??不久之前，受金地華東之邀參加《陽侃的茶室2021》，一起從人口變化聊到中國(guó)城市群和都市圈的發(fā)展，在這其中，有一個(gè)問題很有意思。

??中國(guó)的城市群發(fā)展格局，哪個(gè)更有優(yōu)勢(shì)？

??現(xiàn)在的城市發(fā)展要一枝獨(dú)秀非常困難，因?yàn)橹袊?guó)實(shí)在太大、人口太多。比如說成渝、廣深、北京天津、上海及上海周邊，城市群中有諸多城市能夠共同發(fā)展到一定的高度是有必要的。

??“陽侃的茶室”的發(fā)起者與主辦人，金地集團(tuán)副總裁、華東區(qū)域地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理陽侃在與我們的交流中曾表示：“應(yīng)該用國(guó)家戰(zhàn)略維度來推動(dòng)核心都市圈發(fā)展，一旦戰(zhàn)略上思想統(tǒng)一，中國(guó)制度優(yōu)勢(shì)就能發(fā)揮，能夠通過更多的宏觀和頂層資源來發(fā)展?！?br/>

??從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，在京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳三大城市群中，不少房企選擇把長(zhǎng)三角作為“保險(xiǎn)箱”。這一方面是因?yàn)椋?020年新冠疫情黑天鵝影響下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)停擺，長(zhǎng)三角是率先全面復(fù)蘇的區(qū)域。緊接著“三條紅線”來了，投融資端受限，市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，在2021年初“雙集中”土拍政策出來后長(zhǎng)三角城市群“高光不斷”。

??然而，隨著調(diào)控趨嚴(yán)，近期長(zhǎng)三角區(qū)域多個(gè)熱點(diǎn)城市政策加碼，如，杭州、金華、紹興等，若未來調(diào)控力度繼續(xù)趨嚴(yán)，“高光”的長(zhǎng)三角市場(chǎng)是否仍會(huì)是房企的“避險(xiǎn)”選擇？如何投資拿地，才能真正的做到“避險(xiǎn)”？

??在“陽侃的茶室”與金地集團(tuán)華東區(qū)域的業(yè)界同行，以金地在華東近二十年的思考與實(shí)踐為起點(diǎn)，圍繞當(dāng)下乃至未來的行業(yè)趨勢(shì)討論中，看到了一個(gè)在行業(yè)內(nèi)顯得特別且充滿理性的投資邏輯。

??立足長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，單城銷售破200億

??縱觀2020全年，樓市可謂經(jīng)歷大起大落，年初市場(chǎng)受疫情影響曾一度停擺多時(shí)，之后復(fù)蘇超預(yù)期帶動(dòng)全年行業(yè)規(guī)模創(chuàng)下新高，而過程中樓市分化也愈演愈烈，不同能級(jí)的城市群及省市表現(xiàn)差異化，核心一二線城市以及一些經(jīng)濟(jì)基本面扎實(shí)的強(qiáng)三線城市樓市快速回暖，其中有不少城市甚至迎來一波交易熱潮。

??長(zhǎng)三角城市群在樓市中表現(xiàn)高光不斷，成交表現(xiàn)尤為堅(jiān)挺，憑一己之力帶動(dòng)樓市復(fù)蘇潮。

??2020年金地集團(tuán)業(yè)績(jī)量?jī)r(jià)齊升，全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2426.8億元，銷售面積1194.8萬平方米，分別同比增長(zhǎng)15.2%和10.7%。

??在這其中，受前期重點(diǎn)深耕布局利好，華東區(qū)域的貢獻(xiàn)相對(duì)亮眼，南京和上海的單城銷售雙雙突破200億，分別位列克而瑞城市銷售榜單第1和第6位。其中，南京都會(huì)四季項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷，單盤銷售超50億元，在克而瑞2020年全國(guó)單項(xiàng)目金額榜上排名第65位。

??從時(shí)間上看，金地對(duì)于長(zhǎng)三角的布局，啟動(dòng)的時(shí)間較早，2016年時(shí)，金地拿地區(qū)域主要集中在上海、南京、杭州等一二線城市，而2017年開始把投資區(qū)域擴(kuò)大到了金華、紹興、蘇州縣市等三四線城市。

