??綠地今年的業(yè)績會比去年晚了兩個星期。

??與一年前相比，張玉良沒有太多變化，從容淡定，嘴角掛著招牌式的微笑。身為綠地控股董事長、總裁的他，依然是今年發(fā)布會的主角，全程滔滔不絕。

??2019年，綠地風(fēng)波不斷，面臨海南業(yè)績滑坡、武漢綠地中心被曝“停工”、董家渡項目進(jìn)展遲緩。于是，2020年，綠地不遺余力，轉(zhuǎn)型、變革、創(chuàng)新，動作很多。比如綠地金融引入戰(zhàn)投、貿(mào)易港規(guī)模化、綠地自身和基建板塊的混改等等。正如綠地集團(tuán)logo上方寫著的“Always Innovating”，翻譯過來即為不斷創(chuàng)新。

??時年64歲的張玉良，仍在執(zhí)著逐新，白發(fā)雖已清晰可見，但并無蒼老之態(tài)。

??據(jù)2020年業(yè)績快報，綠地全年營業(yè)總收入4813億元，同比增加12.43%；總資產(chǎn)達(dá)到13491億元，同比增長18%；歸母凈資產(chǎn)834億元，同比增長6%；利潤總額308億元，穩(wěn)步增長；扣非歸母凈利潤131億元，全年順利轉(zhuǎn)正，同比增長3%。

??在業(yè)績數(shù)字之外，張玉良正面回應(yīng)了“綠地被收購”的傳聞。對于“收購者”，坊間流傳兩種猜測，一個是萬科+誠通組成的國企改革基金；另一個是中海和其他投資者組成的投資人。發(fā)布會上，張玉良否認(rèn)“被收購”，稱其“充其量是財務(wù)投資人”，并且公開透露了戰(zhàn)投的身份線索。

??綠地不可能被收購

??近日，網(wǎng)絡(luò)上盛傳綠地將被收購，消息稱綠地或?qū)⒈蝗f科+誠通組成的國企改革基金收購，或是中海和其他投資者組成的投資人，完成此項收購任務(wù)。張玉良直言：沒有這個可能性，即使有合作伙伴來，充其量也是財務(wù)投資人，不存在收購的概念。

??另外，綠地還透露，目前接觸最多的戰(zhàn)投為一家央企背景的保險金融機(jī)構(gòu)，一家央企背景的券商金融機(jī)構(gòu)，具體名稱不便透露，在春節(jié)后會進(jìn)一步明朗化。

??根據(jù)此前公告，綠地擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計不超過綠地總股本的17.5%；擬轉(zhuǎn)讓股份的價格不低于下列兩者之中的較高者：提示性公告日（2020 年7月27日）前30個交易日的每日加權(quán)平均價格的算術(shù)平均值；最近一個會計年度公司經(jīng)審計的每股凈資產(chǎn)值。按此估算，綠地17.5%股權(quán)價值約140億元。

??出資上百億，恐怕只有龍頭保險和券商有這個實(shí)力。

??樂居財經(jīng)查詢獲悉，目前央企背景的龍頭保險公司主要有中國人壽保險集團(tuán)、中國人民保險集團(tuán)、中國太平保險集團(tuán)和中國出口信用保險公司等，央企背景的龍頭券商有中信證券、中國銀河證券等。

??根據(jù)此前樂居財經(jīng)研究院發(fā)布的《房企戰(zhàn)投盈虧統(tǒng)計》，近年來，偏好投資房企的險資主要有中國平安、泰康人壽、太平人壽等，其中太平人壽母公司中國太平為央企背景。去年初，太平人壽曾以19億元認(rèn)購大悅城控股2.83億股，占定增后總股本的6.61%。

??這是綠地的第二輪混改。23年的時間里，綠地除參與地產(chǎn)國企的混改，其自身也進(jìn)行了多次體制改革?，F(xiàn)在的綠地，早已從一家純國有企業(yè)轉(zhuǎn)變成了一家混合所有制企業(yè)。

??“混改專家”張玉良曾說過，只有在母公司層面實(shí)施混改，才能從全局上和根本上對企業(yè)制度進(jìn)行變革，國企混改最好形成國有資本、社會資本、員工持股金三角的股權(quán)結(jié)構(gòu)，這樣更有利于各種所有制資本取長補(bǔ)短、相互促進(jìn)、共同發(fā)展。

??大基建營收占比超房地產(chǎn)

