??紅色背景下，一行5人坐定，開始接受來自不同層面的年度考問。

??3月31日上午9點(diǎn)半，萬科2020年線上業(yè)績發(fā)布會(huì)準(zhǔn)時(shí)開始。董事會(huì)主席郁亮，董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，董事、執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官王海武，執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華，董事會(huì)秘書朱旭出現(xiàn)在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場。

??關(guān)注這場發(fā)布會(huì)的有投資者，有媒體，他們期待已久，原因是能公開和郁亮對話的機(jī)會(huì)實(shí)在太少。

??先是一波有關(guān)萬科2020年度業(yè)績及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的發(fā)布：銷售額7041.5億元，同比增長11.6%；權(quán)益凈利潤415.2億元，10年CAGR超過19%；年度分紅145.2億元，連續(xù)29年現(xiàn)金分紅；經(jīng)營性凈現(xiàn)金流531.9億元，連續(xù)12年為正；凈負(fù)債率18.1%，連續(xù)20年低于40%?！@是一份堪稱完美的優(yōu)等生成績。

??但明眼人還是看出了問題。

??“剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為70.4%，超過70%紅線，怎么破黃檔？”

??“凈負(fù)債率低至18%，是否會(huì)影響到萬科未來投資力度和節(jié)奏？”

??發(fā)布會(huì)上，有投資者問。

??“萬科并不追求過低凈負(fù)債率。如果有時(shí)低一點(diǎn)，是萬科在等待機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在土地集中供應(yīng)制下，要求企業(yè)資金有很大彈性，否則會(huì)遇到很大壓力，18%凈負(fù)債率可能正是在等待機(jī)會(huì)、迎接市場變化?！庇袅琳f。

??郁亮還自曝，萬科兩個(gè)短板是“組織適配”和“人才”，最大挑戰(zhàn)來自人才。

??求賢若渴的郁亮不忘在發(fā)布會(huì)上發(fā)出人才招聘廣告，他說：“歡迎推薦，請媒體界投資界朋友多多支持?！?/p>

??整個(gè)發(fā)布會(huì)控制在1小時(shí)45分鐘，時(shí)間剛好。

??出路：靠努力賺慢錢長錢老實(shí)錢

??3年前，2018年9月萬科秋季例會(huì)上，郁亮拋出了一個(gè)“炸雷”：怎么活下去？這是對全行業(yè)的考問。

??原因是“房住不炒”下，房地產(chǎn)行業(yè)賺大錢、快錢的時(shí)代已經(jīng)過去，利潤空間收窄，甚至增收不增利現(xiàn)象正成為常態(tài)。

??看看大房企們表現(xiàn)。剛發(fā)布財(cái)報(bào)的招商蛇口，2020年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2776億元，同比增加25.91%；但凈利潤169.13億元，同比下降10.31%；銷售凈利潤13.05%，較2019年下降6個(gè)百分點(diǎn)。中國金茂凈利潤則直接被“腰斬”了。

??萬科也難逃這種頹勢。萬科2020年?duì)I收4191.1億元，同比增13.9%；歸屬上市公司股東凈利潤415.2億元，同比僅增6.8%；銷售凈利潤14.15%，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；毛利1226億元，同比減少8.02%；整體毛利率29.25%，同比減少7個(gè)百分點(diǎn)。

??易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2020年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)183億元，較上年增長10.36%；凈利潤均值達(dá)11.01億元，同比下降11.08%，是近年來首次為負(fù)；總資產(chǎn)收益率均值為1.32%，較上年下降0.52個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率均值為4.53%，較上年下降4.16個(gè)百分點(diǎn)；成本費(fèi)用利潤率均值為11.25%，較上年下降6.75個(gè)百分點(diǎn)。

??“如果說政府最初提出‘房住不炒’時(shí)，市場上還有些僥幸心理，那么過去4年政策調(diào)控應(yīng)該讓市場主體清醒認(rèn)識(shí)到政策的穩(wěn)定性、連貫性和堅(jiān)定性。房子回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，已成為明確、清晰趨勢，意味著行業(yè)回報(bào)水平將逐漸向社會(huì)平均水平靠攏。”郁亮表示。

??他繼續(xù)補(bǔ)充道，“住房將越來越像耐用消費(fèi)品，開發(fā)業(yè)務(wù)將越來越像制造業(yè)，經(jīng)營業(yè)務(wù)本質(zhì)上是內(nèi)容經(jīng)營，將越來越像服務(wù)業(yè)。所以，企業(yè)不能再像過去那樣，靠囤積原材料、賺土地升值的錢了，也不能再靠加杠桿賺金融杠桿的錢?！?/p>

??“我們的出路在哪里？只有一條，踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，回歸實(shí)業(yè)屬性，通過我們的勞動(dòng)掙加工制造和服務(wù)的錢。”郁亮說，即便行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，優(yōu)秀企業(yè)通過努力賺長錢、賺慢錢、賺老實(shí)錢，依然是可以活下去、活得好、活得久。

??郁亮認(rèn)為，機(jī)會(huì)在兩方面，一是來自客戶需求變化，比如這次疫情導(dǎo)致人們在家越來越多，外出距離變短變小，因而對家庭空間需求加大，對社區(qū)商業(yè)配套要求提高，希望能滿足居住、社交、健身、子女教育等需求，這對企業(yè)是挑戰(zhàn)，也是全新賽道。再比如租賃住宅需求的增加，雖然長租業(yè)務(wù)發(fā)展還會(huì)很困難，但我們堅(jiān)定看好這一賽道。

