??“戰(zhàn)略決定做什么事，做什么事決定要什么人?！庇袅链饲罢f。

??56歲的郁亮，注定和37歲的萬科過一個(gè)特別的2021年。

??6月23日，萬科董事會(huì)主席郁亮在內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會(huì)上宣布，萬科將全面加速“開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”的轉(zhuǎn)型發(fā)展，為此將啟動(dòng)一系列組織和人事安排。

??少有人還記得，2015年郁亮說過的這句話：“未來10年萬科要做到萬億大市值。其中住宅只占50%，另外50%都來自新業(yè)務(wù)。”

??2020年，萬科實(shí)現(xiàn)的合同銷售金額是7041.5億元。很顯然，行業(yè)游戲規(guī)則還在深刻變化，內(nèi)外部的形勢(shì)逼壓，萬科雖然沒有遭遇巨頭同行的危情，但必須作出全局性的行動(dòng)新策略，其實(shí)面對(duì)未來怎么辦，郁亮早提過方向性論斷：“長(zhǎng)期最大化市場(chǎng)價(jià)值，意味著我們的工作方法要‘站在未來看今天，從今天走向未來’?！?/p>

??這就必然關(guān)系到人的問題。在公司發(fā)展和干部任用上，作為董事會(huì)主席的郁亮，無疑是作了一番深入的思量與推演，因?yàn)樗钪饕墓ぷ骱拓?zé)任就是出主意、用干部。

??這次萬科對(duì)架構(gòu)與人事作出大調(diào)整，都直截了當(dāng)切中了公司的痛點(diǎn)。最主要的是：

??五大區(qū)域調(diào)整為七大，分別是北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北。

??王海武出任印力集團(tuán)總裁。

??王海武空出的集團(tuán)執(zhí)行副總裁和首席運(yùn)營(yíng)官職位，由原北方區(qū)域首席合伙人劉肖接任。

??研究與開發(fā)專業(yè)公會(huì)改組為開發(fā)經(jīng)營(yíng)中心，上海區(qū)域首席合伙人張海擔(dān)任中心負(fù)責(zé)人。

??對(duì)這次調(diào)整，郁亮的解釋是，雖然行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，但天下沒有做完的生意，管理紅利時(shí)代依然大有可為，此次調(diào)整只是系列動(dòng)作之一，目的只有一個(gè)，讓公司在管理紅利時(shí)代繼續(xù)打贏?！昂诵氖莾纱笞ナ郑皇庆柟烫嵘颈P，也就是提升開發(fā)業(yè)務(wù)的精細(xì)化管理；二是加速新賽道的轉(zhuǎn)型發(fā)展，推動(dòng)優(yōu)秀的人以創(chuàng)業(yè)者的心態(tài)投身經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)?！?/p>

??類似的觀點(diǎn)，郁亮已說過多次。3月31日2020年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上，他說房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性已成為明確、清晰的趨勢(shì)，意味著房地產(chǎn)要從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，住房將越來越像耐用消費(fèi)品，開發(fā)業(yè)務(wù)將越來越像制造業(yè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)本質(zhì)上是內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)，將越來越像服務(wù)業(yè)。

??在這樣的商業(yè)邏輯和眼光催促之后，萬科的系列改革動(dòng)作脈絡(luò)已經(jīng)清晰化。這次變革，關(guān)系到“萬億大市值”的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

??區(qū)域拆分做細(xì)的謀思

??2020年8月，萬科曾進(jìn)行歷史上第一次區(qū)域分拆，將執(zhí)行多年的四大區(qū)域劃分調(diào)整為五大區(qū)域，第五大區(qū)域是從中西部區(qū)域中拆分出的西北區(qū)域。

??現(xiàn)在，萬科又將北方區(qū)域拆分成北京區(qū)域和東北區(qū)域，并新拆分出華中區(qū)域。這背后都體現(xiàn)了萬科要做細(xì)區(qū)域的思路。

??“萬科北方大區(qū)近年來業(yè)績(jī)壓力很大，呈現(xiàn)出營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)領(lǐng)跑，但利潤(rùn)率很低的情況。過寬的管轄范圍導(dǎo)致了管理的復(fù)雜程度很高，進(jìn)一步拆分、精細(xì)化管理也就順理成章?！币晃皇煜とf科的人士稱。

??對(duì)于此次調(diào)整，一位萬科內(nèi)部人士稱：“看似動(dòng)靜大，但實(shí)際上還是穩(wěn)中求進(jìn)，順理成章。新的三位區(qū)域負(fù)責(zé)人，盧冰本就是北方區(qū)域資深的副總經(jīng)理，協(xié)助劉肖負(fù)責(zé)北京公司工作，曾把當(dāng)年問題最大的天津公司一點(diǎn)點(diǎn)帶回正軌，他還善于深耕經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。蔡平和林曈都在其負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)多個(gè)城市擔(dān)任過總經(jīng)理，一方面熟悉情況，另一方面他們的業(yè)績(jī)也在目前劃分的區(qū)域內(nèi)名列前茅，可以服眾。”

