??在行業(yè)深度調(diào)整期，民營(yíng)房企的生存法則正被重新審視。

??“民營(yíng)房企如何更好地活下去？” 龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼 CEO陳序平在回應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者提問(wèn)時(shí)，分享了龍湖如何提前“踩剎車(chē)”，主動(dòng)降負(fù)債的經(jīng)歷。他強(qiáng)調(diào)龍湖始終將安全性放于一切發(fā)展的首位，保持克制、審慎、高度自律的態(tài)度，以戰(zhàn)略定力和余量思維應(yīng)對(duì)周期的不確定性。

??3月28日披露的2024年財(cái)報(bào)顯示，這家始終保持綠檔記錄的房企，不僅實(shí)現(xiàn)1274.7億元營(yíng)收，更通過(guò)開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)三輪驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建出21%營(yíng)收占比的經(jīng)營(yíng)性收入護(hù)城河，其2.39倍的股息利息覆蓋倍數(shù)和16%毛利率，在行業(yè)調(diào)整期顯得尤為難得。

??當(dāng)行業(yè)告別“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的野蠻生長(zhǎng)時(shí)代，龍湖用數(shù)據(jù)證明：活下去不是靠運(yùn)氣，而是靠戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)構(gòu)筑的護(hù)城河。其“安全邊際+內(nèi)生動(dòng)力”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，不僅為自身贏得發(fā)展韌性，更為民營(yíng)房企突圍提供了可復(fù)制的解決方案。這種穿越周期的底層邏輯，或?qū)⒅厮芊康禺a(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)法則。

??70億元盈利破局寒冬

??有息負(fù)債降至1763.2億元

??當(dāng)行業(yè)深陷盈利寒冬，龍湖集團(tuán)以70億元核心凈利和1763億元降負(fù)債的“成績(jī)單”，在房企生存戰(zhàn)中撕開(kāi)一道裂縫。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年預(yù)告業(yè)績(jī)的90家內(nèi)地房企中，僅3成能實(shí)現(xiàn)正向盈利。瑞銀報(bào)告更預(yù)警行業(yè)盈利將同比暴跌27%，較年中預(yù)測(cè)的22%跌幅進(jìn)一步惡化。在此背景下，龍湖核心凈利達(dá)69.7億元，毛利率16%較行業(yè)均值高出8.2個(gè)百分點(diǎn)，堪稱(chēng)行業(yè)特例。

??放眼行業(yè)，龍湖是2024年少數(shù)盈利可觀的房企之一，其管理層介紹，這得益于公司開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，構(gòu)成了驅(qū)動(dòng)集團(tuán)整體向前發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。年報(bào)顯示，該公司運(yùn)營(yíng)及服務(wù)板塊貢獻(xiàn)營(yíng)收267.1億元，占集團(tuán)總營(yíng)收21%。

??在行業(yè)“縮表”浪潮中，龍湖的負(fù)債管理堪稱(chēng)教科書(shū)級(jí)操作。有息負(fù)債較年初大降163億元至1763.2億元，凈負(fù)債率51.7%較行業(yè)均值低32個(gè)百分點(diǎn)。更值得關(guān)注的是其債務(wù)結(jié)構(gòu)：銀行融資占比83%，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及長(zhǎng)租貸占47%，平均融資成本壓至4%，賬期拉長(zhǎng)至10.27年。

??“龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)安全邊際遠(yuǎn)超同行?！睒?biāo)普信評(píng)分析師指出，其1年內(nèi)到期債務(wù)僅占17.2%，外幣債務(wù)占比13.6%且全部完成匯率對(duì)沖，這種"長(zhǎng)短債配比+貨幣對(duì)沖"的組合拳，極大降低了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??“這幾年整個(gè)房地產(chǎn)的調(diào)整出乎所有人的預(yù)料，2022年我們就開(kāi)始主動(dòng)做收縮，提升組織效率，最近三年，存貨降了一半?！标愋蚱秸f(shuō)，正是因?yàn)樘崆啊安葎x車(chē)”，克制投資的沖動(dòng)，保證了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。

