在 2025 年第一季度積極調(diào)整了供應(yīng)策略，將整個項目拆分為多個不同的供應(yīng)階段，并將其中部分供應(yīng)階段的入市時間推遲至2026 年。”隨著項目間競爭不斷加劇，更多業(yè)主將意識到直接對租金進行較大幅度調(diào)整是促使成交落地的唯一有效途徑。在此影響下，預(yù)計2025年北京物流地產(chǎn)市場的租金將下降8.5%。

??高端住宅

??北京高端住宅市場需求復(fù)蘇趨勢延續(xù)。一季度北京高端住宅市場共成交733套，與上季度相比有所下降，主要由于上季度開發(fā)商加大營銷力度后帶來的周期性沖高回落。但與2024年同期相比，成交量上漲近20%，表明一季度市場延續(xù)其復(fù)蘇態(tài)勢。價格方面，在核心地段的高品質(zhì)項目銷量逐步回暖帶動下，一季度高端住宅新房價格環(huán)比微漲0.3%。租金方面，多數(shù)租戶仍然對租賃成本保持高敏感度，在住宅租賃方面分撥的預(yù)算有限。業(yè)主必須進一步降低租金以吸引租戶尋租，在此影響下一季度租金環(huán)比下降2.1%。

??隨著市場需求逐步回暖，房價跌幅有望收窄。2025年政府工作報告中明確提出要持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，因城施策調(diào)減限制性措施?！按送?，2024年末提出的既有利好政策相繼落地亦持續(xù)向市場釋放積極信號，改善開發(fā)商和購房者對于北京高端住宅市場的預(yù)期。未來市場活動的逐步復(fù)蘇預(yù)計將不斷吸引之前持觀望態(tài)度的購房者進入市場?！奔o(jì)明表示：“隨著市場信心和需求日漸恢復(fù)，業(yè)主們繼續(xù)降價的意愿將會在2025年有所減弱。相較于去年，預(yù)計2025年的新房和二手房價格跌幅將會明顯收窄?！?/p>