編者按：中國企業(yè)從“野蠻生長”走向成熟，企業(yè)家二代們也逐步從幕后走向臺前。他們或子承父業(yè)，或另立門戶，逐步成為新一代商界明星。2021年，樂居財經(jīng)推出對話企業(yè)家二代《接力》系列，講述他們“三十而立”的故事 。本期【見地】為您帶來中駿商管執(zhí)行董事兼董事會主席黃倫的故事。

      撰文 | 魏薇

      采訪 | 陳海保

      出品丨樂居財經(jīng)

      9點30分，吉時已到。

      “咚鏘……”黃倫與CEO牛偉一起，敲響了中駿商管（0606.HK）上市的銅鑼，聲音渾厚而悠長。

      對于這個場面，黃倫并不陌生。11年前，他見證了中駿置業(yè)（1966.HK）上市的全過程。只不過，那時他抱著向父親黃朝陽學(xué)習(xí)的心態(tài)去的。

      現(xiàn)在，34歲的黃倫成了主角。對他而言，在中駿體系里，中駿商管更像是一家創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。

      而在地產(chǎn)二代中，是以守業(yè)者居多。大學(xué)畢業(yè)后，黃倫沒有去到已經(jīng)成熟的地產(chǎn)板塊，而是選擇了成立不足一年的商管公司。要知道，商業(yè)地產(chǎn)運營，是一塊公認難啃的骨頭。

      黃倫很享受這個挑戰(zhàn)的過程，并沉浸其中。每天打開商場的大門，看到很多人來消費，買到心儀的商品，這是一件很有意思的事情。

      “有個好平臺，能發(fā)揮自己的能力，是不是從0開始，沒那么重要?！秉S倫近一米九的個兒，笑起來卻像個大男孩。

      涉足商海10余年，黃倫已經(jīng)長成了，成為中駿商管執(zhí)行董事兼董事會主席。上市后，他的“百城計劃”會進一步加快速度。

      厚積薄發(fā)

      “今年新開4個商場，明年新開會超過10個，從后年開始差不多每年都要翻倍?！睂τ跀?shù)字的增長，黃倫很是興奮。他的目標(biāo)是，開100個中駿世界城。

      這個戰(zhàn)略，始于2019年。那年，中駿集團正式確立“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，即以地產(chǎn)開發(fā)為主體，以購物中心和長租公寓為兩翼，作為其中重要“一翼”業(yè)務(wù)的中駿商管進一步明確了自身的戰(zhàn)略目標(biāo)——“百城計劃”，承載了集團轉(zhuǎn)型的重任。

      2020年“百城計劃”全面加速，一年時間內(nèi)就拓展了19個項目。

      到目前為止，中駿已有37個在建的世界城項目，預(yù)計在2025年布局100個中駿世界城，實現(xiàn)60個項目開業(yè)，租金收入超過45億元。屆時，中駿商管的商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)收入及利潤還會大幅增長。

      “中國的商業(yè)發(fā)展空間還是有的，每個地方都有消費需求，在很多城市其實還缺購物中心，只要常住人口足夠多，定位合適，就有發(fā)展的機會?！秉S倫說。

      實際上，從2009年入局商業(yè)賽道到真正起跑，中駿做了長達10年的準(zhǔn)備。“大家越不愿意做或者不一定能做的事情，你就越有機會。一旦你做好了，就有了和別人不同的抓手?！?厚積而薄發(fā)，在輕資產(chǎn)運營備受資本市場青睞的當(dāng)下，正是中駿商管發(fā)力的好時機。

      100座中駿世界城，如此龐大的存量和增量資產(chǎn)規(guī)模更需要規(guī)范化管理，這也為中駿商管的分拆創(chuàng)造了契機?！伴_到100個，我們的經(jīng)營系統(tǒng)價值還是很高的?！痹邳S倫看來，規(guī)模是不能忽略的。