??今年以來(lái)，龍湖持續(xù)保持審慎的財(cái)務(wù)策略與有序的償債鋪排。在2025年1月，龍湖提前行權(quán)回售了“22龍湖01”“20龍湖02”兩只債券，合計(jì)39.775億元；3月4日，龍湖如期兌付“20龍湖04”，行權(quán)回售金額約25.02億元人民幣。截至目前，2025年一季度到期的65億境內(nèi)公開(kāi)債券已全部提前或如期兌付。

??中金公司首席地產(chǎn)分析師認(rèn)為，龍湖三年前開(kāi)始的降負(fù)債布局極具前瞻性：“當(dāng)同行在2021年加杠桿沖刺時(shí)，龍湖已將負(fù)債率控制在70%以下，這種逆周期操作贏得了戰(zhàn)略回旋空間?！边@種戰(zhàn)略定力在2024年轉(zhuǎn)化為真金白銀：全年提前兌付債務(wù)超180億元，境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)債券全部清零，境外債券占比僅5%且無(wú)2027年前到期壓力。

??新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換

??開(kāi)辟“第二曲線(xiàn)”甚至“第三曲線(xiàn)

??“樓市筑底趨勢(shì)比較清晰，預(yù)判2025年下降空間有限。” 龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總裁張旭忠的預(yù)判，正隨著政策暖風(fēng)逐步應(yīng)驗(yàn)。自去年中央政治局定調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”以來(lái)，行業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換加速，房企戰(zhàn)略升級(jí)進(jìn)入深水區(qū)。

??在政策窗口期，龍湖展現(xiàn)出敏銳的土地嗅覺(jué)。2024年精準(zhǔn)補(bǔ)倉(cāng)北京、上海等9宗優(yōu)質(zhì)地塊，新增土地儲(chǔ)備權(quán)益面積39萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備面積達(dá)2426萬(wàn)平方米。中指研究院分析指出：“龍湖的拿地策略既保證了核心城市布局，又將權(quán)益比例控制在合理區(qū)間，為后續(xù)開(kāi)發(fā)留下充足彈性。”

??當(dāng)行業(yè)告別 “三高”模式，龍湖的“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略已結(jié)出果實(shí)。2024年經(jīng)營(yíng)性收入267.1億元，同比增7.4%，占集團(tuán)總收入21%。其中商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入135.2億元，毛利率高達(dá)75%；物業(yè)服務(wù)收入131.9億元，增速達(dá)10.4%。

??“龍湖用十年時(shí)間培育的第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)，正在成為穿越周期的核心支撐?！睓C(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為這種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型不僅增強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)能力，更重構(gòu)了房企估值邏輯。

??商業(yè)板塊數(shù)據(jù)顯示，旗下89座商場(chǎng)覆蓋全國(guó)23城，出租率97%，合作品牌超6900家。全新升級(jí)的龍智資管航道中，冠寓保持行業(yè)前三規(guī)模，出租率95.3%；活力街區(qū)“歡肆”已布局5城，合肥、成都項(xiàng)目3月28日正式開(kāi)業(yè)。

??據(jù)龍湖管理層介紹，在輕資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，智創(chuàng)生活通過(guò)HALO平臺(tái)實(shí)現(xiàn)多場(chǎng)景智慧管理，服務(wù)小米、華為等標(biāo)桿企業(yè)；代建品牌“龍湖龍智造”全年銷(xiāo)售額破百億，代建面積800萬(wàn)平方米，躋身行業(yè)第一梯隊(duì)。

??“龍湖的轉(zhuǎn)型不是被動(dòng)應(yīng)對(duì)，而是主動(dòng)求變?！敝薪鸸镜禺a(chǎn)首席分析師指出，其“開(kāi)發(fā)+持有”模式在周期波動(dòng)中展現(xiàn)出強(qiáng)大韌性。當(dāng)前4%的融資成本、10.27年的債務(wù)久期，以及經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，構(gòu)成穿越寒冬的“三駕馬車(chē)”。

??國(guó)際經(jīng)驗(yàn)同樣印證這一路徑的可行性。參考美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)，低負(fù)債率疊加高經(jīng)營(yíng)性收入的房企，往往能在行業(yè)出清后獲得估值重構(gòu)機(jī)遇。龍湖的轉(zhuǎn)型樣本，正為行業(yè)提供新的生存法則：當(dāng)潮水退去，擁有真實(shí)運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)終將浮出水面。