??從股價(jià)反饋上看，華僑城A（00069.SZ)2020年的業(yè)績(jī)指標(biāo)超過了投資者預(yù)期。自2月份公布業(yè)績(jī)預(yù)告以來，公司股價(jià)一路摸高至目前的10元/股，年內(nèi)復(fù)合增長(zhǎng)率漲幅逾40％，創(chuàng)2015年7月以來新高。

??3月30日，華僑城發(fā)布2020年年度報(bào)告，同步舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，宣告“各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)創(chuàng)下歷史最好成績(jī)”。

??當(dāng)天集團(tuán)副董事長(zhǎng)姚軍、副總裁倪明濤、總會(huì)計(jì)師馮文紅、董事會(huì)秘書關(guān)山早早坐定，接受投資者電話提問。開場(chǎng)公布業(yè)績(jī)指標(biāo)、解讀文旅及地產(chǎn)板塊的年度經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)的環(huán)節(jié)，則交給了財(cái)務(wù)部、投資管理部及旅游管理部等部門負(fù)責(zé)人。

??華僑城這次在業(yè)績(jī)上不失底氣。盡管2020年受疫情影響，景區(qū)業(yè)務(wù)幾乎一個(gè)季度顆粒無收，但全年最終創(chuàng)下818億元營(yíng)收，同比增長(zhǎng)36%；地產(chǎn)板塊銷售額與回款金額均突破千億，三道紅線“保綠”，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流近4年來首次回正。

??一貫在地產(chǎn)、文旅兩條賽道上并駕齊驅(qū)的華僑城，近年還開始做“加減法”，多數(shù)場(chǎng)合中強(qiáng)調(diào)“聚焦文化旅游產(chǎn)業(yè)”。2020年，旅游業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入連續(xù)第二年超過了地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，姚軍為接下來的公司發(fā)展節(jié)奏定下基調(diào)，表態(tài)2021年的華僑城將是穩(wěn)健的、穩(wěn)中有升的。談及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，他描繪了華僑城的終極目標(biāo)，即“朝著世界一流的大型文化旅游企業(yè)集團(tuán)方向努力?！?/p>

??經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正

??2020年，華僑城呈現(xiàn)了可圈可點(diǎn)的業(yè)績(jī)指標(biāo)。

??全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入818.68億元，歸母凈利潤(rùn)126.8億元，分別同比增長(zhǎng)36%、3%；簽約面積465.06萬平方米，簽約銷售額1051.54億元，分別較上年同期增長(zhǎng)了分之84.5%、21.96%，躋身千億地產(chǎn)陣營(yíng)。

??以收定投、加速去化等降杠桿手段下，“三道紅線”指標(biāo)成功“保綠”，期末凈負(fù)債率73.3%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率70%，現(xiàn)金短債比為2.2，短期償債能力較強(qiáng)。

??通過綜合運(yùn)用發(fā)債、REITs、權(quán)益融資等工具，實(shí)現(xiàn)融資989.87億元，平均融資成本4.48%，較2019年下降8個(gè)BP，處于同行業(yè)較低水平。

??經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流212.19億元，同比增長(zhǎng)509%，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流自2016年以后首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。

??這與往年的情形有所不同。業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，公司財(cái)務(wù)部總監(jiān)葉肖紅給出注解：“2016年以后公司進(jìn)入跨越式發(fā)展時(shí)期，在整體資產(chǎn)規(guī)模大幅跨越的情況下，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作出了一定的犧牲。目前拓展的大量?jī)?yōu)質(zhì)資源率陸續(xù)進(jìn)入銷售周期，使經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流得到改善，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型站穩(wěn)了腳跟?！?/p>

??作為緊跟頂層設(shè)計(jì)步伐的央企，站在“十三五”規(guī)劃收官與“十四五”規(guī)劃開局的節(jié)點(diǎn)，華僑城在業(yè)績(jī)會(huì)上做了一次階段性回顧，將2016年至2020年定義為“跨越式”發(fā)展階段。期間總資產(chǎn)規(guī)模年均復(fù)合增長(zhǎng)率32%，營(yíng)業(yè)收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)21%，利潤(rùn)總額年均復(fù)合增長(zhǎng)率25%。2020年華僑城每10股派息4元，給予了近5年來最慷慨的分紅。

