天津市關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的通知

??各有關單位：

??為進一步培育和規(guī)范我市住房租賃市場，持續(xù)整頓規(guī)范住房租賃市場秩序，建立制度化、常態(tài)化的工作機制，促進住房租賃市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，按照《住房和城鄉(xiāng)建設部國家發(fā)展改革委公安部市場監(jiān)管總局銀保監(jiān)會國家網(wǎng)信辦關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（建房規(guī)〔2019〕10號）、《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》（建房規(guī)〔2021〕2號）等有關規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)將有關工作通知如下：

??一、嚴格登記備案管理

??（一）從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡信息平臺，以及轉租住房10套（間）以上的單位或個人，應當依法辦理市場主體登記。從事住房租賃經(jīng)紀服務的機構經(jīng)營范圍應當注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀”，從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)經(jīng)營范圍應當注明“住房租賃”。在本市從事轉租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)（以下簡稱輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)）應當在本市設立獨立核算法人實體，企業(yè)名稱應當包含“住房租賃”相關字樣。

??（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開展業(yè)務前，應當向經(jīng)營所在地的區(qū)住建委備案并申請開通網(wǎng)簽備案功能，并通過天津市住房租賃監(jiān)管服務平臺（以下簡稱監(jiān)管服務平臺）填報房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從業(yè)人員信息。

??（三）住房租賃企業(yè)開展業(yè)務前，應當通過監(jiān)管服務平臺向注冊所在地區(qū)住建委推送開業(yè)信息報告，并申請開通監(jiān)管服務平臺網(wǎng)簽備案功能。

??（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)應通過監(jiān)管服務平臺實時更新從業(yè)人員信息。

??二、規(guī)范房源信息發(fā)布

??（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員對外發(fā)布房源信息的，應當對房源信息真實性、有效性負責。支持各市場主體通過監(jiān)管服務平臺進行房源核驗并取得核驗碼，核驗碼有效期為30日，超時后需重新核驗再次生成驗證碼并更新發(fā)布。輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時，應當同時發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管賬戶信息。

??（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員發(fā)布房源信息應當實名并注明所在機構及門店信息，房源信息包括房屋坐落、面積、出租價格、用途、樓層、朝向、房屋圖片等基本信息，推薦使用房源核驗碼，滿足真實委托、真實狀況、真實價格的要求。

??（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布房源的期限不應超過其與委托人簽訂的委托合同期限；住房租賃企業(yè)對外發(fā)布的房源期限應不超過其與房屋權利人簽訂的房屋租賃（托管）合同期限，住房租賃企業(yè)出租自持房屋的除外。

??（四）同一機構（房屋權利人）的同一房源在同一網(wǎng)絡信息平臺僅可發(fā)布一次，在不同渠道發(fā)布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委托的房源信息應在5個工作日內從各發(fā)布渠道上撤銷。

??（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員發(fā)布本市住房租賃房源信息的，不得存在以下情形：被列入經(jīng)營異常名錄、嚴重違法失信企業(yè)名單或其他被主管部門限制發(fā)布房源的；輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)未按規(guī)定開立住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

??（六）輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)開展經(jīng)營活動的信息系統(tǒng)應當落實互聯(lián)網(wǎng)管理各項政策要求，接入監(jiān)管服務平臺。輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)應當將經(jīng)營的房源信息納入監(jiān)管服務平臺管理，并實時報送租賃合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情況等租賃合同信息。

??三、強化網(wǎng)絡平臺監(jiān)管

??（一）網(wǎng)絡信息平臺應當通過天津市市場主體信用信息公示系統(tǒng)、監(jiān)管服務平臺等核驗房源信息發(fā)布主體資格和房源必要信息，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員發(fā)布房源信息的，應當對機構身份和人員真實從業(yè)信息進行核驗。

??（二）網(wǎng)絡信息平臺不得允許房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)的從業(yè)人員以個人名義發(fā)布公司受托房源。

??（三）網(wǎng)絡信息平臺應支持房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員發(fā)布已取得監(jiān)管服務平臺核驗碼的房源信息。不得允許不具備發(fā)布主體資格、被列入經(jīng)營異常名錄或嚴重違法失信名單等機構及從業(yè)人員發(fā)布房源信息。

??（四）對房屋權利人自行發(fā)布房源信息的，網(wǎng)絡信息平臺應對發(fā)布者身份和房源真實性進行核驗。房源真實性可通過查驗其房源是否取得監(jiān)管服務平臺核驗碼進行核驗。