??綠地早已不是一家地產(chǎn)一枝獨(dú)秀的公司，如今，大基建業(yè)務(wù)正在一步步走向成熟。

??據(jù)業(yè)績快報，綠地的大基建業(yè)務(wù)在2020年的營業(yè)收入超2801億元，同比增長19%，全年新簽合同6103億元，同比增加62%。從營收占比上來說，已經(jīng)超過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稍有萎縮，全年銷售金額3583.53億元，同比減少7.7%；銷售面積2909.3萬，同比減少10.7%，2017-2020年的復(fù)合增長率僅有5.35%。

??去年4月，綠地全新組建“綠地大基建集團(tuán)”及“綠地大基建技術(shù)研究院”揭牌，同時，綠地大基建產(chǎn)業(yè)基金簽約成立，首期規(guī)模50億元。綠地控股曾表示，基建產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為與房地產(chǎn)主業(yè)并駕齊驅(qū)的核心產(chǎn)業(yè)，成為業(yè)績增長的新動力。

??擴(kuò)大基建產(chǎn)業(yè)的路徑之一是參與地方國企混改，控股多家建工企業(yè)。去年，綠地控股混改廣西第二大國企、雙千億級的基建企業(yè)廣西建工，助力綠地在泛珠三角及粵港澳大灣區(qū)的工程建設(shè)。另外還投資控股上海市水利工程集團(tuán)、貴州省水利水電勘測設(shè)計研究院，補(bǔ)齊產(chǎn)業(yè)鏈短板。截至目前，大基建板塊已完成“東西南北中”的全國化布局。

??2019年綠地“大基建”板塊毛利率僅為4.3%，一直以來都處于低位，甚至是拉低了企業(yè)整體的毛利率水平。對此，張玉良做出了回應(yīng)，“大基建不能簡單比較它的‘銷售利潤率’，重點(diǎn)要看的是自有資本年回報率ROE，利潤率高不等于回報率高，況且現(xiàn)在房地產(chǎn)的利潤率也高不了多少?！?/p>

??張玉良對大基建的目標(biāo)是沖進(jìn)全國前五。

??凈負(fù)債率一年下降50個百分點(diǎn)

??綠地的高負(fù)債一直被外界質(zhì)疑。截至去年三季度末，綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82%，凈負(fù)債率仍高達(dá)180.3%，貨幣資金為806億元，短期有息負(fù)債約1030億元，現(xiàn)金短債比0.78，“三條紅線”全踩中。

??一年的降負(fù)債成效如何？綠地簡單用了幾組數(shù)字展示了階段性成果：全年數(shù)據(jù)顯示，數(shù)月間，綠地的現(xiàn)金短債比快步提升，累計提升幅度超40%；凈負(fù)債率明顯下降，累計下降近50個百分點(diǎn)；剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率逐步回落，有息負(fù)債總額較高點(diǎn)下降約450億元。

??大規(guī)模的負(fù)債，并不容易降下來。2019年底，綠地的總負(fù)債規(guī)模高達(dá)10143億。綠地表示將圍繞“三年三步走”去杠桿計劃，聚焦六大核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下降負(fù)債去杠桿。

??張玉良表示，原計劃2021年6月份完成降“短債比”的目標(biāo)，現(xiàn)在來看，一季度降完沒有問題，另外兩條線也會按目標(biāo)完成，甚至?xí)崆啊?021年，綠地會實(shí)現(xiàn)10%以上增速的同時，把負(fù)債降下去。

??業(yè)績會上，目標(biāo)也是繞不開的話題，對于2021年，張玉良稱，要比上一年增長，整個企業(yè)目標(biāo)財務(wù)預(yù)算上至少在6000億以上，當(dāng)然后期看不止這個數(shù)字。

??分拆也是降低負(fù)債率的方法之一，綠地曾表示，大基建、數(shù)科、貿(mào)易港、金控，都有望分拆獨(dú)立上市。目前，發(fā)展較好的大基建并沒有開始做上市相關(guān)的準(zhǔn)備。綠地財務(wù)部副總經(jīng)理吳正奎表示，綠地現(xiàn)在考慮把核心公司做上市，貿(mào)易港的分拆上市也在計劃中，2021年或會有進(jìn)展。

??據(jù)張玉良介紹，綠地的金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，在2020年實(shí)現(xiàn)利潤總額43億元，同比增長23%。綠地金控目前已經(jīng)完成60億定向增資，近期很快到位。