??梳理公司布局痕跡，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的背后，華僑城一邊加速去化、一邊投資縮量。

??過去一年，華僑城在拓儲(chǔ)上采取了收縮性戰(zhàn)略。2020年累計(jì)獲取土地項(xiàng)目25個(gè)，新增土地面積494萬平方米，計(jì)容建筑面積1033萬平方米；與之對(duì)比，2019年其新增土地47宗,新增土地面積625萬平方米,計(jì)容建筑面積1208萬平方米。無論項(xiàng)目數(shù)量還是面積，2020年新增土地儲(chǔ)備低于往年。

??為了降低土地成本與投資風(fēng)險(xiǎn)，合作開發(fā)成為了華僑城的慣用形式。去年新增25個(gè)項(xiàng)目中，合作項(xiàng)目15個(gè)，合作開發(fā)建筑面積741萬平方米，占比72%。典型項(xiàng)目包括與湖北交投合作打造的襄陽華僑城奇幻度假區(qū)、襄陽生態(tài)城項(xiàng)目；聯(lián)手漳州市角美軌道交通投資公司合作開發(fā)漳州角美龜山站項(xiàng)目。

??“項(xiàng)目合作及建設(shè)方面。公司各事業(yè)部通過內(nèi)外部強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在踐行央地合作、降低土地成本及投資風(fēng)險(xiǎn)、加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)方面均獲取了良好的效果?！睒I(yè)績(jī)發(fā)布環(huán)節(jié)，投資管理部總監(jiān)汪文進(jìn)介紹地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)策略，“去年華僑城還全力推進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度，保障項(xiàng)目工期一年，比如合肥空港項(xiàng)目與成都青百江項(xiàng)目，均實(shí)現(xiàn)單年拿地、開工、銷售及回款?！?/p>

??事實(shí)上，華僑城回籠現(xiàn)金的過程中，“以量補(bǔ)價(jià)”成為了另一種市場(chǎng)解讀聲音。按照2020年華僑城465萬平方米的簽約面積、22623元/平方米的銷售單價(jià)計(jì)算，去年的銷售均價(jià)約為22610元/平方米，較2019年下降了33%。

??密集的資產(chǎn)出售也成為華僑城繞不開的話題。年報(bào)披露，2020年華僑城的重大資產(chǎn)及股權(quán)出售項(xiàng)目，包括以11.5億元對(duì)價(jià)出售北京華僑城出租商業(yè)公司，為上市公司貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)占凈利潤(rùn)總額的比例3.57%。另出售襄陽文城實(shí)業(yè)發(fā)展、重慶悅嵐兩大公司股權(quán)，各實(shí)現(xiàn)投資收益為6.38億元、3.35億元，為上市公司貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)占凈利潤(rùn)總額4.06%、2.13%。

??馮文紅表示：“股權(quán)轉(zhuǎn)讓是公司加快周轉(zhuǎn)的一個(gè)具體舉措之一。公司采取了多種方式加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，一方面通過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)能力、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及實(shí)施跟投等舉措來提升運(yùn)營(yíng)效率；另一方面，公司會(huì)將部分項(xiàng)目與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速周轉(zhuǎn)。未來的發(fā)展過程中，我們?nèi)詴?huì)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度?！?/p>

??不過，無論是出于處置不良資產(chǎn)的目的還是加快周轉(zhuǎn)，上述資產(chǎn)出售總歸帶來了真金白銀，華僑城在資本結(jié)構(gòu)上也進(jìn)一步優(yōu)化。

??2020年公司有息負(fù)債總額1414.58億元，較年初增加237億元，但結(jié)構(gòu)更加健康，其中短期借款及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債占比從29.74%下降至19.14%，短期償債風(fēng)險(xiǎn)下降，資金借貸周期與項(xiàng)目的開發(fā)周期更加匹配。

??成本管控方面，2020年公司管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的“三費(fèi)”費(fèi)用率為12.4%，較2019年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，費(fèi)用管控效果明顯。

??堅(jiān)定不移聚焦文旅產(chǎn)業(yè)

??聚焦文旅旅游產(chǎn)業(yè)多年，華僑城在在這一板塊的業(yè)績(jī)指標(biāo)逐漸有了說服力。2020年，公司旅游業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入連續(xù)第二年超過地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??去年華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入818.68億元，兩大主業(yè)中，旅游業(yè)務(wù)綜合收入達(dá)到431.75億元，占總營(yíng)收的52.74%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入372.39億元，占總營(yíng)收的45.49%。