??（五）網(wǎng)絡信息平臺對發(fā)布10套（間）以上轉租房源信息的單位或個人，應當核實發(fā)布主體經(jīng)營資格，并通過查驗其房源是否取得監(jiān)管服務平臺核驗碼等方式進行房源真實性核驗。

??（六）網(wǎng)絡信息平臺應對同一房源信息合并展示，及時撤銷超過30個工作日未維護的房源信息。

??（七）網(wǎng)絡信息平臺應當配合住房城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管等部門要求提供有關住房租賃數(shù)據(jù)。

??（八）網(wǎng)絡信息平臺發(fā)現(xiàn)違規(guī)發(fā)布房源信息的，應當立即處置并保存相關記錄。對違規(guī)發(fā)布房源信息的機構及從業(yè)人員，住房城鄉(xiāng)建設、網(wǎng)信等部門應當要求發(fā)布主體和網(wǎng)絡信息平臺刪除相關房源信息，網(wǎng)絡信息平臺應當限制或取消其發(fā)布權限。

??（九）網(wǎng)絡信息平臺應當建立完善平臺投訴、舉報、申訴和處理機制。在網(wǎng)站首頁顯著位置公開舉報電話，設置舉報鏈接，暢通對虛假房源舉報的受理途徑。

??四、嚴格租賃合同簽訂

??（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開展房屋租賃中介服務，應分別與租賃雙方通過監(jiān)管服務平臺網(wǎng)簽房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，未網(wǎng)簽經(jīng)紀服務合同的不能取得房源核驗碼；經(jīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構成交的住房租賃合同，應當即時通過監(jiān)管服務平臺辦理合同網(wǎng)簽備案。網(wǎng)簽備案應當使用本市住房租賃合同示范文本。

??（二）住房租賃企業(yè)承租、轉租房屋，均應即時通過監(jiān)管服務平臺與房屋出租人、承租人辦理房屋租賃（轉租）合同網(wǎng)簽備案。網(wǎng)簽備案應當使用本市住房租賃合同示范文本。住房租賃企業(yè)開展房屋托管業(yè)務的，應當通過監(jiān)管服務平臺及時報送房屋托管協(xié)議信息。

??（三）住房租賃企業(yè)不得違反合同約定擅自縮短租期、隨意提高租金，單方面解除合同，克扣租金、押金，暴力驅逐承租人；不得利用顯失公平的條款侵害承租人合法權益。

??五、規(guī)范租賃服務收費

??（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)應當實行明碼標價，在企業(yè)經(jīng)營場所、自有APP及網(wǎng)站公示收費標準。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容，并由當事人簽字確認。

??（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金。

??（三）住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費用外，出租（轉租）人應將剩余租金、押金等及時退還承租人。

??六、保障租賃房屋安全

??（一）出租住房的，人均租住使用面積不得小于5平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室等非居住空間不得出租供人員居住。

??（二）住房租賃企業(yè)對出租房屋進行改造或者裝修的，應當取得產(chǎn)權人書面同意。改造房屋用于租賃住房的，應當符合建筑、消防等方面的要求。改造及裝修使用的材料和設備應符合國家和本市標準，裝修后空氣質量應當符合國家有關標準，不得危及承租人安全和健康。

??（三）住房租賃企業(yè)應當編制房屋使用說明書，告知承租人房屋及配套設施的使用方式，提示消防、用電、燃氣等使用事項，并應作為與承租人網(wǎng)簽的房屋租賃合同附件對承租人明示。

??七、管控租賃金融業(yè)務

??（一）住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款。

??（二）金融機構發(fā)放住房租賃消費貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，同時強化貸款資金用途管理，避免資金挪用風險。

??（三）輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)應當在本市注冊的商業(yè)銀行設立1個住房租賃資金監(jiān)管賬戶，與銀行簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管內容、方式、流程、責任義務等，將監(jiān)管賬戶向企業(yè)注冊地的區(qū)住建委備案，并通過監(jiān)管服務平臺向社會公示。輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)在本市設立的子公司及外地住房租賃企業(yè)在本市的分支機構均應單獨開立監(jiān)管賬戶。商業(yè)銀行應當通過系統(tǒng)對接方式，向住房城鄉(xiāng)建設部門實時推送監(jiān)管賬戶資金信息。

??八、加強租賃企業(yè)監(jiān)管

??（一）住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，對住房租金貸款金額占比超過30%的企業(yè)，需制定調整計劃，并應當于2022年底前調整到位，金融機構要配合住房租賃企業(yè)穩(wěn)妥壓降住房租金貸款金額占比，落實調整計劃。