??以下為綠地控股2021年媒體交流會現(xiàn)場問答實(shí)錄（節(jié)選）：

??提問：最近有一個傳言是十強(qiáng)房企收購十強(qiáng)房企，據(jù)說收購方有萬科或中海？

??張玉良：昨天晚上我聽到了，可能有的說是指我們。如果指我們的話，沒這種可能性。當(dāng)然我也建議，像這樣比較敏感的新聞，還是要問問人家有沒有這個事。

??今年在各個會上講的已經(jīng)很清楚，中央對國有企業(yè)三年混改計劃安排，上海也有一個三年混改的綱要發(fā)展工作安排。

??綠地屬于二次混改，也是寫入市政府相關(guān)混改的相關(guān)內(nèi)容上面，我們要引進(jìn)的是中央金融機(jī)構(gòu)為主體的，當(dāng)然是上海政府層面，不是企業(yè)層面。股東層面上，要把組織結(jié)構(gòu)進(jìn)一步深化改造，使它有更好的活力和動力。

??所以信息哪來的，是不是金融機(jī)構(gòu)，央企金融機(jī)構(gòu)我不知道，我認(rèn)為不太對。

??提問：目前流傳一個說法是，萬科組成一個國資改革基金，另外還有中海跟其他投資人組成的。

??張玉良：即使他們投，也是小股東，投資者，充其量參與了，也是小股東而已。

??提問：您們和萬科和中海有沒有過接觸？參股計劃大概是什么樣的？

??張玉良：我昨天晚上第一次聽到這個消息，從來沒有聽過這個，不知道哪里來的。

??引戰(zhàn)投和原來發(fā)布的公告一樣，沒有變化，因此如果哪家單位要來，我想一定要有方法。第二，他就是來，那充其量最高最高也是一個17.5%股權(quán)，不存在收購，這個更離譜。如果是同行，我覺得他大概跟方案基本上不太相符。

??提問：關(guān)于17.5%的入股方（戰(zhàn)投），有沒有向綠地表達(dá)相關(guān)意向的公司或機(jī)構(gòu)？引進(jìn)這些機(jī)構(gòu)是不是有助于我們做住宅？

??張玉良：不便透露，現(xiàn)在談的比較深的是央企、金融機(jī)構(gòu)。因?yàn)槭窃械墓蓹?quán)，只是按照混改追求的目標(biāo)，等于多了兩個股東出來。

??提問：剛講的兩個（戰(zhàn)投）對象是財團(tuán)還是？

??張玉良：兩方，他們各自一個主體，有兩個主體，談的很深。

??提問：綠地對今年的房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判？

??張玉良：我認(rèn)為總體上中國的市場進(jìn)入下半場，這次疫情刺激了很多地方的經(jīng)濟(jì)，帶出來了很多增量。

??第二，分化是主流，首先是區(qū)域城市的分化，更加窄。第三是住宅市場，可能在未來一兩年當(dāng)中，像疫情這樣的影響，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行影響對住宅市場影響相對小于商辦。

??但是從長遠(yuǎn)來看，商辦房地產(chǎn)還是需要，因?yàn)橹袊鞘械慕Y(jié)構(gòu)調(diào)整，能級的不斷提升還是需要的，這大概是主要的一些特點(diǎn)。

??從土地市場來看，基本上行業(yè)龍頭企業(yè)都聚焦在熱點(diǎn)城市和住宅。也就是說所有房地產(chǎn)大企業(yè)投資決策上都一樣，非常雷同。你投住宅，他也投住宅，但也不是瘋狂和離譜的，還是在有限的空間區(qū)間里。

??對企業(yè)來講，分化更大，當(dāng)然大家都在轉(zhuǎn)型，靠管理、運(yùn)營，靠擁抱科技，靠產(chǎn)品提升來取得進(jìn)步。

??提問：前面提到房地產(chǎn)的利潤相對低于基建，基建貢獻(xiàn)率越來越大?；ǖ睦氏啾确康禺a(chǎn)更高，整個業(yè)務(wù)層面，提升整體利潤率、毛利率有什么比較好的措施？

??張玉良：大基建利潤率低，我認(rèn)為這個目前不一定成立。從企業(yè)角度來看，他要想銷售利潤，就是為了毛利潤，但更重要的要看自有資本的年回報率、ROE。大基建整個ROE跟房地產(chǎn)比，過去房地產(chǎn)高很多，現(xiàn)在如果按平均來算高不了多少，基本上差不多。行業(yè)的ROE在逐步趨同模式，所以你說它利潤率高，就一定是回報越高，不靠譜。

??第二，我們大基建的回報率不低，基本在15%左右，高的也有20%多，平均下來15%，甚至更高一點(diǎn)，跟我們整個企業(yè)房地產(chǎn)也差不多。

