??將物業(yè)資產(chǎn)注入財信發(fā)展，盧生舉保障了地產(chǎn)上市平臺，卻難圓物業(yè)上市夢。

??6月11日，財信發(fā)展(SZ:000838)發(fā)布公告，擬以現(xiàn)金方式向財信物管收購安徽誠和物業(yè)100%股權，交易價格1.98億元。

??據(jù)了解，財信物管為財信發(fā)展控股股東重慶財信地產(chǎn)全資子公司，盧生舉為重慶財信地產(chǎn)實際控制人，總股權股比例74.3581%。因交易雙方均由盧生舉實際控制，故此筆交易構成關聯(lián)交易。

??交易標的安徽誠和物業(yè)是一家具有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，成立于2008年 8月，注冊資金2000萬元。旗下有一家子公司，即合肥寧巨物業(yè)管理有限公司，18家分公司，現(xiàn)有項目45個。

??2020年，安徽誠和物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入1.33億元，凈利潤1675.22 萬元。截至2021 年3月末， 公司合同管理面積合計1568.05萬平方米。截止2020年12月31日，安徽誠和物業(yè)100%股權評估值為2億元。

??在這次收購之前，財信發(fā)展上市公司并沒有物業(yè)業(yè)務，只有房地產(chǎn)和環(huán)保。

??對于此次收購緣由，財信發(fā)展在公告中表示，公司將以本次收購為契機切入物業(yè)行業(yè)，拓展物業(yè)管理業(yè)務，同時，本次交易后上市公司將注入具備一定盈利能力的物業(yè)服務資產(chǎn)，改善上市公司的盈利狀況。

??“保底”收益

??如上所述，財信發(fā)展此次收購行為實際上是盧生舉將物業(yè)資產(chǎn)注入了上市公司。而被注入安徽誠和物業(yè)原本不是重慶財信地產(chǎn)旗下資產(chǎn)。

??據(jù)了解，安徽誠和物業(yè)最初由北京藍鼎投資有限公司出資設立，起初注冊資金為500萬元。2018年-2021年，公司經(jīng)歷了多次易主和增減資，在成為重慶財信地產(chǎn)全資子公司前，安徽誠和物業(yè)由海南燁城投資與重慶得固商貿(mào)分別持股50%。

??據(jù)企查查顯示，海南燁城投資由袁智杰100%持股，重慶得固商貿(mào)則是由劉光銀與明鈺森各自持股99%和1%。

??2021年5月7日，海南燁城投資與重慶得固商貿(mào)分別將其持有的股權轉讓予財信物管，彼時安徽誠和物業(yè)的全部權益評估值約為2億元。

??也就是說，盧生舉將安徽誠和物業(yè)收入囊中僅一個月后，就將其注入了上市公司。

??根據(jù)安徽誠和物業(yè)近兩年的營業(yè)數(shù)據(jù)來看，公司正處于利潤的上升期。2019年公司營收1.46億元，實現(xiàn)凈利潤1.36億元。2020年，公司的營業(yè)收入減少了9%，但凈利潤卻增長了超20%。此外，根據(jù)評估結果，安徽誠和物業(yè)預計在2021年-2025年的凈利潤分別為1667.79萬元，1882.9萬元、1962.94萬元、2017.05萬元及2027.32萬元。

??將處于盈利期的安徽誠和物業(yè)注入財信發(fā)展，無疑將影響上市公司未來的財務指標。

??除此之外，交易雙方還簽署了“盈利預測補償協(xié)議書”，財信物管承諾安徽誠和物業(yè)2021 年、2022年、2023年的凈利潤分別不低于1,700 萬元、1,900萬元以及2,100 萬元。若安徽誠和物業(yè)無法實現(xiàn)承諾數(shù)額，財信物管將以現(xiàn)金的方式向財信發(fā)展補齊。

??可見，無論安徽誠和物業(yè)日后盈利與否，財信發(fā)展的收益都已經(jīng)得到了保障。

??提升估值

??物業(yè)股平均市盈率通常在30倍以上，明顯高于地產(chǎn)。此次，盧生舉將物業(yè)注入財信發(fā)展，這筆逆操作背后，或有意借物業(yè)提升上市公司估值。

??去年12月，方圓房服集團注入物業(yè)概念——方圓現(xiàn)代生活，彼時其動態(tài)市盈率約為11.38倍，如今已經(jīng)上升至18.22倍，估值大幅提升。截止6月15日，方圓房服集團總市值達2.36億港元，年內(nèi)增幅超20%。

??近兩年以來，財信發(fā)展股價一直低位震蕩，大多在4元/股之下徘徊。2021年5月25日，公司股價盤中沖高至每股3.63元，創(chuàng)近半年以來新高后便持續(xù)下跌，截止6月15日，財信發(fā)展報收于3元/股，跌4.15%。

??橫盤太久，財信發(fā)展的股價需要一劑“強心針”。事實上，方圓房服集團已做出了“正確示范“。

??分拆上市“夢碎”

??據(jù)了解，財信智慧服務集團為財信集團下屬的物業(yè)板塊，該公司同樣由重慶財信地產(chǎn)100%控股，盧生舉為公司實際控制人。

??換言之，財信集團本是有自己的物業(yè)公司，在2019年財信智慧服務集團已經(jīng)有了謀求上市的打算。

??2020年1月16日，財信智慧服務集團董事長薛茫茫曾在集團新春團拜會上稱：要加速擴張發(fā)展，切實履行戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和“3個1”階段性戰(zhàn)略目標，實現(xiàn)香港主板的上市。

??今年5月以來，盧生舉一直在挪騰旗下的物業(yè)資產(chǎn)，挪入的主體正是于今年4月才成立的財信物管。

??企查查顯示，財信物管成立于2021年4月26日，注冊資金2000萬元。成立一個月后，公司開始了一波收購行動。除了安徽誠和物業(yè)之外，還購入了湖南財信智慧生活服務30%股權與重慶財信龍水湖物業(yè)服務100%股權。

??2021年5月8日，湖南財信智慧生活服務30%股權由重慶得固商貿(mào)轉至財信物管，另外70%的股權握在財信智慧服務集團子公司公元物管手中。

??同日，重慶財信龍水湖物業(yè)服務100%股權由財信智慧生活服務集團轉向財信物管。加上前一日收購的安徽誠和物業(yè)，財信物管兩日內(nèi)擁有了三家公司。

??挪移資產(chǎn)往往被業(yè)內(nèi)視為公司謀求上市的前兆，但隨之安徽誠和物業(yè)被放入地產(chǎn)上市平臺，同業(yè)競爭變成了盧生舉上市路上的一道坎。

??與收購公告同日發(fā)布的是財信地產(chǎn)關于避免同業(yè)競爭的承諾函。重慶財信地產(chǎn)承諾，自本次收購后起18 個月內(nèi)，通過包括資產(chǎn)重組、關停并轉、業(yè)務合并等方式解決同業(yè)競爭的問題。

??換言之，財信智慧服務集團、財信物管在未來18個月之內(nèi)，都要注入到財信發(fā)展上市公司內(nèi)。

??在物業(yè)資產(chǎn)被注入財信發(fā)展后，物業(yè)獨立上市的夢也將隨之破碎。