      在擴張過程中，中駿商管會根據(jù)不同的城市等級、消費潛力、目標(biāo)客群等“量身定制”，通過精細經(jīng)營，有針對性的服務(wù)好消費者。

      這樣的快速發(fā)展，對中駿商管團隊的綜合能力提出了很高的要求。為此，中駿商管不斷完善標(biāo)準(zhǔn)化體系，規(guī)范自身經(jīng)營，以應(yīng)對未來更大的挑戰(zhàn)。

      融入“百貨打法”

      要想做大，黃倫需要引入高能級的帥才，尤其是在行業(yè)經(jīng)營多年的行家里手。

      56歲的牛偉進入了他視野。他曾在銀泰、萬達、新世界擔(dān)任過高管。很快，他成為黃倫的搭檔，被任命為中駿商管首席執(zhí)行官。

      由于年齡的相差，他們的關(guān)系亦師亦友，經(jīng)常一起工作討論到深夜。

      “如果是純粹以二房東的角色對商戶收租，那商場的收入很容易預(yù)見，天花板也很低，但中駿要做的是深度運營。”黃倫認為，百貨對商業(yè)的了解度和深度遠高于購物中心。

      于是，中駿商管采用了“購物中心經(jīng)營百貨化”的模式，為各品牌商戶提供優(yōu)質(zhì)的銷售渠道和服務(wù)，同時將商場租金與商戶經(jīng)營狀況掛鉤，跟商戶站在同一陣線共同進退，以數(shù)字化為利器、用統(tǒng)一營銷助力商戶銷售增長，最終實現(xiàn)利他共贏。

      在運營過程中，中駿通過智能POS機采集商戶數(shù)據(jù)，在了解商戶收入情況的同時，想方設(shè)法提高他們的收入?！吧虘魜黹_店的目的是做生意賺錢，而不是為了省租金。我們通過有效的運營把生意做大，顧客有消費，商家能賺錢，我們的收益也能提高?！?/p>

      通過“保底 扣點”的方式，透過專業(yè)經(jīng)營提升自身的價值，中駿的租金收入上升空間很大。

      不是任何商戶都可以進駐中駿的商場，在租金以外，中駿更關(guān)注商戶的利益。在招商過程中，甚至有很多商戶主動放棄。“如果我給你開了合理的租金，但你仍然會虧損，那我寧愿你不要進入”。黃倫堅持著“共贏”原則，“除非有辦法能把商戶的生意做起來，不然與我們的發(fā)展理念不一致?！?/p>

      如何經(jīng)營好，讓商戶賺錢，讓消費者買到所需，是中駿商管一直在思考和解決的問題，原則是以經(jīng)營質(zhì)量為先：“有規(guī)模，才有行業(yè)的話語權(quán)；但不能只有規(guī)模，沒有經(jīng)營質(zhì)量?！秉S倫很“穩(wěn)”，做事也是如此。在收并購盛行時，中駿商管很理性，先建立自己的經(jīng)營能力，再去做收并購。

      有機協(xié)同發(fā)展

      從現(xiàn)有的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，住宅是中駿商管的重要組成部分。商業(yè)物業(yè)的在管面積雖然比不上住宅物業(yè)，但其為中駿商管帶來的盈利不可小覷。

      據(jù)招股書，中駿商管近幾年業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)毛利率基本在50%以上，而住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率僅為25%左右，前者近乎是后者的兩倍。

      2020年，商業(yè)物業(yè)用100萬平方米的在管面積就貢獻了62%的毛利，而住宅物業(yè)用15倍的在管面積僅貢獻了38%的毛利?？v觀行業(yè)，中駿商管的盈利水平遙遙領(lǐng)先。

      2020年，中駿商管與母公司關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)收入占比達到了99.4%，外界紛紛質(zhì)疑中駿商管對母公司的依賴太高。黃倫闡述了其中的邏輯：“二者其實是相輔相成的，中駿集團作為母公司，需要有中駿商管來運營，這跟我們的拿地戰(zhàn)略是一致的。如果沒有良好的經(jīng)營能力，拿到的塊地就會變成一處無效資產(chǎn)。”

