??業(yè)績(jī)沒(méi)有明顯縮水，但是，萬(wàn)科今年投入拿地的資金出現(xiàn)了大幅減少，這背后有“去杠桿”的壓力，也有豐富的土地儲(chǔ)備底氣。據(jù)測(cè)算，萬(wàn)科的在建和規(guī)劃項(xiàng)目能滿足其未來(lái)3~4年銷(xiāo)售需求。

??今年1~11月，萬(wàn)科拿地資金為1050億元，拿地面積為1463萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于去年同期。在頭部房企排名中，萬(wàn)科今年名次較去年出現(xiàn)下降。

??萬(wàn)科最近一次拿地是12月10日，經(jīng)過(guò)306輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)率30.03%，以上限價(jià)格11.47億元競(jìng)得溫州一宗土地。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，萬(wàn)科拿地金額下降是經(jīng)營(yíng)策略上的考慮，并不一定是壞事。業(yè)內(nèi)分析人士建議，萬(wàn)科未來(lái)仍要堅(jiān)持量入為出的態(tài)度，聚焦核心城市和城市群，把握區(qū)域分化帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

??拿地金銳減

??據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜顯示，今年1~11月，萬(wàn)科以1050億元的拿地金額位列第三，比第一名碧桂園少221億元；以1463萬(wàn)平方米的拿地面積位列第六，低于第一名碧桂園2320萬(wàn)平方米。

??與這份數(shù)據(jù)形成鮮明對(duì)比的是，在相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的2019年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜中，萬(wàn)科以全年1610億元位居第一，高出第二名碧桂園307億元；以2996萬(wàn)平方米的拿地面積位列第三，低于第一名碧桂園1257萬(wàn)平方米。

??不出意外的情況下，萬(wàn)科想要在今年最后一個(gè)月重新沖擊拿地金額榜首，或是超越去年數(shù)據(jù)，幾乎是不可能完成的事。

??受此影響，萬(wàn)科的新增貨值同樣較去年出現(xiàn)萎縮。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，萬(wàn)科全口徑新增貨值3627億元，權(quán)益新增貨值2370億元，在頭部房企中排名第五。

??堅(jiān)持量入為出的萬(wàn)科，今年似乎并沒(méi)有按計(jì)劃拿地。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿裨f(shuō)：萬(wàn)科從來(lái)沒(méi)有非常固定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和計(jì)劃，每個(gè)季度會(huì)調(diào)整一次。萬(wàn)科拿地是根據(jù)收了多少錢(qián)回來(lái)才能拿多少地，所以也沒(méi)有固定的拿地計(jì)劃。

??在業(yè)績(jī)方面，萬(wàn)科發(fā)布的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)顯示，其11月份實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積394.4萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額575.4億元，分別同比增長(zhǎng)8.2%和5.5%。整體來(lái)看，今年1~11月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積4025.3萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額6026.1億元，分別同比增長(zhǎng)8.87%和5.07%。

??需要強(qiáng)調(diào)的是，上述銷(xiāo)售數(shù)據(jù)已經(jīng)接近萬(wàn)科2019年全年的銷(xiāo)售額，即合同銷(xiāo)售面積4112.2萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額6308.4億元。按照萬(wàn)科今年11月份的銷(xiāo)售情況來(lái)看，全年業(yè)績(jī)達(dá)到或超越2019年并非難事。

??調(diào)結(jié)構(gòu)加倉(cāng)中西部

??今年進(jìn)入第三季度后，萬(wàn)科的銷(xiāo)售和拿地節(jié)奏出現(xiàn)明顯加速。

??統(tǒng)計(jì)顯示，第三季度，萬(wàn)科累計(jì)獲取項(xiàng)目64個(gè)，新增建筑面積1216.9萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)776.85億元。

??11月份，萬(wàn)科就在佛山、南京、南通等地獲取了18個(gè)新項(xiàng)目，新增建筑面積376.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)79.3%，環(huán)比增長(zhǎng)82.6%，拿地總價(jià)205.1億元，同比增長(zhǎng)162.0%，環(huán)比增長(zhǎng)19.2%。

??最近一次拿地是12月10日，萬(wàn)科旗下一子公司經(jīng)過(guò)306輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率30.03%，以上限價(jià)格11.47億元競(jìng)得溫州經(jīng)開(kāi)區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)科技產(chǎn)業(yè)基地的一宗地，樓面價(jià)5982元/平方米，競(jìng)報(bào)政策性住房（人才住房）面積50600平方米。