??第三，整個大基建的利潤不低于其他，大家講利潤率這么低，這是目前，你只是講銷售利潤率，不能簡單按這個去理解。我們大基建利率跟房地產(chǎn)差一點(diǎn)點(diǎn)，不遠(yuǎn)，有的還高一點(diǎn)。

??通過基建各成員企業(yè)的整合協(xié)同，我們大基建的ROE會持續(xù)提升，我們很有信心，今年我們要求至少要比去年好。

??提問：綠地后續(xù)還有沒有規(guī)模化？未來幾年銷售會多少？

??張玉良：整體企業(yè)在進(jìn)步，我們會繼續(xù)堅持高質(zhì)量增長，我們還是雄心勃勃的，在中央定調(diào)的新發(fā)展階段，用新的發(fā)展理念，實(shí)現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)追逐。

??在國家新的經(jīng)濟(jì)格局下，形成自己的經(jīng)濟(jì)格局，叫十百千萬。這個十百千萬當(dāng)中，要充滿信心的保持高質(zhì)量增長，無論是收入、利潤、降負(fù)債，還有資本回報率，都是希望要有降耗的進(jìn)步。

??去年我們因?yàn)槭芤咔橛绊?，掉了幾十個億利潤，其中房地產(chǎn)掉了300、400個億，主要是商業(yè)地產(chǎn)，大基建去年掉了七八百億，這個原因主要是兩部分組成，一部分是去年大基建運(yùn)行受影響不少。

??另一方面我們廣西建工并購，在8月31日交割，但是由于降負(fù)債的原因，去年并了廣西建工改革的收入，其他企業(yè)沒有并，如果全口徑并進(jìn)來的話，這個數(shù)字是很驚人的，它整個企業(yè)1200億的收入，20幾的利潤，去年只并了一個月的報表。所以如果沒有去年疫情的話，我們這個數(shù)字是非常驚人的，驚人的成長，無論是利潤還是收入。

??對于今年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長，我們已經(jīng)安排了，要保持好的增長，當(dāng)然上市公司也不能隨便透露公布今年多少利潤和收入，但是收入增長很快，利潤增長也會增，這是我們今年的目標(biāo)。

??房地產(chǎn)要穩(wěn)規(guī)模提質(zhì)量；大基建要上規(guī)模，大基建我估計2021年全國行業(yè)前五，今年大基建單一指標(biāo)報表可以完成4000多億，當(dāng)然目標(biāo)是4500億，80-100億的利潤。

??另外，金融要繼續(xù)快速成長，用它的牌照、數(shù)字化、科技化全面增長；消費(fèi)板塊，特別是進(jìn)出口貿(mào)易，要大踏步前進(jìn)，可能要翻番增長，收入增長要翻番。另外還有通過改革增強(qiáng)動力，還有各產(chǎn)業(yè)板塊。

??我一直講，我們跟單一地產(chǎn)公司不一樣。

??總體來看，我們對未來幾年還是保持非常樂觀的，是向上的一種態(tài)勢。每年可以看到保持快速進(jìn)步，我們還是有信心的。當(dāng)然在這里頭離不開國家大環(huán)境，大環(huán)境好，發(fā)展快一點(diǎn)，差一點(diǎn)的話，那壓力就大一點(diǎn)。

??提問：聚焦到主業(yè)，地產(chǎn)排名在往下降，有什么新的想法？今年有目標(biāo)嗎？

??張玉良：單一地產(chǎn)方面排名我們不在乎，要看整個企業(yè)，看整個結(jié)構(gòu)調(diào)整中，我希望它到什么程度，來按自己的需求來看。

??當(dāng)然我們也不是放棄，凡是有條件的我們還是要讓它保持好的增長。我相信今年可能疫情沒有去年嚴(yán)重，二線城市的商業(yè)地產(chǎn)基本上已進(jìn)入比較低的價格，再往下的可能性不大。

??產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有想象的空間，只是因?yàn)槿ツ暌咔?，大家過不下去。如果今年經(jīng)濟(jì)好一點(diǎn)，市場需求量反而會上來。所以我今年對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是認(rèn)為要去，這里頭因?yàn)槲覀凅w量比較大，如果增長20%、30%就幾百億。

??所以今年地產(chǎn)要比去年好，我還是充滿信心，不僅是質(zhì)量好，數(shù)據(jù)也會上去。

??具體目標(biāo)不說，只是比上一年有增長。整個企業(yè)目標(biāo)今年至少6000億以上，財務(wù)預(yù)算，當(dāng)然后期看不止這個數(shù)字。