??祥生上市在意料之中。

??6月3日晚間，港交所披露了祥生地產(chǎn)IPO招股書。

??作為TOP30房企中唯一一家未上市的企業(yè)，祥生早在2018年銷售額就成功突破千億，在業(yè)界看來(lái)，祥生上市是“遲早的事”。

??中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，祥生選擇此時(shí)赴港上市是較好時(shí)機(jī)。

??“為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)整體下行和疫情影響，財(cái)政與貨幣政策雙寬松，以及各國(guó)央行為應(yīng)對(duì)疫情向市場(chǎng)注入極大的流動(dòng)性，通脹預(yù)期壓力之下，股市因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)不振缺乏支撐，大宗商品也因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)停滯而失去投資價(jià)值，而包含有較多可以對(duì)抗通脹的硬資產(chǎn)的房企股票和債券，此時(shí)的投資價(jià)值相對(duì)顯現(xiàn)，成為投資組合的優(yōu)選對(duì)象?！?/p>

??可以看到，今年以來(lái)不少房企赴港上市，其中以小規(guī)模房企居多，但資本市場(chǎng)門檻依然存在，“蠅企”上市大多“雷聲大雨點(diǎn)小”，成功上市的房企甚少。

??在目前港交所排隊(duì)上市的房企中，祥生地產(chǎn)無(wú)論從規(guī)模還是經(jīng)營(yíng)實(shí)力來(lái)看，含金量相對(duì)較高。如若成功，祥生有望成為今年最大的IPO內(nèi)房股。

??但是，從其招股書中也可發(fā)現(xiàn)，與眾多剛上市房企一樣，祥生地產(chǎn)在高速增長(zhǎng)的同時(shí)也帶來(lái)一些后遺癥，盈利和負(fù)債問(wèn)題有待其上市后進(jìn)一步解決。

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??年復(fù)合增長(zhǎng)率超100%

??與其他中型房企一樣，祥生招股書中透露出其最大特點(diǎn)就是高增長(zhǎng)。

??據(jù)招股書數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年祥生收入從62.93億元增加至355.2億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為137.6%。

??同時(shí)，公司已確認(rèn)建筑面積由2017年約83.83萬(wàn)平方米增加至2018年約142.26萬(wàn)平方米，并進(jìn)一步增加至2019年約348.84萬(wàn)平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率也超過(guò)100%。

??在祥生的收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售是其目前最主要的業(yè)務(wù)。主業(yè)近3年錄得收入分別為61.66億元、140.77億元、353.72億元，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率均在98%以上。

??在利潤(rùn)表現(xiàn)上，祥生2017年、2018年、2019年毛利分別為8.34億元、30.0億元、84.8億元，凈利潤(rùn)為-2.86億元、4.28億元、32.09億元，從利潤(rùn)項(xiàng)的絕對(duì)數(shù)值變化趨勢(shì)來(lái)看，祥生的利潤(rùn)每年均在成倍增長(zhǎng)。

??但從毛利率指標(biāo)來(lái)看，祥生近3年毛利率分別為13.2%、21.1%、23.9%，雖然在不斷改善，但目前其毛利率水平仍低于行業(yè)標(biāo)桿房企。

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??“1+1+X”戰(zhàn)略深度布局

??實(shí)際上，祥生近幾年所取得成績(jī)最終還要?dú)w功于戰(zhàn)略。

??無(wú)論是營(yíng)業(yè)收入還是利潤(rùn)的逐年增加，均源于其近幾年銷售規(guī)模的跨越增長(zhǎng)。銷售額增長(zhǎng)則離不開其前瞻布局。

??前幾年，祥生抓住了三四線城市發(fā)展機(jī)遇，趁勢(shì)而上；近兩年，隨著三四線城市紅利褪去，祥生也開始轉(zhuǎn)變拿地方向，偏重于一二線城市獲取土地。

??但唯一不變的，是祥生堅(jiān)持的 “1+1+X”的全國(guó)布局策略，即以浙江省為發(fā)展大本營(yíng)，泛長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)槌掷m(xù)深耕區(qū)域，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，同時(shí)機(jī)會(huì)性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。

??目前，祥生已在大本營(yíng)浙江建立起穩(wěn)固的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，截至2020年3月31日祥生于浙江省的土儲(chǔ)面積達(dá)1156.24萬(wàn)平方米，占祥生總土儲(chǔ)50.2%，每平方米平均售價(jià)13592元。3月至今，祥生先后在杭州、寧波、合肥等地?cái)埆@土地，持續(xù)加大在浙江省及長(zhǎng)三角地區(qū)深耕力度。

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??負(fù)債問(wèn)題亟待解決

??新上市的房企最終繞不開的問(wèn)題就是負(fù)債。

??祥生的招股書數(shù)據(jù)顯示，公司近3年凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為13.8、7.4、3.6。

??顯然，祥生目前的負(fù)債比率相對(duì)較高。祥生在招股書中對(duì)此也作出解釋，稱以往凈資產(chǎn)負(fù)債比率較高，是由于借款金額相對(duì)較大，加之先前累積的虧損而導(dǎo)致總股本相對(duì)較小。

??為了降低負(fù)債比率，從2018年開始祥生開始進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，包括增權(quán)益、降低負(fù)債率、增強(qiáng)現(xiàn)金儲(chǔ)備、加強(qiáng)流動(dòng)性管理等。

??尤其是針對(duì)招股書中提到的借款金額，祥生重點(diǎn)做了優(yōu)化。祥生近3年借款總額分別為258.7億元、290.6億元和285.3億元，從數(shù)據(jù)上看，祥生在2019年有意降低了借款金額。

??實(shí)際上，負(fù)債問(wèn)題是如今所有房企面臨的共性問(wèn)題，但對(duì)于未上市或剛上市的房企而言，負(fù)債問(wèn)題表現(xiàn)的更加突出。

??原因就是缺乏融資渠道。

??在柏文喜看來(lái)，房企上市除了可以迅速增加公司的可用現(xiàn)金、改善公司的財(cái)務(wù)狀況和提升公司的流動(dòng)性，還賦予了公司更加豐富的融資手段和工具。

??預(yù)計(jì)上市打通融資渠道之后，祥生的負(fù)債狀況會(huì)有一定改善。