??小房企也有大夢(mèng)想。11月25日，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“嘉創(chuàng)房地產(chǎn)”）二度發(fā)布招股書，擬申請(qǐng)港交所主板上市，東興證券（香港）為獨(dú)家保薦人。

??嘉創(chuàng)房地產(chǎn)是一家業(yè)務(wù)規(guī)模同比之下相當(dāng)“袖珍”的企業(yè)。截至估值日期，公司土地儲(chǔ)備約為26.26萬(wàn)平方米。

??正是這樣一家不引市場(chǎng)注意的開發(fā)商，也有令同行多數(shù)企業(yè)無(wú)法企及之處。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，最近三個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)告期內(nèi)，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的毛利率均高于70%，凈利率也高于25%。

??進(jìn)入11月份以來，由政策端引導(dǎo)的一波金融利好持續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)傳遞，并帶動(dòng)股市的持續(xù)回調(diào)。嘉創(chuàng)房地產(chǎn)這家“小而美”的企業(yè)于2022年4月首次向港交所提交招股說明書，到9月底失效后，時(shí)隔近兩個(gè)月再次提交招股書。

??一位券商人士對(duì)記者表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，未來資本市場(chǎng)的融資功能或許只會(huì)對(duì)行業(yè)幾家頭部企業(yè)起作用，而中小型的只需要做好區(qū)域性的數(shù)個(gè)項(xiàng)目即可，加之上市所需的幾百萬(wàn)港幣的花費(fèi)也不是一筆小數(shù)目，因此他對(duì)中小企業(yè)的上市持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??分拆高毛利地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市

??根據(jù)招股書內(nèi)容，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)主要在大灣區(qū)的東莞、惠州及佛山住宅市場(chǎng)（如東莞及惠州）開發(fā)及銷售住宅物業(yè)。透過與外部承包商合作，公司參與住宅物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)的所有階段，包括土地收購(gòu)╱土地改造、地盤規(guī)劃、土地的整理及改善，以及住宅的設(shè)計(jì)、建設(shè)及營(yíng)銷。

??嘉創(chuàng)房地產(chǎn)是港股上市公司嘉利國(guó)際（01050.HK）旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，但發(fā)展歷史卻不長(zhǎng)，且在嘉利國(guó)際的業(yè)務(wù)版圖中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非主業(yè)。

??嘉利國(guó)際主要從事五金塑膠業(yè)的投資控股公司。該公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)由三部分組成，分別為：五金塑膠業(yè)務(wù)分部、電子專業(yè)代工業(yè)務(wù)分部和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部。

??2022年4月1日~9月30日的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，五金塑膠業(yè)務(wù)、電子專業(yè)代工業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入分別為10.23億港元、6.23億港元和5.53億港元，占比分別為46.51%、28.33%和25.17%。

??由此可見，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅占嘉利國(guó)際營(yíng)業(yè)收入約四分之一，不過，其25.17%的營(yíng)業(yè)收入占比相比此前幾個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)告期，已經(jīng)是逐漸上升后的最高值。

??據(jù)招股書顯示，截至3月31日的2020年度、2021年度、2022年度及截至2022年9月30日六個(gè)月，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)收益分別約為人民幣(下同)4.82億元、5.91億元、7.76億元及4.73億元。同期毛利分別約為3.49億元、4.29億元、5.87億元及3.54億元。毛利率分別為70.6%、72.4%、72.7%及75.3%。凈利潤(rùn)分別為1.04億元、1.29億元、1.61億元及1.15億元。凈利率分別為28.7%、26.8%、27.3%及31.95%。

??公司表示，毛利率的提高，主要原因是旗下項(xiàng)目嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價(jià)及毛利率較高。

??嘉創(chuàng)房地產(chǎn)在上市前的股東架構(gòu)中，嘉利國(guó)際為其控股股東，并持股100%。嘉創(chuàng)房地產(chǎn)擬以分派方式進(jìn)行分拆以及股份以介紹方式于主板獨(dú)立上市，嘉利國(guó)際所持的股份將予以分派，于上市完成后，嘉利國(guó)際不再持有嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的股份。

??分拆完成后，何焯輝、何寶珠、New Sense Enterprises Limited、Honford Investments Limited、嘉輝房地產(chǎn)拓展有限公司及婚紗城有限公司將為嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的控股股東。

??協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)若能把握住機(jī)會(huì)上市會(huì)因此獲益，比如有獲取低成本資金的機(jī)會(huì)等。他表示，現(xiàn)在的資本市場(chǎng)并不如人意，但未來也不見得好，企業(yè)如果不能把握住現(xiàn)在的機(jī)會(huì)IPO，未來面臨的市場(chǎng)情況可能更加糟糕。

??上市時(shí)機(jī)選擇

??今年以來，由于外部因素的影響，香港資本市場(chǎng)的流動(dòng)性表現(xiàn)一直不佳，而且內(nèi)地樓市疲軟也使得港股不景氣，赴港上市的窗口期也一直未能“重開”。

??2020年至今共，在港交所遞表但未成功上市的企業(yè)多達(dá)10家，包括鵬潤(rùn)控股、實(shí)地地產(chǎn)、方直集團(tuán)、石榴投資、天鴻中國(guó)等。

??這些房企，除了嘉創(chuàng)房地產(chǎn)是今年新增的擬上市企業(yè)外，其余均在2021年10月之前遞表，此后也未更新招股書。

??近來陸續(xù)出臺(tái)的“第二支箭”與“金融十六條”等金融新政所帶來的利好，似乎讓房地產(chǎn)行業(yè)有了重拾信心的可能，這也是嘉創(chuàng)房地產(chǎn)再次遞交招股書的大背景。

??在第二支箭的2500億元先導(dǎo)融資支持，以及金融十六條政策出臺(tái)后，多家金融大行釋出的房企近萬(wàn)億元融資授信，給不少房企“復(fù)活”注入能量。

??與此同時(shí)，11月25日，中國(guó)人民銀行還宣布，決定于2022年12月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8%。此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5000億元。

??此外，嘉創(chuàng)房地產(chǎn)選擇再次提交招股書的時(shí)機(jī)，正值港股較大幅度的回調(diào)期。2022年10月末恒生指數(shù)一度創(chuàng)下2009年5月以來的最低點(diǎn)。但截至11月24日，11月以來恒生指數(shù)漲幅超過20%，其中恒生科技指數(shù)反彈非常強(qiáng)勁，漲幅超過25%，此外地產(chǎn)股也獲得不同程度的漲幅。

??對(duì)于此次股市回調(diào)，黃立沖認(rèn)為，近端時(shí)間主要是政府動(dòng)用資源“托市”，加上金融峰會(huì)也有“托市”的需求，但是市場(chǎng)基本面并未改變，因此等“托市”的資金消耗差不多，市場(chǎng)表現(xiàn)可能會(huì)回歸往常。因此，欲上市企業(yè)更應(yīng)該冷靜對(duì)待上市機(jī)會(huì)的選擇。