      也就是說，中駿集團通過中駿商管的勾地獲得優(yōu)質(zhì)地塊，中駿商管通過自身的良好運營使得土地價值提升。從本質(zhì)上來說，中駿商管幫母公司這個大業(yè)主創(chuàng)造了更多的收益。

      截止今年6月中旬，中駿集團新增土儲585萬方，總值804億，共新增獲取19幅地塊，其中包含公寓14個和世界城6座，協(xié)同效應(yīng)顯著，中駿“一體兩翼”戰(zhàn)略的持續(xù)深化。

      踏踏實實做事，卓有成效經(jīng)營，黃倫和管理團隊相信，把自己的事情做好，資本市場最后也會給中駿商管以公平回報。

      以下為樂居高級副總裁、樂居財經(jīng)總編輯陳海保與黃倫的對話精選：

      樂居財經(jīng)：定位于商管賽道，中駿商管有何不同？有沒有對標(biāo)企業(yè)？

      黃倫：在國內(nèi)，規(guī)?；纳虡I(yè)公司并不多，中駿商管在規(guī)模之外更注重經(jīng)營質(zhì)量，這是很關(guān)鍵的一點。我們還會進一步加強智慧服務(wù)，建立系統(tǒng)去幫助消費者，了解消費者。并利用這些數(shù)據(jù)反過來幫助我們的商戶，挑選出更適合這一批消費者的產(chǎn)品，更精準(zhǔn)地匹配客戶，提升經(jīng)營效率。

      我會向一些港資企業(yè)，包括一些日資臺資類的百貨公司去學(xué)習(xí)，就是說我開出購物中心以后，還是要把經(jīng)營的質(zhì)量做好，一定不能純粹為了規(guī)模而犧牲，這個是我的基礎(chǔ)。

      樂居財經(jīng)：對于收并購這一塊，中駿商管是怎么操作的？

      黃倫：我們本身的發(fā)展速度是非?？斓模貏e是商管這塊，一年目標(biāo)拿20個項目的話，這一速度已經(jīng)超過大部分同行了。所以我們在收并購的時候，會更加注重質(zhì)量，而不是為了收并購而收并購，對于第三方，我們會慎重選擇。幾年之后，第三方占比可能會到10%左右，因為我們母公司的發(fā)展太快了。增長的主要來源還是母公司，這一點是可以確定的。

      另外，純粹買一個商管公司來做的話，整合沒有想象得那么容易。還是要建立自己的經(jīng)營能力，后面再去做收并購。

      樂居財經(jīng)：中駿的“一體兩翼”戰(zhàn)略如何體現(xiàn)？

      黃倫：在房地產(chǎn)開發(fā)以外，中駿還有商業(yè)地產(chǎn)和長租公寓兩大板塊，2/3的項目其實跟“一體兩翼”有關(guān)系，我們利用這些去協(xié)同拿下項目，然后同時發(fā)展。二者是同步的，不是順帶去做商業(yè)，商業(yè)發(fā)展是集團大的戰(zhàn)略方向，一定要走的，長租公寓也是如此。

      樂居財經(jīng)：您是怎么一步步熟悉商管這一行業(yè)的？

      黃倫：和同行、商戶交流學(xué)習(xí)，也包括團隊，在搭建團隊階段也是快速學(xué)習(xí)的過程，在前期，我們會花幾年時間去做一個項目，有充足的時間慢慢研究。基本體系定下來之后，我們的發(fā)展速度也會更快。我們從今年開始往后會陸續(xù)開出很多家商場，在過程中對商管行業(yè)的了解還是會持續(xù)的提升。

      樂居財經(jīng)：如果不做商管和地產(chǎn)，您會做什么？

      黃倫：我會對金融一類的，就是跟資本市場相關(guān)的一些事情比較有興趣，或許會做一些投資，比如科技公司、人工智能之類的。

      截至發(fā)稿11點04分，中駿商管股價為4.00港元，漲幅8.11%。