??半個(gè)月前，魏怡連任京投發(fā)展董事長，這份業(yè)績“倍增”的成績單是她的底氣。

??4月13日，京投發(fā)展（600683.SH）發(fā)布2020年度業(yè)績，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入88.64億元，同比增長超1倍；凈利潤10.63億元，同比增長131.04%；歸屬上市公司股東凈利潤約4.97億元，同比大幅增長546.96%；扣除費(fèi)經(jīng)常性損益后的凈利潤，較去年同期提升了10倍至4.7億元。

??京投發(fā)展的利潤表中，多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)了翻倍式增長。

??業(yè)績“倍增”

??京投發(fā)展的營收以自主開發(fā)銷售為主，自持物業(yè)的經(jīng)營與租賃為輔，此外，還包括進(jìn)出口貿(mào)易和服務(wù)其他業(yè)務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，公司房產(chǎn)銷售收入86.94億元，同比增長108.43%，占營業(yè)收入總額的98.07%。

??無疑，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的增長是京投發(fā)展在2020年業(yè)績大幅提升的重要原因之一。年內(nèi)，公司除了項(xiàng)目銷售順利之外，回款情況較去年也有較大改善。2020年公司銷售回款較上年同期增長115%至132.41億元。 

??分地區(qū)來看，北京地區(qū)是京投發(fā)展2020年的銷售工作的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。2020年公司于北京地區(qū)的營業(yè)收入87.57億元，同比增長108.78%，占比總收入的98.8%。其在年報(bào)中表示，公司利潤主要來源于北京地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益。

??據(jù)了解，京投發(fā)展地產(chǎn)業(yè)績的提升得益于TOD軌道物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。近年來，京投發(fā)展的業(yè)務(wù)以TOD軌道物業(yè)開發(fā)為主。TOD（Transit-Oriented Development），指以軌道交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式，通常是以高鐵、輕軌、公交等公共交通站點(diǎn)為中心以400-800米為半徑，建立中心廣場(chǎng)或城市中心的一種城市開發(fā)模式。

??2011年至今，京投發(fā)展陸續(xù)投資開發(fā)了西華府、北京公園悅府、琨御府、嵐山、無錫愉悅天成等多個(gè)TOD軌道物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積超244萬平方米。

??截止2020年12月31日，京投發(fā)展軌道交通物業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入占主營業(yè)收入總額的81.09%。充分體現(xiàn)了公司軌道交通物業(yè)綜合開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??地產(chǎn)業(yè)務(wù)挑起了“大梁”，起輔助作用的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)表現(xiàn)也毫不遜色。2020年京投發(fā)展物業(yè)租賃收入7881.57萬元，同比增長109.62%，毛利率增長20.28個(gè)百分點(diǎn)至79%。而進(jìn)出口貿(mào)易業(yè)務(wù)表現(xiàn)稍顯乏力，2020年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7161萬元，同比下降了24.81%。

??美中不足的是，公司房產(chǎn)銷售的毛利率較去年同期有所下滑，同比減少3.85個(gè)百分點(diǎn)至28.43%。原因在于該業(yè)務(wù)營業(yè)成本的提升了121.19%。

??此外，京投發(fā)展的三項(xiàng)費(fèi)用也有所增加。2020年三費(fèi)總計(jì)6.46億元，較上年同期增加5175.97萬元，增幅8.70%。主要原因是銷售收入增長導(dǎo)致了銷售費(fèi)用增長幅度較大，較去年同期增長43.61%至2.33億元。

??土地儲(chǔ)備方面，京投發(fā)展于報(bào)告期內(nèi)持有位于北京和無錫的兩個(gè)待開發(fā)區(qū)域，合計(jì)面積約45.06萬平方米。

??對(duì)于2021年的經(jīng)營，京投發(fā)展表示，公司將繼續(xù)致力于TOD軌道物業(yè)開發(fā)， 2021年預(yù)計(jì)新開工面積8.92萬平方米，竣工交付面積48.35萬平方米，計(jì)劃銷售額120億元，三項(xiàng)費(fèi)用不超過7.17億元。

??截止2020年末，京投發(fā)展預(yù)收賬款及合同負(fù)債較期初合計(jì)增加32.46億元，增幅87.41%。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，合同負(fù)債主要為預(yù)售樓款，這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)公司未來業(yè)績的增長形成支撐。

??經(jīng)營現(xiàn)金流回正

??得益于公司銷售及回款的提升，京投發(fā)展的經(jīng)營現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。2020年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額凈流入達(dá)98.69億元，較去年同期大幅增長236.28%?；仡欉^往數(shù)據(jù)，京投發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)金流凈額的峰值出現(xiàn)在2016年，彼時(shí)該指標(biāo)數(shù)值為50.55億元，而2020年的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額幾乎是2016年的兩倍。 

??截止2020年12月31日，京投發(fā)展負(fù)債總額413.99億元，較年初相比減少了6.57億元，減幅1.56%。其中短期借款7511.78萬元，同比下降69.34%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債12.18億元，同比下降88.37%。各類借款凈減少52.25億元，降幅16.52%。 

??負(fù)債減少的同時(shí)，京投發(fā)展融資成本下降。2020年末，公司借款綜合資金成本7.54%，較上年同期7.85%降低0.31個(gè)百分點(diǎn)。 

??報(bào)告期內(nèi)，公司靈活運(yùn)用公司債、中期票據(jù)等多種傳統(tǒng)融資方式，發(fā)行了利率較低的公募公司債，實(shí)現(xiàn)了公司市場(chǎng)化低成本融資的目標(biāo)。據(jù)披露，2020年9月4日，京投發(fā)展發(fā)行的“20京發(fā)01”債券利率低至3.9%；同時(shí)，京投發(fā)展也積極創(chuàng)新融資方式，發(fā)行了5+N年期永續(xù)信托貸款，優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??截止2020年12月31日，京投發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率83.12%，與年初相比減少8個(gè)百分點(diǎn)；持有貨幣資金48.91億元，而短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)僅為12.93億元，手頭現(xiàn)金輕松覆蓋短期債務(wù)。