???“不是世聯(lián)行不行了，是市場(chǎng)變了，時(shí)代變了?！?/p>

??9月18日晚間，深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“世聯(lián)行”，股票代碼002285.SZ）發(fā)布公告稱(chēng)，其創(chuàng)始人陳勁松遞交書(shū)面辭職報(bào)告，因個(gè)人原因申請(qǐng)辭去世聯(lián)行董事長(zhǎng)職務(wù)。同日，世聯(lián)行選舉其控股股東珠海大橫琴集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“大橫琴”）董事長(zhǎng)、世聯(lián)行董事胡嘉為其董事長(zhǎng)，陳勁松為聯(lián)席董事長(zhǎng)。其中，胡嘉也是大橫琴的實(shí)際控制人。

??盡管辭任后陳勁松夫婦仍任公司董事，但從新的董事會(huì)架構(gòu)來(lái)看，9名董事席位中大橫琴已經(jīng)占據(jù)了5個(gè)，表決權(quán)的旁落，也意味著世聯(lián)行結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)27年的陳勁松時(shí)代。

??“世聯(lián)行的易主，也昭示著傳統(tǒng)代理行時(shí)代的落幕，房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理的老模式已經(jīng)全面被互聯(lián)網(wǎng)渠道取代?！币晃凰荚吹禺a(chǎn)前經(jīng)紀(jì)人在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

??傳統(tǒng)代理行的“秋天”

??確切的說(shuō)，世聯(lián)行的“秋天”從2018年已經(jīng)開(kāi)始了。

??2018年，世聯(lián)行業(yè)績(jī)營(yíng)收同比下降8.26%至75.34億元；凈利潤(rùn)更是同比縮水58.59%至4.16億元。2019年，世聯(lián)行再次出現(xiàn)營(yíng)收、凈利雙降的情況。

??2020年初的一場(chǎng)疫情，讓其本已不佳的業(yè)績(jī)持續(xù)惡化，財(cái)報(bào)顯示，今年上半年世聯(lián)行實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.01億元，同比下降9.77%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為-7452.86萬(wàn)元，由盈轉(zhuǎn)虧，同比下降218.82%。

??“很多人把世聯(lián)行的業(yè)績(jī)下滑歸咎于2014年的轉(zhuǎn)型，但并不完全如此?！鄙虾５禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)陳碩表示，世聯(lián)行的業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)折更多的是源于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境改變，但這種改變影響的不僅僅是世聯(lián)行，是整個(gè)代理行業(yè)。

??將世聯(lián)行的業(yè)績(jī)曲線(xiàn)放到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大背景下，在2018年調(diào)控政策持續(xù)加碼、融資渠道逐年趨緊的情況下，世聯(lián)行的命運(yùn)亦很難不受影響。

??受到?jīng)_擊最大的是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)——交易服務(wù)板塊，財(cái)報(bào)顯示，2018年其交易服務(wù)板塊營(yíng)業(yè)收入為52.87億元，同比下降18.63%，這一板塊占到公司營(yíng)收的70.62%。顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為2.56億元，同比下降20.35%。代理服務(wù)業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)和顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)也未能幸免，均出現(xiàn)不同程度下滑。報(bào)告期內(nèi)，世聯(lián)行代理服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入33.16億元，同比下降12.26%；互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入，為16.81億元，同比下降28.58%。對(duì)于下降原因，世聯(lián)行方面表示，開(kāi)發(fā)商受到政府備案時(shí)間延長(zhǎng)、銀行減少貸款放款規(guī)模和自身流動(dòng)性降低等因素的影響，公司代理服務(wù)業(yè)務(wù)的結(jié)算進(jìn)度變緩。

??盡管早在2014年，世聯(lián)行已預(yù)料到房地產(chǎn)下半場(chǎng)的變局，選擇“金融+資管+電商”，業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大至交易服務(wù)、交易后服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和資產(chǎn)管理四大板塊。但2018年P(guān)2P暴雷影響小貸公司，導(dǎo)致其金額業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)急轉(zhuǎn)直下，以自有資金投入的長(zhǎng)租公寓和共享辦公空間，也一直未能找到盈利模式，這部分自持業(yè)務(wù)對(duì)資金造成極大拖累。

