??萬科沒有走出獨立行情。

??今年前5個月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積981.1萬平方米，合同銷售金額1681.1億元，同比減少41.4%。銷售情況嚴峻。

??“這是我從業(yè)以來壓力最大的一段時間?！?月28日，萬科召開2021年度股東大會，萬科董事會主席郁亮坦言，當前房地產(chǎn)市場所處環(huán)境已與過去不同。

??為了了解市場真實情況，郁亮前段時間走訪了大灣區(qū)受影響最大的市場惠州、江門，市場上的一些積極變化給了郁亮信心，“短期看房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底?！?/p>

??郁亮的判斷主要基于一些數(shù)據(jù)：今年前4個月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)嚴峻，但5月份銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)環(huán)比回升。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，5月份，全國商品房銷售面積環(huán)比增長25.8%，為近4個月首次環(huán)比轉正；商品房銷售額環(huán)比增長29.7%。這是一個積極信號。

??對于市場走勢，郁亮判斷，6月份主要一二線城市商品住宅銷售數(shù)據(jù)會出現(xiàn)比較明顯環(huán)比上升：第一，從中央到地方，政府為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展調整了一些政策，將給行業(yè)帶來積極影響；第二，因疫情被延誤的住房需求會在6月份得到一定回補；第三，6月份歷來是房地產(chǎn)行業(yè)銷售高峰，房企為沖上半年業(yè)績通常會加大銷售力度；第四，5月份銷售基數(shù)較低。

??“市場觸底并不意味著反彈，市場從底部慢慢往上走仍然需要較長時間?！庇袅帘硎荆^去高峰時期的增長已經(jīng)過去，市場很難回到過去，也不允許回到過去。

??對于企業(yè)發(fā)展，郁亮表示，只要一個企業(yè)能夠做好自己最主要的客戶，做出好產(chǎn)品和好服務，還是可以熬過去的。

??郁亮的言論為資本市場傳遞了信心。6月29日，地產(chǎn)股逆市走強，金地集團、魯商發(fā)展、濱江集團等漲停；中交地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口等跟漲；截至收盤，萬科A漲幅6.4%，股價至19.63元/股。

??一線市場調查

??在這一輪房地產(chǎn)行業(yè)調整中，頭部房企萬科未能獨善其身。

??今年前5個月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積981.1萬平方米，合同銷售金額1681.1億元，同比減少41.4%。2021年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%；權益凈利潤225.2億元，同比下降45.7%；歸屬母公司凈利潤同比下降45.7%。下滑主因是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務凈利潤大幅下降所致。

??“這是我從業(yè)以來壓力最大的一段時間?！庇袅撂龟悾壳叭丝跔顩r、人口結構、收入水平以及國家對行業(yè)的指導原則出現(xiàn)巨大變化，行業(yè)要進入新發(fā)展階段，所以不能再沿著過去邏輯發(fā)展，包括期待回到過去高峰時刻。

??萬科將怎么辦？

??為了找到答案，郁亮專門跑到大灣區(qū)受影響最大的市場惠州、江門了解情況，“看了之后，我還有點信心?！?/p>

??信心在哪里？

??郁亮介紹，目前惠州房價約在1萬元/平方米，與深圳相比差距較大，市場上很多客戶來自深圳外溢需求，

??郁亮調查時發(fā)現(xiàn)，惠州項目的售樓員都跑到深圳城中村去賣房子，他們發(fā)現(xiàn)了一個獨特客群，兩口子在深圳打拼時多住在城中村，當孩子讀小學時面臨一個非常大的選擇，是把孩子送回老家還是放在身邊不分開？這些打工者一般手里積蓄有30萬元，在惠州可以支付購房首付；且惠州又是一個非常重視教育的地方，有一部分會在惠州購房。

??郁亮自嘲道，為什么萬科在深圳城中村有優(yōu)勢？是因為萬科長租公寓有相當一部分房子在深圳城中村，我們熟門熟路，知道哪些客戶有孩子要讀書了，就重點去跟蹤，所以這個市場還是在的。

??“看了惠州市場后，我覺得惠州至少能活下去，房子還能賣?！庇袅帘硎?。

??根據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月惠州新房住宅網(wǎng)簽成交5315套，成交面積為53.73萬平方米，環(huán)比上升27.1%，同比下滑49.82%。

??在江門，郁亮表示調查后也很滿意?！耙荒昵叭ソT時是不滿意的，第一個項目做得很一般。這次看過后很滿意，交付前我們的工程師在工地上住了3個多月，從效果看客戶非常滿意，交付成功后帶來了很多銷售。只要我們造出好產(chǎn)品，客戶是會買單的。”

??據(jù)江門市房協(xié)公布信息顯示，5月江門市區(qū)商品房網(wǎng)上簽約共3887套，簽約面積262721.13平方米，銷售金額為2278069665.24元，均價8671.05元/平方米。其中住宅網(wǎng)上簽約1755套，簽約面積為195859.71平方米，銷售金額為1985393642.24元，均價10136.81元/平方米。全市一手住宅成交3686套，住宅成交均價8299.35元/平方米；二手商品房網(wǎng)簽1909套，簽約面積205695.98平方米，均價4796.34元/平方米。

