??2020年，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售規(guī)模創(chuàng)新高，高達(dá)17萬億元，但地產(chǎn)股卻跌得各大開發(fā)商沒有脾氣。老板們都看不過眼了，1月6日，世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂增持了世茂集團(tuán)100萬股，涉資2308.44萬港元。1月5日，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌也花了2572萬港元第三次增持自家股票。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，申萬28個(gè)一級(jí)行業(yè)有7個(gè)行業(yè)全年是下跌的，其中房地產(chǎn)指數(shù)是跌的最慘，跌幅接近11%。以行業(yè)銷售規(guī)模排名前十的房企為例，過去一年，市值共縮水了約3631億元，相當(dāng)于跌去了一個(gè)萬科A。

??有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)估值均處歷史大底，但2020年，地產(chǎn)股的群眾基礎(chǔ)、市場(chǎng)基礎(chǔ)都在持續(xù)流失?！笆兄捣从车氖瞧髽I(yè)未來價(jià)值，在金融環(huán)境全面收緊的背景下，地產(chǎn)行業(yè)的基本面還是偏弱?！币患彝顿Y機(jī)構(gòu)表示，房企未來面臨較大的經(jīng)營壓力，2021年的股價(jià)表現(xiàn)依然有壓力。

??房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)全年跌幅近11%

??中海跌幅最大

??2020年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在種種看空聲浪中，逆市上行，在經(jīng)歷了第一季度的停擺后迅速復(fù)蘇，商品房全年成交額又創(chuàng)出了新高。各大標(biāo)桿房企的業(yè)績也穩(wěn)中有進(jìn)，據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年百億企業(yè)銷售額平均增速為14.4%。

??相較銷售市場(chǎng)，開發(fā)商在資本市場(chǎng)的處境要困難得多。房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)從年初的低點(diǎn)起步，逐漸攀爬上8月份的相對(duì)高點(diǎn)，然而好景不長，自2020年8月下旬開始，行業(yè)指數(shù)便掉頭持續(xù)向下，全年跌幅近11%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸同期上證指數(shù)12.6%的漲幅，位列最慘烈行業(yè)板塊之一。

??以銷售金額排名前十的房企為例，2020年全年下來，只有2家房企的股價(jià)錄得了上漲。其中，保利地產(chǎn)以2020年1月2日的15.44元開局，在12月31日?qǐng)?bào)收15.82元，微漲2.5%，按119.68億的總股本計(jì)算，市值增加了45.5億元。過去一年，綠城中國從9.67港元上漲到了11.34港元，17%的漲幅跑贏了不少地產(chǎn)股。

??在股價(jià)下跌的8家房企中，跌幅最小的是萬科A，從年初的31.54元下降到了年末的28.7元，跌幅約9%，市值縮水了330億元，截至2020年12月31日，總市值仍有3334億元。跌幅最大的是中國海外發(fā)展，股價(jià)從29.68港元跌到了16.86港元，跌幅達(dá)43%，市值沒了1404億港元。股價(jià)跌了四成的還有融創(chuàng)中國，一年時(shí)間，市值蒸發(fā)了882億港元。而碧桂園、華潤置地、綠地控股、世茂集團(tuán)等公司，跌幅則在12%-25%。

??整體來看，兩家A股上市房企的股價(jià)表現(xiàn)要比內(nèi)房股穩(wěn)定，但就估值而言，這10家房企除了中國恒大仍有20倍的市盈率外，其余大部分都在10倍以下。一位業(yè)內(nèi)人士表示，2020年，不少高估值地產(chǎn)股的估值都在下降，群眾基礎(chǔ)、市場(chǎng)基礎(chǔ)都在持續(xù)流失。

??進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)依然沒有改變下行的趨勢(shì)。中國銀河證券的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年1月7日，房地產(chǎn)行業(yè)PE(TTM)為8.0倍，低于1年移動(dòng)均值8.7倍，低于3年移動(dòng)均值10.0倍，房地產(chǎn)行業(yè)PB為1.1倍，市盈率和市凈率仍處于底部區(qū)域，公募基金配置比例持續(xù)走低。

??地產(chǎn)股投資邏輯生變

??開發(fā)商加快多元化步伐

??2020年地產(chǎn)股的頹勢(shì)，與“三道紅線”監(jiān)管政策的出臺(tái)息息相關(guān)?！?月份以后，地產(chǎn)股的表現(xiàn)是受到了‘三道紅線’比較明顯的影響?！币晃环治鰩熣J(rèn)為，融資新規(guī)改變了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的增長預(yù)期。

??按照東北證券的測(cè)算，選定TOP30房企計(jì)算“三道紅線”下2021年有息負(fù)債增長上限，復(fù)盤歷年有息負(fù)債撬動(dòng)銷售金額勢(shì)能以及TOP30房企銷售金額增速占全國銷售金額增速比重，預(yù)計(jì)2021年全國銷售金額增速為5.5%，銷售面積增速為1.4%；

??龍頭房企對(duì)未來的增速也態(tài)度保守。例如，中國恒大2020年錄得了7232.5億元的銷售額，同比增長20.3%，但2021年的銷售目標(biāo)只定在了7500億元，增速僅3.7%。

??2021年的政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依然不太友好。在2020年的最后一天，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為房貸設(shè)置了“兩道紅線”，要求分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。平安證券認(rèn)為，定量測(cè)算下，新規(guī)將導(dǎo)致2021年金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款新增余額分別較無新規(guī)情形下降3%、8%。

??還有一種聲音認(rèn)為，地產(chǎn)股的核心問題并不是“三道紅線”所帶來的利空，也不是毛利率下降、業(yè)績?cè)鏊俨患邦A(yù)期，或者現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等。而是這個(gè)行業(yè)已經(jīng)從風(fēng)口上跌落，投資邏輯發(fā)生了變化，投資者只能賺業(yè)績的錢、分紅的錢，而不是估值的收益。相較沒有天花板的估值收益，來自業(yè)績和分紅的收益空間要小很多、且受明顯約束。

??鑒于地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身已無太多想象空間，不少機(jī)構(gòu)開始將目光投向了擁有多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展商。而開發(fā)商也在積極尋找、增持估值更高的賽道。中國恒大便是一個(gè)典型案例，2020年12月28日至12月31日期間，該公司斥資9.2億港元在二級(jí)市場(chǎng)增持了1.035億股恒大物業(yè)股份，在2020年12月，該公司還花了超過20億港元增持恒大汽車，就連新成立的房車寶集團(tuán)都是奔著萬億元估值去的。中國奧園在2020年布局的醫(yī)美概念股——奧園美谷獲得了資本市場(chǎng)的追捧，2020年12月以來已經(jīng)收獲了4個(gè)漲停。

??后來者也在加緊向風(fēng)口靠攏，1月5日，珠江投資與廣汽集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃投資19.23億元切入新能源汽車領(lǐng)域。