??2018年下半年起，金地開始有計(jì)劃的布局都市圈，當(dāng)年成立了合肥公司，2019年拓展蕪湖、揚(yáng)州，為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，并且分散投資風(fēng)險(xiǎn)，2020年還拓展了蘇北片區(qū)，2021年在以往的基礎(chǔ)上繼續(xù)拓展了無錫、南通、常州片區(qū)，并均在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目落地。截止2021年8月17日，金地華東區(qū)域已實(shí)現(xiàn)轄內(nèi)38個(gè)城市覆蓋。

??總體來看，2020年金地集團(tuán)新增土儲(chǔ)建面在一二線城市的占比合計(jì)約63% ，依舊為企業(yè)主力布局區(qū)域。2020年金地加大了一線城市的投資力度，這部分投資額占比較2019年提升29個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到39%，單是6月華東區(qū)域在上海就拿下三幅住宅用塊，拿地金額達(dá)94億元，計(jì)容建面約34萬方。

??金地積極且充足的土儲(chǔ)，足以支持企業(yè)未來3-5年業(yè)績(jī)發(fā)展需要，這也是在市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)能夠成功站上風(fēng)口的重要原因之一。

??率先踩準(zhǔn)拿地節(jié)奏，同時(shí)保持“全綠檔”

??進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，2020年，金地南京和上海的單城銷售雙雙突破200億并非偶然。早在2018年起，金地便經(jīng)常在正確的時(shí)間點(diǎn)出擊，率先踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)。

??2018年，在房地產(chǎn)整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的大背景下，開發(fā)商大多囿于年中財(cái)報(bào)節(jié)點(diǎn)，對(duì)投資決策猶豫不決，金地華東預(yù)測(cè)一二線核心城市土地市場(chǎng)存在階段性下調(diào)的趨勢(shì)，在集團(tuán)母公司的支持下果斷出手，在6月28日重倉(cāng)南京，獲取了G04、G26、G27地塊。

??12月27日，在2018年度最后一次公開市場(chǎng)的角逐中，金地連中兩元，一日間斬獲上海徐匯與南京江寧兩幅地塊。回歸上海、補(bǔ)倉(cāng)南京，充分體現(xiàn)金地華東回歸一二線主戰(zhàn)場(chǎng)的決心。

??進(jìn)入2019年，金地華東前后拿下17塊地塊，分別位于上海、南京、蘇州、揚(yáng)州、合肥等熱點(diǎn)城市。

??2020年上半年，整體市場(chǎng)還受疫情影響并不明朗之時(shí)，金地華東就已從公開市場(chǎng)獲取10幅地塊，尤其是6月，金地華東連續(xù)競(jìng)得位于上海與南京的7幅優(yōu)質(zhì)地塊。

??6月9日金地以25.2億元總價(jià)一舉包攬了當(dāng)天出讓的南京市江北新區(qū)4幅地塊，包括2幅宅地與2幅教育用地。6月11日，上海青浦區(qū)西虹橋聯(lián)淶路北側(cè)09-15地塊公布競(jìng)買結(jié)果，最終由金地以總價(jià)29.02億元拿下該地塊；6月16日，金地以總價(jià)24.73億元競(jìng)得上海馬陸戩浜社區(qū)16-06地塊；6月19日，金地以總價(jià)40.24億元競(jìng)得上海嘉定新城菊?qǐng)@社區(qū)JDC1-0402單元05-02地塊。

??在“金地三連”之后，6月底7月初，土拍市場(chǎng)熱度急劇上升，土地市場(chǎng)溢價(jià)率出現(xiàn)上漲，例如7月2日上海拍出的虹口區(qū)嘉興路地塊，就經(jīng)歷了2個(gè)半小時(shí)共187輪的激烈爭(zhēng)奪，溢價(jià)率到達(dá)了28.4%，成交樓板價(jià)突破8.1萬元/平方米。

??現(xiàn)在回頭復(fù)盤可以發(fā)現(xiàn)，疫情期間，許多城市轉(zhuǎn)變供地策略，優(yōu)先供應(yīng)條件較好的土地，以刺激企業(yè)拿地積極性，穩(wěn)定整體市場(chǎng)。然而從成交情況來看，在土拍恢復(fù)的初期，不少企業(yè)并未意識(shí)到這波看漲行情，錯(cuò)失了不少優(yōu)質(zhì)地塊。