??業(yè)績(jī)會(huì)上，投資者讓管理層定位未來華僑城是一家怎樣的企業(yè)，姚軍坦言華僑城的終極目標(biāo)是“朝著世界一流的大型文化旅游企業(yè)集團(tuán)方向努力”。

??他在談及投資方向時(shí)重申：“華僑城始終堅(jiān)持而且將來會(huì)依然堅(jiān)定不移地堅(jiān)持聚焦文化旅游產(chǎn)業(yè)。文旅產(chǎn)業(yè)是華僑城三十幾年來的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是品牌影響力，是華僑城在行業(yè)內(nèi)最具影響的一大板塊。”

??不過，從利潤(rùn)率看，華僑城兩大板塊盈利水準(zhǔn)仍有差距。2020年，旅游業(yè)務(wù)毛利率42.02%，較2019年提升了1.39%；受調(diào)控及大環(huán)境因素影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率59.32%，較2019年下跌15個(gè)百分點(diǎn)；盡管近年房企毛利率普遍下降已是不爭(zhēng)的事實(shí)。但從華僑城的業(yè)務(wù)板塊分化看，旅游依舊不比地產(chǎn)“賺錢”。

??但文旅產(chǎn)業(yè)對(duì)華僑城的經(jīng)營(yíng)起到了軸心作用，公司近年拿地開發(fā)大多圍繞文旅項(xiàng)目進(jìn)行，“文旅綜合用地”也為其成本管控提供背書。2020年獲取的土地項(xiàng)目中，有23個(gè)項(xiàng)目以底價(jià)或接近底價(jià)摘牌，降低了拿地成本，綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。

??與之匹配的，華僑城在拿地布局上表現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化。盡管華南、華東地區(qū)是目前華僑城的銷售主力，并在2020年貢獻(xiàn)簽約和回款金額超過80%，但其新近的投資布局有中西部轉(zhuǎn)移的傾向，去年華僑城中西部區(qū)域的權(quán)益拿地金額占總權(quán)益拿地金額的37.52%。截至2020年底，公司4244萬平方米的土地儲(chǔ)備面積中，中西部區(qū)域的土地儲(chǔ)備的比例達(dá)57.29%，其中成都、襄陽和武漢三座古城土地儲(chǔ)備量最大，分別占華僑城總土地儲(chǔ)備的13.32%、12.00%、7.52%，匹配公司“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略。

??接下來的投資區(qū)域，華僑城重點(diǎn)放在長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、成渝及西安城市圈?！傲硗?，我們比較關(guān)注優(yōu)質(zhì)的文旅資源重點(diǎn)項(xiàng)目。在這些方面，我們?cè)谕度氲目刂粕虾屯顿Y強(qiáng)度上都會(huì)有適當(dāng)傾斜?！币姳硎?。

??文旅行業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展前景，亦是業(yè)績(jī)會(huì)上投資者的關(guān)注點(diǎn)。被問及國(guó)內(nèi)文旅行業(yè)有何變化，姚軍表示，華僑城A的旅游項(xiàng)目、旅游景區(qū)感受到了市場(chǎng)的反彈?！八晕覀兿Ｍ谶@樣一個(gè)形勢(shì)下能夠抓住機(jī)遇?！彼忉尩剑皬墓┙o側(cè)方面說，我們覺得自駕游、近距離的周邊游、康養(yǎng)旅游在加速增長(zhǎng)；另一個(gè)特別明顯的變化是互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)、數(shù)字化服務(wù)，企業(yè)方面更注重利用互聯(lián)網(wǎng)給游客提供服務(wù)?！?/p>

??華僑城方面透露，2020年，華僑城旗下24家景區(qū)、24家酒店、1家旅行社、4家開放式旅游區(qū)共接待游客4282.5萬人次，恢復(fù)至2019年的82%。接下來，華僑城將從戰(zhàn)略布局、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、IP的豐富、資本運(yùn)作等幾個(gè)方面尋找差距。預(yù)計(jì)到“十四五”末，全國(guó)建成的歡樂海岸項(xiàng)目將超過10個(gè)，另有在建項(xiàng)目10余個(gè)。