??物企上市熱從2019年持續(xù)至今。盡管7月份物企股價(jià)遇冷回縮，但仍有大批物企在港交所排隊(duì)，欲越過(guò)上市這道“龍門(mén)”，建發(fā)物業(yè)便是其中之一。

??9月30日晚，建發(fā)物業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“建發(fā)物業(yè)”）在港交所遞交上市申請(qǐng)書(shū)，開(kāi)啟上市之路。建發(fā)物業(yè)上市申請(qǐng)書(shū)顯示，本次分拆將以介紹方式上市，中國(guó)國(guó)際金融香港證券有限公司為獨(dú)家保薦人。

??建發(fā)物業(yè)的國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)主體公司建發(fā)物業(yè)（中國(guó)）成立于2018年3月1日，為廈門(mén)建發(fā)集團(tuán)附屬公司。上市申請(qǐng)書(shū)顯示，其背后的股東為益能、益鴻、建發(fā)房地產(chǎn)、建發(fā)股份及廈門(mén)建發(fā)。益能、益鴻為建發(fā)房地產(chǎn)全資擁有，而建發(fā)房地產(chǎn)由建發(fā)股份及廈門(mén)建發(fā)分別擁有股份54.65%及45.35%。作為一家國(guó)資背景物企，建發(fā)物業(yè)實(shí)際控制權(quán)歸屬?gòu)B門(mén)建發(fā)集團(tuán)有限公司。

??上市前，建發(fā)物業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下圖：

??值得一提的是，建發(fā)物業(yè)的四位高管及三位自然人，透過(guò)一家名為 Diamond Firetail 的公司持有其5.13%的股份。據(jù)悉，Diamond Firetail 為Equity Trustee 的全資子公司，而Equity Trustee為一項(xiàng)全權(quán)信托的受托人。該信托的受益人正是建發(fā)物業(yè)的四位高管及三位自然人。四位高管分別為建發(fā)物業(yè)董事會(huì)主席、非執(zhí)行董事莊躍凱、執(zhí)行董事兼行政總裁喬海俠、執(zhí)行董事黃黨輝、非執(zhí)行董事林偉國(guó)，另三位自然人關(guān)聯(lián)人士為趙呈閩、曹馨予、劉靜。

??建發(fā)物業(yè)深耕福建省，重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角核心城市，建發(fā)房地產(chǎn)和建發(fā)國(guó)際的大型項(xiàng)目組合及土地儲(chǔ)備為建發(fā)物業(yè)帶來(lái)不少發(fā)展機(jī)會(huì)。上市申請(qǐng)書(shū)稱，褔建省的物業(yè)總在管建筑面積由2015年的6.96億平方米增加至2019年的8.7億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為5.7%。按收益建發(fā)物業(yè)于2019年總部位于福建省物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，排名第二，但在全國(guó)排名中，建發(fā)物業(yè)綜合實(shí)力排名僅在第三十六位。

??截至2020年6月30日，建發(fā)物業(yè)在10個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的24個(gè)城市擁有59間項(xiàng)目公司，總合同建筑面積達(dá)3960萬(wàn)平方米，在管建筑面積共2170萬(wàn)平方米。其中，建發(fā)物業(yè)在福建省的在管建筑面積達(dá)1690萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積的77.9%。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，各上市物企在管面積的均值在9820萬(wàn)平方米。建發(fā)物業(yè)的管理規(guī)模遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值，在行業(yè)管理規(guī)模排行中，大約排在倒數(shù)第7、8名。

??建發(fā)物業(yè)的大本營(yíng)在廈門(mén)，前期主要依賴建發(fā)地產(chǎn)。為了進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，建發(fā)物業(yè)有意識(shí)加大了外拓力度，2017年-2019年及2020年前六個(gè)月從廈門(mén)建發(fā)集團(tuán)發(fā)展的在管建筑面積分別為67.3%、61.5%、54.4%及55.7%。

??建發(fā)物業(yè)存在不小的營(yíng)收和在管面積剪刀差。雖然從母公司處獲得不少在管面積，但截至2020年6月30日，建發(fā)物業(yè)來(lái)自獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的合同建筑面積占合同總建筑面積的41.4%，并且大部分收益來(lái)自獨(dú)立第三方。

??建發(fā)物業(yè)上市申請(qǐng)材料數(shù)據(jù)顯示，收益大頭的物業(yè)管理業(yè)務(wù)中，2020年上半年獨(dú)立第三方收益占總收益的57.6%達(dá)2.6億元，同比上漲26%。2017-2019年及2020年前六個(gè)月，建發(fā)物業(yè)來(lái)自第三方的三項(xiàng)業(yè)務(wù)收益占比分別為68.3%、69.3%、68.3%及69.6%。

??至于盈利，建發(fā)物業(yè)年度毛利由2017年的人民幣1.17億元增加至2019年的人民幣1.834億元。2017年毛利率為26.2%，2018年下降至23.1%，2019年再次下降至22.9%。

??根據(jù)最新披露的數(shù)據(jù)，2020年上半年，建發(fā)物業(yè)營(yíng)收約為4.52億元，毛利約為1.097億元，毛利率為24.3%，同比僅上漲0.1%，仍未恢復(fù)2017年的最高值。