??而在此之后，2020年8月底“三條紅線”的出臺(tái)，使得之前不惜高杠桿搶地的企業(yè)被打了個(gè)措手不及?！凹t”、“橙”兩檔房企的投資力度均出現(xiàn)大幅下滑，整體投資進(jìn)入低位。

??與此同時(shí)，2020年底金地集團(tuán)現(xiàn)金短債比為1.21；凈負(fù)債率為62.53%，低于行業(yè)平均水平；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.51%，也在監(jiān)管認(rèn)定的合理范圍內(nèi)，三線均達(dá)標(biāo)，保持“全綠檔”。

??數(shù)據(jù)顯示，在“三條紅線”落地之時(shí)，76家上市房企中，未踩線的綠檔房企僅7家，金地便是其中之一。不僅如此，從近5年的數(shù)據(jù)來看，金地連續(xù)五年“三條紅線”都是“綠檔”，整體財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健。由此看出，金地集團(tuán)一直以來都保持著“審慎”和“穩(wěn)健”的投資和經(jīng)營(yíng)管理模式，在這樣的經(jīng)營(yíng)模式下，金地及金地華東區(qū)域一直都保持著理性的投資判斷。

??投資健康度先行，投資、運(yùn)營(yíng)新邏輯

??2021年初“集中供地”新政來襲，作為2021年房地產(chǎn)行業(yè)的新生事物，“集中供地”從根本上改變了試點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的運(yùn)行邏輯。22個(gè)試點(diǎn)城市由此進(jìn)入了土地市場(chǎng)的發(fā)展新階段，企業(yè)拿地邏輯、策略、競(jìng)爭(zhēng)格局也由此改變。

??從上半年22個(gè)城市首批集中供地情況來看，部分重點(diǎn)城市首輪土拍熱度較高，在激烈的地塊競(jìng)爭(zhēng)下，部分房企出現(xiàn)了不惜犧牲利潤(rùn)也要搶到目標(biāo)地塊的現(xiàn)象。

??如杭州首輪集中拍地的最大贏家之一，某杭州房企就集中拍地下獲取的5宗地塊的盈利問題回答投資者問時(shí)坦言“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”。

??不止杭州，土拍市場(chǎng)越熱的城市，房企一般都要面臨高溢價(jià)，或更為嚴(yán)苛的競(jìng)拍規(guī)則，在行業(yè)整體盈利下行趨勢(shì)下，集中供地中熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)加劇，高地價(jià)、高自持、限售價(jià)成交的背后意味著，房企對(duì)于招拍掛項(xiàng)目的利潤(rùn)預(yù)期降低，并呈現(xiàn)“舍利求地”的趨勢(shì)。

??從2021年上半年首批集中供地的拿地情況來看，金地華東區(qū)域基本放過了長(zhǎng)三角競(jìng)爭(zhēng)激烈的高價(jià)地塊，把重點(diǎn)放在了6月上海的首批集中供地之中。

??而從上海的首批集中供地規(guī)則來看，雖然首輪31宗涉宅地塊成交達(dá)773億，但房企仍有利潤(rùn)空間。

??這主要是由于上海首批集中供地的環(huán)節(jié)設(shè)置中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)和一次性書面報(bào)價(jià)，由于最終是以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人，使得房企盲目報(bào)高價(jià)的意義被削弱，從源頭上杜絕了高溢價(jià)的可能性，因此，此次上海集中供地的地價(jià)得到了有效控制，平均溢價(jià)率僅為5.8%。

??最終，金地華東區(qū)域在上海成功斬獲3塊，分別為松江區(qū)車墩鎮(zhèn)SJC10022單元07-07、08-01號(hào)地塊、嘉定區(qū)嘉定新城（馬陸鎮(zhèn)）馬陸社區(qū)43-05B、51-01地塊、嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)南門社區(qū)JDC1-0801單元62-03地塊，地房比分別為0.46、0.48、0.46，在上海首輪集中供地中處于利潤(rùn)空間相對(duì)較大區(qū)間。