??年底拿地加速的同時(shí)，萬(wàn)科對(duì)區(qū)域的選擇也發(fā)生輕微變化。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在區(qū)域選擇上，萬(wàn)科更青睞長(zhǎng)三角地區(qū)，今年1~11月，萬(wàn)科在該區(qū)域的拿地金額為505億元，拿地面積為381萬(wàn)平方米；其次是粵港澳大灣區(qū)，萬(wàn)科在該區(qū)域的拿地金額為199億元，拿地面積為179萬(wàn)平方米。在具體城市上，萬(wàn)科對(duì)杭州情有獨(dú)鐘，拿地金額為86億元；其次是南京，拿地金額為57億元。

??不難發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)萬(wàn)科在環(huán)渤海和中西部地區(qū)的投資力度并不大，例如在北京，萬(wàn)科今年1~11月并沒(méi)有任何拿地記錄。正因此，臨近年底萬(wàn)科調(diào)倉(cāng)意圖變得愈發(fā)明顯。

??華西證券的報(bào)告顯示，11月份，萬(wàn)科在二線和三四線城市的拿地面積占比分別為51%和49%，重點(diǎn)布局核心高能級(jí)城市；從區(qū)域分布來(lái)看，萬(wàn)科在長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角和中西部地區(qū)的拿地面積占比分別為24%、13%、9%和54%，加倉(cāng)布局中西部地區(qū)。

??業(yè)內(nèi)人士表示，“2020年萬(wàn)科重點(diǎn)布局一二線城市，強(qiáng)調(diào)保持合理的土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)。”對(duì)于萬(wàn)科今后的投資，他建議，還是要保持量入為出的態(tài)度，聚焦核心城市和城市群，把握區(qū)域分化帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

??加速“去杠桿”

??對(duì)于萬(wàn)科今年的拿地策略。李建橋認(rèn)為：“萬(wàn)科今年以來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)平穩(wěn)，在投資方面秉持穩(wěn)健審慎的投資策略，在確保成本合理的前提下發(fā)掘各類(lèi)潛在的投資機(jī)會(huì)?！?/p>

??談及萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備情況時(shí)，李建橋顯得十分樂(lè)觀，他表示：“雖然謹(jǐn)慎投資導(dǎo)致萬(wàn)科的拿地金額和拿地銷(xiāo)售比均有所下降，但就萬(wàn)科目前的土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，足以支撐未來(lái)發(fā)展?！?/p>

??萬(wàn)科2020年中報(bào)顯示，在建項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目的總建筑面積超過(guò)1.5億平方米，按照2019年的銷(xiāo)售面積4112.2萬(wàn)平方米推算，能滿足其未來(lái)3~4年銷(xiāo)售需求。

??截至2020年三季度末，萬(wàn)科凈負(fù)債率為28.51%，較2019年底下降6.15個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到監(jiān)管要求；現(xiàn)金短債比為1.97，較2019年底上升23.71個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到監(jiān)管要求；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為74.2%，較2019年底下降2.31個(gè)百分點(diǎn)，略超監(jiān)管紅線。

??這說(shuō)明，萬(wàn)科房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比持續(xù)正增長(zhǎng)，拿地風(fēng)格偏向謹(jǐn)慎，竣工結(jié)轉(zhuǎn)明顯加快，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走低，去杠桿進(jìn)程加快。

??李宇嘉表示，今年下半年資管新規(guī)“三道紅線”出臺(tái)后，幾乎所有頭部房企都放緩了拿地節(jié)奏。因?yàn)榘ㄈf(wàn)科在內(nèi)很多都踩了“紅線”，在“杠桿”方面受到了沖擊。

??“萬(wàn)科拿地金額下降是經(jīng)營(yíng)策略上的考慮，不一定是壞事。”李宇嘉認(rèn)為，放緩拿地意味著企業(yè)有更多精力去開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備土地，能夠更快地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流銷(xiāo)售，然后再去拿地，實(shí)現(xiàn)更為良性的循環(huán)，從而提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

??針對(duì)上述問(wèn)題，以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略，記者聯(lián)系了萬(wàn)科方面，截至發(fā)稿對(duì)方未作回應(yīng)。毋庸置疑的是，存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代考驗(yàn)企業(yè)綜合實(shí)力，行業(yè)巨大體量為企業(yè)提供大量發(fā)展機(jī)會(huì)，作為行業(yè)“領(lǐng)頭羊”的萬(wàn)科，一舉一動(dòng)都備受關(guān)注。