[中信建投]房地產(chǎn)：錙銖積累 披沙煉金

??如期再降息，但仍不是終點(diǎn)：中國(guó)人民銀行決定，自2015 年5月11 日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25 個(gè)百分點(diǎn)。流動(dòng)性如我們此前預(yù)期繼續(xù)寬松，雖然下降幅度略低于市場(chǎng)預(yù)期，但有三點(diǎn)是明確的：1、經(jīng)濟(jì)下行壓力下，管理層降資金成本的決心“不實(shí)現(xiàn) 不罷休”；2、低通脹環(huán)境下未來(lái)流動(dòng)性寬松格局將持續(xù)，考慮到利率市場(chǎng)化加速，價(jià)格工具的邊際效應(yīng)下降，但數(shù)量工具仍可期待；3、3、據(jù)我們測(cè)算降息后利 息總額較降息周期前減少16%，每月月供減少9%，房屋本息相當(dāng)于打92折，對(duì)購(gòu)房成本的改善作用明顯。330 政策出臺(tái)以來(lái)各地落地進(jìn)展低于預(yù)期，其背后原因依然在于利率市場(chǎng)化環(huán)境下，商業(yè)銀行出于資金成本的考慮，但我們觀察到4 月以來(lái)銀行間流動(dòng)性明顯松動(dòng)，同時(shí)疊加此次降息帶來(lái)的利率中樞下移，我們認(rèn)為商業(yè)銀行對(duì)330 政策的落實(shí)速度將加快，尤其在折扣利率層面將有更明確的空間，繼續(xù)看好購(gòu)房成本下移所撬動(dòng)的需求持續(xù)回升，特別是改善性需求的彈性值得期待。

??行業(yè)量?jī)r(jià)齊飛，成交結(jié)構(gòu)再改善：我們從年初以來(lái)發(fā)布多份報(bào)告強(qiáng)調(diào)對(duì)基本面的樂(lè)觀預(yù)期，尤其4 月份開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿趨于強(qiáng)烈，主流城市無(wú)論是量?jī)r(jià)還是成交結(jié)構(gòu)都已經(jīng)出現(xiàn)積極變化，我們跟蹤的重點(diǎn)城市5 月份至今同比增長(zhǎng)35%，其中一線、二線、三線城市環(huán)比增長(zhǎng)12%、17%和24%，成交熱度如期逐步升溫。成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，330 政策后，主流城市的成交結(jié)構(gòu)也正發(fā)生分化，一線城市二手房在新政后的成交增速開(kāi)始超越一手房，而二線城市15 年以來(lái)二手房成交占比首次超過(guò)50%，其中值得關(guān)注的是我們?nèi)ツ暌詠?lái)多次強(qiáng)調(diào)的北京和深圳區(qū)域市場(chǎng)正如期迸發(fā)，北京4 月二手房成交創(chuàng)下25 個(gè)月來(lái)新高，而深圳二手房?jī)r(jià)格則持續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)。在整體市場(chǎng)成交向好的同時(shí)，產(chǎn)品成色也開(kāi)始變化，重點(diǎn)房企的成交結(jié)構(gòu)中，首改和再改的占比回升至較高水平， 顯示管理層對(duì)于改善性需求的支持政策正在逐步生效。

??龍頭+轉(zhuǎn)型齊飛，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)：我們一直強(qiáng)調(diào)，流動(dòng)性不見(jiàn)頂，地產(chǎn)板塊就 有繼續(xù)演繹的舞臺(tái)，隨著成交量逐步起色，市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)板塊的疑慮也將逐步打消，維持行業(yè)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。標(biāo)的方面，強(qiáng)調(diào)“選擇兩極 拒絕中庸”的配置思路，推薦保利、招商、萬(wàn)科、華僑城，中小房企方面，推薦陽(yáng)光城、中天城投、藍(lán)光發(fā)展、魯商置業(yè)、中洲控股以及去年6 月份構(gòu)建的絕對(duì)收益組合，我們強(qiáng)調(diào)此輪行業(yè)龍頭和轉(zhuǎn)股不會(huì)是零和博弈，而是共同成長(zhǎng)的兩個(gè)方向，最后我們建議關(guān)注北京+深圳區(qū)域機(jī)會(huì)，以及地產(chǎn)+金融的投 資機(jī)會(huì)。