??萬科交出了一份“不躺平”的半年報(bào)。

??8月30日晚間，萬科發(fā)布2024年半中期業(yè)績(jī)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1427.8億元，凈虧損98.5億元。

??“萬科將化壓力為動(dòng)力，以一攬子方案為路線圖，全力以赴，克服困難，推動(dòng)公司盡快化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)瘦身健體，重新回到健康發(fā)展的軌道，以實(shí)際行動(dòng)重新贏得股東信任?！边@日晚間，萬科召開2024年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)，萬科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝等7位高管出席，直面萬科問題。

??關(guān)于虧損原因，萬科董事會(huì)秘書朱旭回應(yīng)稱，主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降、大宗交易和股權(quán)交易虧損、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損以及減值計(jì)提的影響。

??好消息是，萬科持續(xù)降解存量債務(wù)，2024年內(nèi)已無境外公開債到期，年內(nèi)境內(nèi)公開債僅余1筆20億元的中票。上半年，萬科新增融資、再融資612億元，新增融資綜合成本3.66%，創(chuàng)歷史新低；同時(shí)，全力促銷售，二季度實(shí)現(xiàn)42億元正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，守住了財(cái)務(wù)安全底線。

??2024年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售額1273.3億元，回款率超100%，銷售表現(xiàn)優(yōu)于百?gòu)?qiáng)整體水平；高質(zhì)量交付7.4萬套房子。

??上半年，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.3億元，同比增長(zhǎng)5.3%。長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)效率保持行業(yè)第一，客戶滿意度及出租率雙雙達(dá)到95%。萬科長(zhǎng)租業(yè)務(wù)新拓展實(shí)現(xiàn)1.5萬間，并在多個(gè)城市與國(guó)資國(guó)企達(dá)成了戰(zhàn)略合作意向，未來合作總房源數(shù)超2萬間。

??這些成績(jī)來之不易。

??萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海表示，萬科觀察到住房市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大改變：一是各類保租房和人才房為解決剛需人群居住問題提供了更多選擇，而滿足客戶對(duì)更高生活品質(zhì)的改善型產(chǎn)品占據(jù)新房市場(chǎng)越來越重要的地位。二是購(gòu)房者更加細(xì)分和理性。就銷售實(shí)踐看，價(jià)格實(shí)惠、所見即所得是客戶考慮成交的首要因素，即使在當(dāng)前非熱點(diǎn)城市，又好又實(shí)惠的產(chǎn)品依然能保持熱銷。

??“所以我們判斷，今后的投資也會(huì)向城市中有真實(shí)改善需求的板塊和片區(qū)進(jìn)一步集中。”張海表示，同時(shí)，在成本提效方面，“有更多的事情要自己動(dòng)手做了”。

??第一，要求采購(gòu)人員采購(gòu)時(shí)要直達(dá)產(chǎn)地掌握第一手信息，而不是坐在辦公室里，聽上門的供應(yīng)商報(bào)告。

??第二，是住宅銷售單價(jià)在15000元左右和以下的，樣板間不能委托軟裝公司，要自己開始動(dòng)手做、自己采買?！澳壳拔铱吹降那闆r是，一套比一套做得好，說明現(xiàn)在自己動(dòng)手也是可以豐衣足食?！?/p>

??第三，加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目全周期全維度的現(xiàn)金流精算?！耙郧拔覀円菜?，但是看來在新的階段，以前的算法不行或者是不充分的，現(xiàn)在是從可用現(xiàn)金流角度出發(fā)，分品類、分階段動(dòng)態(tài)精算現(xiàn)金流量表?！?/p>

??“我們正在努力把眼前的事情做好，吸取以往的教訓(xùn)?！睆埡Ｕf。

??對(duì)于2024年下半年工作，萬科定下三大目標(biāo)：確保高質(zhì)量交付，預(yù)計(jì)全年交付18.8萬套；積極化解債務(wù)，確保公開債如期順利償還；轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展。

??朱旭表示，為應(yīng)對(duì)當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)，適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新模式，下半年萬科將更加嚴(yán)格落實(shí)瘦身健體和降本增效措施，包括基于一盤棋集中建設(shè)頭部力量和能力，根據(jù)實(shí)際需求差異化設(shè)定組織架構(gòu)；減少組織層級(jí)，縮短決策鏈條；強(qiáng)化奮斗文化，加強(qiáng)干部的考核與汰換；完善公司治理，加強(qiáng)內(nèi)控，防范重大風(fēng)險(xiǎn)。

??萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官劉肖在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，截至7月底，萬科大宗交易累計(jì)簽約200億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等31個(gè)項(xiàng)目。未來4個(gè)月，萬科大宗交易工作將按照既定路線繼續(xù)前行，當(dāng)前有19個(gè)項(xiàng)目在談判過程中。萬科后續(xù)資產(chǎn)交易工作的重心是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量提升。

??“管理層將化壓力為動(dòng)力，以一攬子方案為路線圖，全力以赴，克服困難，推動(dòng)公司盡快化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)瘦身健體，重新回到健康發(fā)展的軌道，以實(shí)際行動(dòng)重新贏得股東信任?！敝煨裾f。

??每年業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)判都被看作具有風(fēng)向標(biāo)意義。這次，他判斷，中長(zhǎng)期來看，潛在住房需求雖然已經(jīng)過了歷史峰值，但絕對(duì)量規(guī)模仍然巨大；短期來看，市場(chǎng)經(jīng)過3年調(diào)整，新房性價(jià)比在提升，政策對(duì)多樣化住房需求的支持力度在持續(xù)增加，這些都為市場(chǎng)需求的復(fù)蘇積蓄了能量。隨著房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生根本性變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵要素從過去的規(guī)模變?yōu)楫a(chǎn)品力和服務(wù)力，也就是給消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)住房。

??郁亮認(rèn)為，目前新房市場(chǎng)的供給量相對(duì)不足。到目前為止，今年住宅新開工面積同比再下降24%，按這個(gè)趨勢(shì)全年預(yù)計(jì)達(dá)到5億平方米左右，即使是和一些城鎮(zhèn)化已經(jīng)完全成熟的國(guó)家比較，目前的供給水平也是偏低的。

??“市場(chǎng)需求復(fù)蘇正在積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來提供土壤”，郁亮再次表達(dá)了對(duì)行業(yè)的堅(jiān)定信心。