??親赴一線給了郁亮很大信心。對于萬科未來他的回答是：新發(fā)展階段需要摸索新的能力，市場客戶還在，我們需要找到客戶。

??“房地產(chǎn)行業(yè)不是最艱難的，我們沒有任何理由躺平，行業(yè)有著超10萬億元級市場規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)有千年歷史，常做常新、常做常有。在這個10萬億元級規(guī)模市場中，我們一定可以找到能夠做的事情，靠出色的產(chǎn)品和服務找到市場新機會?！泵鎸蓶|、投資者郁亮表示。

??股東的疑慮與萬科的行動

??相比于郁亮的反思，萬科究竟要做些什么是股東們最想知道的。

??一位股東問道：我們比較關心公司業(yè)績以及公司股價，請問深圳地鐵作為大股東，有沒有給你們（萬科）提一些要求？對股價和業(yè)績又有什么評價？

??問題直擊萬科“短處”。

??萬科董事會秘書朱旭回應道，由于疫情影響，深圳地鐵集團董事長辛杰未到現(xiàn)場參會，對于萬科業(yè)績和股價，辛杰委托朱旭轉達了他的看法。

??辛杰表示，在萬科轉型過程中看到了很多新亮點，物業(yè)服務、租賃住房、商業(yè)、物流、冰雪等經(jīng)營性業(yè)務一直保持快速增長，增速高于住宅開發(fā)業(yè)務，總體營業(yè)收入規(guī)模接近400億元。新賽道將構成萬科新利潤增長點。

??辛杰認為，萬科是有責任感的企業(yè)，面對市場壓力看到了萬科管理層的決心和魄力，比如管理層自我主動降薪、增持公司股份、節(jié)衣縮食等舉措，并承諾2022年實現(xiàn)止跌企穩(wěn)。

??“企業(yè)好不好關鍵是管理層，萬科的管理層是值得信賴的，相信郁亮主席所帶領的萬科團隊一定能披荊斬棘，乘風破浪，兌現(xiàn)市場承諾?！毙两鼙硎?。

??3月30日業(yè)績會上，萬科曾公布回購計劃：擬自籌資金以集中競價方式回購公司普通股（A股），回購資金總額不超過25億元且不低于20億元，回購價格不超過18.27元/股，預計回購股份數(shù)量約1.37億股，時間為自3月30日起3個月內。

??現(xiàn)在來看，距離萬科承諾回購時間已臨近。截至目前，萬科僅回購了12.9億元，距離“不低于20億元”承諾仍有不小差距。

??這也是此次股東大會上股東關心的問題。

??朱旭回應道：“這次回購總時間只有3個月，其中定期報告前1個月是不能回購的，事實上能夠回購的天數(shù)只有40多天，中間還有一些交易日因價格在回購限價之上，也不能回購；此外回購還有一些時點限制。接下來如果股價滿足條件，我們會盡力去回購，如果沒有滿足條件會向董事會作報告，也會向監(jiān)管部門作說明。”

??萬科的銷售業(yè)績能否穩(wěn)住，也是不能回避的問題。

??有股東發(fā)問，萬科今年業(yè)績目標是企穩(wěn)回升，但一些百強房企上半年銷售數(shù)據(jù)下滑幅度超過50%，再疊加疫情影響，可能導致行業(yè)部分項目銷售有所延期。這種情況下會不會影響萬科整年業(yè)績實現(xiàn)？未來2~3年，萬科業(yè)績預期是怎樣的？

??這個問題最終交由萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝回答。

??祝九勝表示，年初或3月份時我們對于市場下行有預估，但沒有想過這么嚴重。相對于百強房企表現(xiàn)，萬科1~5月銷售額下降41%，但行業(yè)中也有表現(xiàn)更好的企業(yè)，這確實帶來了更大挑戰(zhàn)。但我們會用更積極的銷售、更具體的應對兌現(xiàn)“業(yè)績止跌企穩(wěn)”承諾。

??“靠單一的住宅開發(fā)肯定是不夠的，必須在能力范圍內做點別的?！庇袅裂a充道。

??郁亮亦坦承，萬物云做到今天為止不到300億元收入，指望收入達到幾千億元是其所在的行業(yè)不支持的，服務行業(yè)應是一個普通盈利水平的行業(yè)，這也包括物流行業(yè)，未來萬科經(jīng)營服務板塊想要在營業(yè)收入及利潤上占到很大比重是有難度的。

??“3年前，我提過海天醬油，其收入和利潤都低于萬科，但市值很高，所以一個業(yè)務的市場價值可能與利潤、收入有關聯(lián)，但不是唯一關聯(lián)，也與它的稀缺程度、社會所需要程度有關。這些因素結合在一起，衡量萬科業(yè)務能不能轉型成功可能需要用一些新概念，比如市場化價值來衡量，而不能僅用收入占比衡量。”

??萬科的戰(zhàn)略定力是什么？

??“不貪婪不恐懼?！庇袅琳f，市場好的時候，要留一份清醒在，不要去賺最后一個銅板，所以，萬科總是扮演不合時宜的說“狼來了”的孩子。市場壞的時候，我們也不恐懼，要有一份信心。