       據(jù)了解，金地華東區(qū)域之所以這么做的原因，主要依賴于他們的城市投資健康度模型，即“安全性、流動(dòng)性、盈利性”三角模型?！叭悄Ｐ汀敝?，金地華東區(qū)域分別評(píng)價(jià)三個(gè)不同考察點(diǎn)，如安全性方面，做到不拿錯(cuò)地，也不盲目追求熱門地塊；流動(dòng)性則需要開發(fā)完成后可以較快清盤，做到不囤積，盈利性則是在通過對(duì)市場(chǎng)的測(cè)算后保證利潤(rùn)的前提下拿地。三個(gè)不同考察點(diǎn)各有側(cè)重，完成度越高，投資價(jià)值越高，這也是金地華東區(qū)域至今投資、運(yùn)營(yíng)一直立于不敗之地的原因之一。

??以上海金山新城項(xiàng)目為例，2019年5月和7月，金地華東區(qū)域分別拍得金山區(qū)金山新城JSC1-0401單元1-13A-01地塊及金山區(qū)金山新城JSC1-0401單元1-01-01地塊。

??2019年上海金山區(qū)全年成交面積和成交金額為23.13萬方和51.7億元。2020年鉑翠廷與金玥灣上市，兩個(gè)項(xiàng)目一年銷售40多個(gè)億，接近2019年全年水平，占2020年金山全年去化的三分之一，帶動(dòng)了金山區(qū)全年的銷售。

??一直以來金山雖然位于上海，但主要依賴金山本地內(nèi)生市場(chǎng)，金山新城作為金山的核心地段較為符合城市投資的健康度模型中安全性及盈利性特征，經(jīng)過金地華東區(qū)域調(diào)研分析后，果斷選擇入手，最終果然取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。這兩個(gè)項(xiàng)目也成為了金山區(qū)域的熱門項(xiàng)目，帶動(dòng)了該區(qū)域的發(fā)展。

??據(jù)金地華東區(qū)域透露，金地集團(tuán)華東區(qū)域公司的內(nèi)部管理要求“投運(yùn)一體化”，投資與經(jīng)營(yíng)聯(lián)動(dòng)。

??簡(jiǎn)單來說，就是“投資為始，經(jīng)營(yíng)為終，以終為始”，通過優(yōu)質(zhì)的投資改善經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，良好的經(jīng)營(yíng)結(jié)果同時(shí)也能繼續(xù)支持投資的信息，拉通投資和運(yùn)營(yíng)之間的關(guān)系，做到投資標(biāo)準(zhǔn)與歷史經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)一體化、投資假設(shè)與經(jīng)營(yíng)結(jié)果一體化、投資假設(shè)與經(jīng)營(yíng)考核一體化。

??這樣一來可以極大程度避免因?yàn)槟缅e(cuò)地而造成的資金沉淀、流動(dòng)性差的問題，同時(shí)通過合理的戰(zhàn)略布局、合理的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間及貨地比，高效運(yùn)轉(zhuǎn)下，才能有機(jī)會(huì)連續(xù)踩上土地和市場(chǎng)窗口的實(shí)力。

??此次金地華東區(qū)域在首輪集中拍地中把重點(diǎn)放在上海，并成功拍得相對(duì)利潤(rùn)空間較高的三幅地塊，也是受“投運(yùn)一體化”，投資與經(jīng)營(yíng)聯(lián)動(dòng)的影響。

??從結(jié)果來看，金地華東區(qū)域近幾年的投資和經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)都較為亮眼，無論是2018年時(shí)的出手果斷，還是2020年疫情期間對(duì)節(jié)奏的把控，或是在2021年集中供地后拒絕盲目跟風(fēng)高價(jià)地塊，都很好的詮釋了其自身的經(jīng)營(yíng)管理理念。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)起落頻繁的變動(dòng)中，取得了很好的成績(jī)。

??隨著第二輪集中供地的到來，目前已經(jīng)有多個(gè)城市終止或延遲其土地供應(yīng)，網(wǎng)傳是由于二批次重點(diǎn)城市土地出讓政策調(diào)整，通過對(duì)單宗住宅用地溢價(jià)率不得超過15%等政策限制，對(duì)抬高地價(jià)的各項(xiàng)舉措進(jìn)行全面堵漏。隨著未來地價(jià)及溢價(jià)率的走低，沒有盲目跟風(fēng)爭(zhēng)搶高價(jià)地塊的金地華東區(qū)域或?qū)⒂懈嗟臋C(jī)會(huì)拿到較為優(yōu)質(zhì)的土地。