??（二）輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月；除市場變動導致的正常經(jīng)營行為外，支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

??（三）住房租賃企業(yè)應加強自身經(jīng)營管理，住房城鄉(xiāng)建設等部門應當加強對采取“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）經(jīng)營模式的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風險提示、依法依規(guī)查處等方式防范化解風險。住房城鄉(xiāng)建設部門應與金融機構共享有“高進低出”、 “長收短付”等高風險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機構要對企業(yè)進行風險評估，加強名單式管理，對列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。

??九、建立糾紛調處機制

??（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)、網(wǎng)絡信息平臺要建立投訴處理機制，對租賃糾紛承擔首要調處職責，積極化解矛盾。

??（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)要在經(jīng)營場所或APP顯著位置公示內部投訴電話及住房城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管、網(wǎng)信、金融、公安等各部門信訪投訴電話。

??（三）住房城鄉(xiāng)建設等部門應當暢通投訴舉報渠道，及時調查處理投訴舉報，化解租賃矛盾糾紛。

??（四）街道辦事處、社區(qū)充分發(fā)揮基層網(wǎng)格管理人員作用，督促住房租賃合同備案，協(xié)助排查有高風險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)情況。

??十、加強部門協(xié)調聯(lián)動

??（一）住房城鄉(xiāng)建設部門負責加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案及住房租賃企業(yè)開業(yè)信息的管理，通過監(jiān)管服務平臺公開已備案或已開業(yè)報告的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員名單并實時更新。加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)的住房租賃交易行為監(jiān)督管理，依法對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)未按規(guī)定備案、未按期提交開業(yè)報告及報送從業(yè)人員信息等違法違規(guī)行為，綜合采取約談、警示、發(fā)布風險提示、責令整改、行政處罰等措施予以嚴肅處理，對涉及其他部門職責的問題線索，及時以書面形式轉相關部門查處。會同金融監(jiān)管部門建立住房租賃資金監(jiān)管制度，強化日常監(jiān)督管理，督促住房租賃企業(yè)和商業(yè)銀行落實責任，確保資金監(jiān)管到位。

??（二）市場監(jiān)管部門負責通過市信息資源統(tǒng)一共享交換平臺共享已辦理市場主體登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及住房租賃企業(yè)信息。在日常檢查中發(fā)現(xiàn)的通過登記住所無法取得聯(lián)系的企業(yè)依法列入經(jīng)營異常名錄。對涉及無照經(jīng)營、虛假廣告宣傳、哄抬租金、實施壟斷行為和濫用市場支配地位行為的住房租賃企業(yè)依法查處。對未按規(guī)定明碼標價、收取未予以標明的費用、利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐等價格違法違規(guī)行為依法查處。

??（三）網(wǎng)信部門負責加強對公開網(wǎng)絡信息平臺的監(jiān)看。聯(lián)合市場監(jiān)管、住房城鄉(xiāng)建設等部門共同研判，對發(fā)現(xiàn)的在網(wǎng)上公開平臺違規(guī)發(fā)布的房源信息依法予以處置；根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設等部門意見對未履行核驗發(fā)布主體和房源信息責任的屬地網(wǎng)絡信息平臺依法采取暫停相關業(yè)務、停業(yè)整頓等措施。

??（四）金融監(jiān)管部門負責加強住房租賃金融業(yè)務監(jiān)管，加強日常監(jiān)測，指導金融機構依法合規(guī)開展住房租賃金融業(yè)務，指導金融機構加強住房租賃消費貸款管理。依法查處配合住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿等影響金融秩序的金融機構。規(guī)范住房租賃貸款，對開展住房租金貸款業(yè)務的金融機構，指導其做好貸前調查、貸后管理，嚴格審查貸款用途。依法查處配合住房租賃企業(yè)以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等違反金融秩序的金融機構。

??（五）公安部門負責依法查處涉及違反治安管理和犯罪的行為。

??（六）發(fā)展改革部門負責會同有關部門通過“信用中國（天津）”網(wǎng)站等渠道將企業(yè)的信用情況進行公示，由相關部門對失信主體依法實施懲戒。

??本通知自印發(fā)之日起施行，有效期五年。

??市住房城鄉(xiāng)建設委??????市發(fā)展改革委 ??????市公安局

??市市場監(jiān)管委天津銀保監(jiān)局??????市委網(wǎng)信辦

??2021年7月29日