??繼萬科、金地、美的置業(yè)后，旭輝也開始在銀行間債券市場發(fā)債。

??3月14日，閩系房企旭輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“旭輝”）發(fā)布完成發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)公告及2021年前三季度未經(jīng)審核財務數(shù)據(jù)。

??公告顯示，旭輝于2022年3月11日完成發(fā)行規(guī)模為10億元的2022年度第一期中期票據(jù)，票據(jù)利率為4.75%，期限由2022年3月14日起計4年。

??按照2022年度第一期中期票據(jù)募集說明書，首期計劃募集的10億元資金擬用于位于大連、烏魯木齊、西安、合肥、杭州、武漢及長沙的8個項目。

??3月以來，旭輝動作不斷。

??3月9日，旭輝發(fā)布公告稱，提前償還8億元公司債，并提及公司與平安銀行簽訂了《銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議》，平安銀行將授予旭輝50億元并購融資額度；同日，旭輝與日本最大的城市綜合開發(fā)運營商之一東急集團舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，達成戰(zhàn)略合作。3月8日，旭輝披露，公司購回本金總額7040萬元、于2022年4月到期的6.70%優(yōu)先票據(jù)，相當于原定發(fā)行該等票據(jù)的本金總額4.4%，加上之前回購的4900萬元，累計已回購1.2億元。

??在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜看來，引入戰(zhàn)略伙伴、連續(xù)回購存量債和發(fā)行中期票據(jù)，旭輝一系列的動作的背后，一方面有著政策層力促市場回暖、行業(yè)信心恢復和各項調(diào)控措施優(yōu)化與微調(diào)的訴求，另一方面也有企業(yè)自身提升戰(zhàn)略資源優(yōu)勢和優(yōu)化企業(yè)負債結構、提升流動性，進而盡快實現(xiàn)轉型并進入可持續(xù)健康發(fā)展的自身需求。

??一番輾轉騰挪、釋放利好，旭輝在資本市場上卻一度未獲認可。3月15日，旭輝開盤報價2.83元/股（人民幣，下同），收盤于2.21元/股，相比上一個交易日的收盤價2.84元/股，下跌22.35%，這也是旭輝收盤價連續(xù)第6日下降。

??直到3月16日，旭輝收盤于2.71元/股，相比3月15日收盤價上漲23.25%，首次迎來反彈。

??壓力當前

??此前，旭輝在股票市場不被看好的原因指向多個方面。

??雖然剛剛還了8億元，旭輝眼前的償債壓力仍不小。截至今年2月，旭輝存續(xù)美元債券12只，存續(xù)規(guī)模43.52億美元，其中有19億規(guī)模美元債券將于一年內(nèi)到期。此外，除了剛剛還上的那8億元外，旭輝公開市場今年需償付的債券僅剩4月23日到期的境外債券。據(jù)悉，這筆境外債券尚未償還本金總額為人民幣14.806億元，相當于原定發(fā)行該等票據(jù)的本金總額約92.54%。

??據(jù)票務寶統(tǒng)計，旭輝旗下有一筆商票出現(xiàn)未兌付情況。通過小程序“票眼”的信息搜索，旭輝旗下許昌旭輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，拒付筆數(shù)已經(jīng)達到26筆，拒付率為8.31%。

??另一方面，與大多數(shù)房地產(chǎn)同行一樣，旭輝也面臨銷售下滑。

??3月3日，旭輝公告2月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)，2月銷售額83億元，同比下跌42.7%；1-2月累計銷售額167.4億元，同比下跌45.5%

??從盈利能力來看，旭輝毛利率正逐年疲軟，盡管2018年和2019年毛利率還維持在25%以上，2020年降至21.74%，2021年上半年再降至20.69%，為上市以來同期新低。

??在3月14日的報告中，瑞銀認為，旭輝面臨的主要風險是合作項目多。根據(jù)瑞銀報告，在400多個項目中，有80%不是旭輝全資子公司（未售出總建筑面積），很多項目并沒有并表（約35%-45%項目未并表）。