??“第二個(gè)機(jī)會(huì)來自城市發(fā)展。隨著中國城市化進(jìn)入第二階段，建設(shè)世界級(jí)都市圈將成為中國下一輪增長核心驅(qū)動(dòng)力，像TOD、城市更新等都將成為未來城市必備元素?！庇袅琳f。

??兩個(gè)短板：“組織適配”和“人才”

??之前，郁亮就已說過，房地產(chǎn)已進(jìn)入管理紅利時(shí)代。1月4日，萬科下發(fā)了一份《關(guān)于成立OKR研究與推進(jìn)小組的決定》，負(fù)責(zé)研究與推動(dòng)OKR管理工具在集團(tuán)內(nèi)應(yīng)用落地。為此還成立了一個(gè)35人的工作小組，小組召集人正是郁亮。

??更早些時(shí)候，萬科在做的另一個(gè)重頭工作則是招聘人才。2019年萬科啟動(dòng)了“大江大?！比瞬庞?jì)劃，今年伊始又推出“獵頭行動(dòng)”，專門挖人、搶人，將招聘行動(dòng)搞得轟轟烈烈。

??“有得有失，我們的高科技人才有被別人挖走的，我們也從外部挖了不少人才。對于應(yīng)聘人才，集團(tuán)要求在兩天之內(nèi)必須給回復(fù)，所以每兩天會(huì)開一個(gè)人事方面的會(huì)，不能讓人才在等待中降低對萬科的吸引力?！庇袅琳f。

??這些都是在向管理要紅利。

??郁亮知道，管理紅利戰(zhàn)略清晰了，但也暴露兩個(gè)短板：一是組織如何適配；一是人才。在組織適配戰(zhàn)略下，人才要先行。如何發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀人才，是萬科現(xiàn)在必須要解決的問題。

??萬科歷來有吸收社會(huì)優(yōu)秀人才的傳統(tǒng)。郁亮坦言，萬科歷史上差不多每10年左右，在新的發(fā)展階段都會(huì)在組織人事上做準(zhǔn)備工作計(jì)劃。2000年房地產(chǎn)進(jìn)入黃金時(shí)代，萬科有了著名的行動(dòng)力計(jì)劃，從學(xué)校直接招畢業(yè)生進(jìn)行培養(yǎng)，并通過“海盜行動(dòng)”從中海請了不少干部過來，支持萬科在黃金時(shí)代大發(fā)展。2007年左右，萬科預(yù)感可以提前完成千億計(jì)劃，于是提前幾年準(zhǔn)備解決千億之后管理問題，啟動(dòng)007行動(dòng)，從社會(huì)上挖精英加入萬科。

??現(xiàn)在這種需求更強(qiáng)烈了。

??郁亮透露，萬科將會(huì)引入組織發(fā)展官，包括一線公司總經(jīng)理人選也是優(yōu)先考慮從外面請來的人?！暗蛉耸掳才艈栴}和土地一樣都比較敏感，有一些正在談的過程中。因此，在戰(zhàn)略確定之后，組織必須要適配，必須實(shí)現(xiàn)人事匹配，從全社會(huì)邀請優(yōu)秀的人才加入”。

??野心：萬科不同業(yè)務(wù)類型都會(huì)上市肯定會(huì)！

??在這次發(fā)布會(huì)上，朱旭介紹最多的不是萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)如何，是萬科多個(gè)業(yè)態(tài)發(fā)展情況，包括城市更新、租賃公寓、萬物云、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、物流倉儲(chǔ)，還有科技賦能等等。

??原來那個(gè)聲稱“只做住宅，不做其他”的萬科已在暗中培育了多個(gè)“資本賽道”，對于這些，郁亮說：“不同業(yè)務(wù)類型最終都會(huì)接受市場檢驗(yàn)，先后都會(huì)上市，肯定會(huì)！”

??但“萬科并不需要趕資本市場上的熱點(diǎn)，因?yàn)槲覀儾⒉皇且褬I(yè)務(wù)養(yǎng)大了賣掉，而是以業(yè)務(wù)越做越好、長期做下去為目標(biāo)。以短期資本市場熱點(diǎn)來決定上市安排，不是萬科的選擇?！庇袅琳f。

??他強(qiáng)調(diào)，在這些業(yè)務(wù)上市過程中會(huì)考慮兩點(diǎn)：全面與長期，“萬科每個(gè)業(yè)務(wù)相互之間都有協(xié)同性，所以要從萬科集團(tuán)整體情況出發(fā)，以效益最好角度考慮上市問題，不是純粹考慮單個(gè)業(yè)務(wù)問題。”

??這種審慎的態(tài)度，在當(dāng)前前仆后繼的物業(yè)上市潮中頗有一股清流之感。

??萬科也有自己的物業(yè)公司，去年還給它起了一個(gè)很高雅的名字——“萬物云”，一個(gè)“云”字難掩其科技屬性。年初，萬科物業(yè)還被傳出整合業(yè)務(wù)計(jì)劃上市的消息。

??“萬物云是否對標(biāo)貝殼？”有記者提問。

??郁亮回應(yīng)稱，“貝殼已經(jīng)定義了它所處的行業(yè)，萬物云也將定義自己所處的行業(yè)。萬物云廣闊天地，大有作為，我們不能像中國家長處在焦慮狀態(tài)那樣，讓分?jǐn)?shù)限制孩子的成長，打好基礎(chǔ)是很關(guān)鍵的，所以不需要給它設(shè)置太多考核目標(biāo)，健康成長未來能夠承擔(dān)更大的事情。”

??這日，萬科A股價(jià)收于30元/股，下跌4.37個(gè)百分點(diǎn)。