??“細(xì)分區(qū)域是為了提升區(qū)域執(zhí)行力，應(yīng)對(duì)目前行業(yè)變化與競(jìng)爭(zhēng)加劇態(tài)勢(shì)，向管理要紅利。” IP Global中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜評(píng)論稱。

??對(duì)于全國(guó)范圍布局的大房企而言，單個(gè)區(qū)域管理半徑過大，在規(guī)模大干快上時(shí)代之后，已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前和未來的新運(yùn)營(yíng)時(shí)代，顯然不利于精細(xì)化管理。未來，萬科將區(qū)域做細(xì)會(huì)是行業(yè)主流趨勢(shì)。

??新賽道的美與痛

??“開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重?！边@是萬科新的發(fā)展戰(zhàn)略。在地產(chǎn)開發(fā)上，萬科已然是地位穩(wěn)穩(wěn)的行業(yè)老大哥，但細(xì)分經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上還是個(gè)“初出茅廬者”。

??2020年，萬科萬物云收入182.04億元，長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)收入25.4億元，商業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入63.2億元，萬緯物流管理項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入18.7億元，在集團(tuán)總營(yíng)業(yè)收入占比僅為6.91%。萬科迫切需要做出成績(jī)的是在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上。

??這次調(diào)整，萬科在發(fā)力經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上有兩大看點(diǎn)：

??一是將研究與開發(fā)專業(yè)公會(huì)改組為開發(fā)經(jīng)營(yíng)中心，負(fù)責(zé)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)能力建設(shè)和業(yè)務(wù)發(fā)展。

??2020年12月，萬科總部將一個(gè)30人的部門從深圳遷往上海，由區(qū)域業(yè)績(jī)第一的上海區(qū)首張海牽頭負(fù)責(zé)，這個(gè)部門就是現(xiàn)在的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中心，擁有包括工程、采購(gòu)、成本、設(shè)計(jì)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)職能。未來該中心不僅將繼續(xù)承擔(dān)專業(yè)能力建設(shè)，還將擔(dān)負(fù)起業(yè)務(wù)管理的重任。

??二是為加速推動(dòng)商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展，王海武出任印力集團(tuán)總裁。

??萬科很早就在自持商業(yè)運(yùn)營(yíng)。2016年又收購(gòu)了印力集團(tuán)，使得萬科的商業(yè)管理面積達(dá)到行業(yè)第二。但5年后，印力的競(jìng)爭(zhēng)力很一般，萬科與印力幾乎不存在協(xié)同效應(yīng)，甚至很多人可能并不知道印力的絕對(duì)大股東是萬科。

??對(duì)于萬科來說，深度整合印力，已經(jīng)是一件極其緊迫的事情?，F(xiàn)在，王海武來了，他必須背水一戰(zhàn)，成功破局。

??王海武在執(zhí)掌萬科中西部區(qū)域時(shí)期，推動(dòng)過該區(qū)域銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)大踏步前進(jìn)，從2015年的345億元增長(zhǎng)至2019年的1506億元，從萬科原四大區(qū)域墊底一躍成為第二?！皩⒔?jīng)過業(yè)績(jī)檢驗(yàn)的猛將王海武放到印力，意圖非常明顯，要讓商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展，同時(shí)起到帶頭作用，帶動(dòng)其他經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)破局?！鼻笆鋈f科人士稱。

??萬科說，王海武此次是主動(dòng)請(qǐng)纓出任印力集團(tuán)總裁，他多次向郁亮表達(dá)希望能投身新賽道，態(tài)度十分堅(jiān)決。這也看出王海武是一員“猛將”，無法看著萬科商業(yè)運(yùn)營(yíng)不溫不火的局面。

??劉肖，這個(gè)有著麥肯錫背景的人重回總部，可以說是基層鍛煉之后找到了最佳的位置，這是萬科總部在轉(zhuǎn)型發(fā)展關(guān)鍵期，從“地產(chǎn)總部”向“集團(tuán)總部”轉(zhuǎn)變過程中的重要人才補(bǔ)充。

??更進(jìn)一步講，有助于萬科解決開發(fā)業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的平衡難題，又可以坐鎮(zhèn)總部，協(xié)助郁亮謀局未來。