??“生意場(chǎng)上有句話(huà)‘不熟不做’，如果世聯(lián)行不是親自操刀做長(zhǎng)租公寓，而是為長(zhǎng)租公寓的行業(yè)提供顧問(wèn)或者代理的服務(wù)，我覺(jué)得可能是一個(gè)非常好的布局安排和選擇?；蛘呤缆?lián)行當(dāng)時(shí)把二手房的業(yè)務(wù)開(kāi)展起來(lái)，但是二手房業(yè)務(wù)一定要找對(duì)人才。”廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同認(rèn)為。

??“世聯(lián)行是這個(gè)行業(yè)的縮影”

??從1993年就開(kāi)始跟地產(chǎn)商打交道的陳勁松，為何沒(méi)能及早拿下二手房市場(chǎng)？

??“做一手房代理的人不具備做二手房的基因。”廣州一位代理行負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)年享受了增量市場(chǎng)紅利的地產(chǎn)代理人，很難去做繁瑣的二手房交易。

??他給記者描述了一段當(dāng)年的美好時(shí)光。2000年左右的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正處于增量市場(chǎng)的空前繁榮期，地產(chǎn)代理和二手房中介有著清晰的界線(xiàn)。地產(chǎn)代理走的是專(zhuān)業(yè)化路線(xiàn)，穿著體面，進(jìn)駐案場(chǎng)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)策劃和拓客團(tuán)隊(duì)推進(jìn)銷(xiāo)售。二手中介則跑街串巷，靠深耕城市區(qū)域爭(zhēng)得一席之地。

??彼時(shí)的大代理商，與地產(chǎn)商一起制定著“玩法”，賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，即便是小代理商，也能見(jiàn)縫插針，同時(shí)代理多個(gè)樓盤(pán)，獲利頗豐。在沒(méi)有限購(gòu)政策的年代，一些資本雄厚的代理商自己拿下上百套房，轉(zhuǎn)手就是幾千萬(wàn)進(jìn)賬。

??“那時(shí)的地產(chǎn)代理是看不上二手房業(yè)務(wù)的?！痹撠?fù)責(zé)人感嘆。

??盡管早在2000年左右，世聯(lián)行曾在深圳華僑城等富人區(qū)開(kāi)了幾家二手房門(mén)店，但因二手房交易的繁瑣、管理難，很快就關(guān)閉了。陳勁松沒(méi)有想到，他關(guān)起的這扇門(mén)后，日后孕育出了無(wú)數(shù)強(qiáng)大的對(duì)手，其中就有鏈家。

??憑借大規(guī)模布網(wǎng)門(mén)店的線(xiàn)下優(yōu)勢(shì)，鏈家將二手房交易與金融業(yè)務(wù)打通，并實(shí)現(xiàn)了平臺(tái)化管控。2018年，貝殼誕生，平臺(tái)+渠道的玩法，簡(jiǎn)單粗暴但有效，盡管越來(lái)越高的渠道費(fèi)讓開(kāi)發(fā)商既愛(ài)又恨，但這種結(jié)果導(dǎo)向和按成交支付傭金的模式，也讓開(kāi)發(fā)商的成本變得可控，而傳統(tǒng)代理模式逐漸式微。

??“世聯(lián)行是一家做一手房策劃代理出身的公司，因此營(yíng)銷(xiāo)是強(qiáng)項(xiàng)。我們也始終不認(rèn)為營(yíng)銷(xiāo)會(huì)過(guò)時(shí)，也從來(lái)都沒(méi)相信過(guò)渠道為王這件事?！?017年，陳勁松在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，曾一度否認(rèn)渠道的價(jià)值，但據(jù)記者了解，2015年3月，他曾試圖與Q房合作打通線(xiàn)上渠道業(yè)務(wù)，但終未能成行，這也使其錯(cuò)過(guò)了最后一次機(jī)會(huì)。

??如今，世聯(lián)行易主大橫琴，未來(lái)將去向何方仍未可知。

??“世聯(lián)行是這個(gè)行業(yè)的縮影，當(dāng)年做得好的一手代理公司如今幾乎無(wú)一幸免。而沒(méi)有享受過(guò)代理紅利的二手房公司輕裝上陣，心無(wú)旁騖殺出一片天。企業(yè)成敗根本上還是時(shí)代的產(chǎn)物?！币晃辉谏钲趶氖碌禺a(chǎn)代理十年的人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。