??同時，瑞銀也分析，旭輝的表外債務比其他民營開發(fā)商要少，瑞銀認為旭輝不會有嚴重信用風險。

??業(yè)內(nèi)有分析人士認為，瑞銀這份報告是別有用心的做空報告。不過，也有市場分析人士表示，瑞銀市場口碑一直很好，在這份報告中，瑞銀也不吝嗇對旭輝的正面解讀，只是結論略顯冰冷。

??積極應對

??償債和發(fā)展的壓力當前，深諳“信心比黃金更珍貴”的旭輝一直在采取積極的方式應對，一邊“借新還舊”，一邊謀求發(fā)展。

??旭輝控股CFO楊欣表示：“從去年至今，公司一方面順應形勢，主動降杠桿，努力進入綠檔陣營；另一方面，以暢銷溢價的產(chǎn)品贏得客戶，狠抓高質量銷售和回款現(xiàn)金流，希望以更穩(wěn)健身姿，積極應對行業(yè)波動?！?/p>

??3月9日，旭輝發(fā)布公告稱，公司用于償還“18旭輝01”8億公司債的本金及累計至到期日的利息已悉數(shù)存入中國證券登記結算有限責任公司指定銀行賬戶。該筆債券于2018年發(fā)行，2022年3月21日到期，票面利率6.5%。完成償還后，公司短期債務進一步減少。

??在提前還了債券后，楊欣表示，“今年境內(nèi)唯一一筆債券提前歸還后，短期負債進一步下降，財務安全性進一步夯實?！?/p>

??這筆還債被指“借新還舊”。據(jù)上交所披露，旭輝集團股份有限公司2021年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項目狀態(tài)更新為“已反饋”，品種為小公募，擬發(fā)行金額8.42億元。本期債券募集資金擬用于償還“18旭輝01”的到期本金和利息。

??3月8日，上海清算所發(fā)布了《旭輝集團股份有限公司2022年度第一期中期票據(jù)發(fā)行文件》，根據(jù)其中的《旭輝集團股份有限公司2022 年度第一期中期票據(jù)募集說明書》（以下簡稱“募集說明書”）披露，旭輝此次中期票據(jù)注冊額度為50億元，本期發(fā)行規(guī)模上限為10億元，發(fā)行期限為2+2 年期，附第 2 年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權及投資者回售選擇權，目前無擔保情況。

??值得一提的是，3月11日，上海清算所曾3次披露延長旭輝這筆債券簿記建檔結束時間，最終延長至3月14日11:00。旭輝對此解釋為“因債券市場波動”。此次旭輝發(fā)行利率區(qū)間在3.5%-4.8%，最終發(fā)行利率定在4.75%。

??剛剛完成中票發(fā)行時，旭輝董事長林中便在朋友圈發(fā)文感嘆：“艱難時刻，殊為不易！”

??對于旭輝中票的成功發(fā)行，柏文喜認為，旭輝等房企發(fā)力債券融資，說明對于優(yōu)勢房企而言外部環(huán)境正在明顯改善，因為這些房企除了自身作好經(jīng)營和符合行業(yè)方向調(diào)整之外，還在很大程度上承擔著行業(yè)信心恢復和促進行業(yè)進入良性循環(huán)軌道的行業(yè)使命。

??除此之外，旭輝今年以來一直在向外傳達利好信號。

??3月8日，旭輝披露，公司購回本金總額7040萬元、于2022年4月到期的6.70%優(yōu)先票據(jù)，相當于原定發(fā)行該等票據(jù)的本金總額4.4%，加上之前回購的4900萬元，累計已回購1.2億元。

??3月9日，旭輝集團和日本東急不動產(chǎn)日前達成協(xié)議，雙方將從長三角區(qū)域項目起步，在住宅開發(fā)、TOD建設等領域進行廣泛合作。

??在柏文喜看來，旭輝一系列動作背后，一方面有著政策層力促市場回暖、行業(yè)信心恢復和各項調(diào)控措施優(yōu)化與微調(diào)的訴求，另一方面也有企業(yè)自身提升戰(zhàn)略資源優(yōu)勢和優(yōu)化企業(yè)負債結構、提升流動性，進而盡快實現(xiàn)轉型并進入可持續(xù)健康發(fā)展的自身需求。