??新的戰(zhàn)役

??郁亮，是一個(gè)有危機(jī)解決危機(jī)，沒有危機(jī)制造危機(jī)的高手。他說過自己是貓頭鷹的管理性格，就是永遠(yuǎn)“一只眼睛看機(jī)會(huì)，一只眼睛看風(fēng)險(xiǎn)”。

??面對(duì)未來的形勢(shì)與場(chǎng)景。2021年，郁亮在內(nèi)部向全體萬科人提出了“靈魂六問”，其中最重要的前兩條是：1.我們距離失敗有多遠(yuǎn)？2．“管理紅利時(shí)代”拉開新一輪淘汰賽，誰將幸存？

??“靈魂六問”與萬科架構(gòu)、人事調(diào)整，這是一脈相承?！澳康闹挥幸粋€(gè)，讓公司在管理紅利時(shí)代繼續(xù)打贏。”郁亮說。

??一周前的端午節(jié)，萬科宣布對(duì)地產(chǎn)、物業(yè)外的物流倉儲(chǔ)、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機(jī)制進(jìn)行迭代。

??當(dāng)時(shí)，人們以為這是一個(gè)“復(fù)制粘貼”的動(dòng)作而已。并沒有給予多想。

??這次跟投制度迭代主要針對(duì)孵化成長(zhǎng)期的新業(yè)務(wù)，也就是幾個(gè)BU事業(yè)部。2020年，萬科對(duì)外亮相5個(gè)BG（事業(yè)群）及8個(gè)BU（業(yè)務(wù)單元），它們被視為經(jīng)過“賽馬”后脫穎而出的業(yè)務(wù)。5個(gè)BG包括南方、上海、北方、中西部區(qū)域及物業(yè)服務(wù)公司，8個(gè)BU包括印力、物流、長(zhǎng)租公寓、海外、冰雪、梅沙教育、企業(yè)服務(wù)及食品。

??多位地產(chǎn)人士判斷，這些新業(yè)務(wù)種類更多元、情況更復(fù)雜、周期更長(zhǎng)，持續(xù)完善新業(yè)務(wù)跟投機(jī)制，鼓勵(lì)業(yè)務(wù)核心團(tuán)隊(duì)真金白銀投入，從行動(dòng)上反映了萬科要提速做強(qiáng)新業(yè)務(wù)的決心。

??商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)。決心，對(duì)于打勝仗是不可或缺的精神和意志。

??更早些時(shí)候，郁亮啟動(dòng)了“獵頭行動(dòng)”，從全社會(huì)邀請(qǐng)優(yōu)秀人才加入，如他所說“管理紅利時(shí)代到了，新時(shí)代的企業(yè)需要新時(shí)代的英雄”。隨后，萬科還向全體員工推出了一套新的管理體系OKR。

??2018年自從喊出“活下去”口號(hào)，聚集在萬科身上的問題似乎只有一個(gè)：如何活下去、活得好、活得久？步入中年的萬科在尋求一個(gè)安全區(qū)間，堅(jiān)決在“不透支”的思想指引之下，既追求穩(wěn)定健康，又追求積極有為，這也是萬科在每一次行業(yè)大變時(shí)刻，沒有同行巨頭過得風(fēng)雨飄搖的一個(gè)秘籍。

??當(dāng)然，這也遭到批評(píng)，認(rèn)為萬科過于保守了。銷量增速放緩、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力、不敢放大杠桿、缺席一線城市首輪集中供地，“一個(gè)朝氣蓬勃的大學(xué)生逐漸滑向一個(gè)油膩精致的社會(huì)中年男”。

??對(duì)于這種批評(píng)，郁亮也反思過去三年，萬科發(fā)展慢了，但他堅(jiān)持，“行業(yè)邏輯變了，現(xiàn)在不能掙大錢快錢，但仍可以學(xué)制造業(yè)掙‘慢錢、長(zhǎng)錢和老實(shí)錢’”。

??這個(gè)話，過于謙虛。

??萬科發(fā)展其實(shí)并沒有慢過。實(shí)際上說，房地產(chǎn)行業(yè)的大競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)在才真正開始，在外部和內(nèi)部都面臨大爭(zhēng)的時(shí)代，過去4年大開大合的巨頭，能否笑到最后，沒有人能作出肯定性的回答。

??反觀郁亮的所思所行，他既是為目標(biāo)而去，但在行動(dòng)上，絕不允許萬科的結(jié)構(gòu)是混亂的，隊(duì)伍是龐大而動(dòng)作是分散的，目標(biāo)是不聚焦的。這放在其他房地產(chǎn)公司身上，恰恰是當(dāng)下的難題。

??經(jīng)過3年的收斂和聚焦，大致可以相信的是，2021年將是萬科贏得明天、迎接春天的再一次歷史性豹變。