??2023年3月10日，市場(chǎng)傳出消息，深圳市深汕特別合作區(qū)將對(duì)限購(gòu)和限售政策進(jìn)行調(diào)整。

??不少媒體向深汕合作區(qū)住房建設(shè)和水務(wù)局求證，已得到相關(guān)確切回復(fù)，證實(shí)了放開(kāi)限購(gòu)和限售的消息，相關(guān)政策近段時(shí)間內(nèi)可能出臺(tái)。

??據(jù)了解，深汕合作區(qū)此前的限購(gòu)政策是單身限購(gòu)1套，家庭限購(gòu)2套，若此次限購(gòu)放開(kāi)，或?qū)⒊蔀樯钲谑讉€(gè)不限購(gòu)區(qū)域。

??2022年至今已有多個(gè)一，二線熱點(diǎn)城市開(kāi)始優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，一線城市中，上海、北京都曾先后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行局部調(diào)整。8月15日，我們?cè)硎荆骸拔磥?lái)大多數(shù)三四線城市可能取消或基本取消限購(gòu)，二線城市大概率將放松限購(gòu)政策，一線城市也或許會(huì)局部對(duì)限購(gòu)政策有所調(diào)整?！?

??此次若深汕合作區(qū)真的松綁限購(gòu)，那2022年至今四個(gè)一線城市都已對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行過(guò)或多或少的調(diào)整。

??我們認(rèn)為，分化是目前市場(chǎng)最大特征，即使是一線城市各區(qū)域也存在明顯分化，未來(lái)核心城市將精準(zhǔn)施策到區(qū)、縣乃至街鎮(zhèn)，其中邊郊區(qū)域限制性購(gòu)房政策有望放松，但中心區(qū)域政策仍將繼續(xù)保持。

??2023年3月10日，網(wǎng)傳消息稱，深汕住建局日前發(fā)布《關(guān)于積極支持剛性和改善型住房需求的通知》，該通知涉及深汕特別合作區(qū)限購(gòu)和限售政策的調(diào)整。

??調(diào)整主要在三個(gè)方面：

??一是放開(kāi)限購(gòu)，暫停對(duì)自然人實(shí)施商品住房限購(gòu)，即無(wú)需提供無(wú)房證明；

??二是優(yōu)化商品住房轉(zhuǎn)讓管理，即自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書之日起2年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓；

??三是推行優(yōu)先申購(gòu)制度，小于120平方米的商品住房仍舊優(yōu)先面向深汕轄區(qū)戶籍居民銷售，第二批銷售放開(kāi)對(duì)其他區(qū)域客戶購(gòu)買；大戶型購(gòu)買資格不限。購(gòu)房者或其家庭在深汕轄區(qū)內(nèi)已有商品住房的，不再享有優(yōu)先申購(gòu)資格。

??對(duì)此，多家媒體求證表示，已得到證實(shí)，相關(guān)政策近段時(shí)間內(nèi)可能出臺(tái)。

??截至發(fā)稿前，我們尚未查到相關(guān)官方文件。

??從目前流出的調(diào)整內(nèi)容來(lái)看，此次深圳限購(gòu)松綁主要集中在“深汕合作區(qū)”，這與2022年8月上海“臨港新片區(qū)”限購(gòu)松綁政策類似，都是區(qū)域性的局部政策調(diào)整。

??對(duì)比政策前后內(nèi)容來(lái)看，此前深汕特別合作區(qū)實(shí)施商品住房和商務(wù)公寓限購(gòu)，按照政策，居民家庭限購(gòu)2套，成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套。放開(kāi)限購(gòu)后，無(wú)需提供無(wú)房證明。

??此前，在合作區(qū)購(gòu)買商品住房和商務(wù)公寓的，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。政策優(yōu)化后限購(gòu)5年改2年。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至今至少有40城放松限購(gòu)，其中有約15城為核心一二線城市，如杭州、南京等適度調(diào)降二手房或外圍區(qū)域限購(gòu)條件，寧波、佛山則全面取消限購(gòu)。

??若此次深汕合作區(qū)限購(gòu)松綁為真，那2022年至今四大一線城市限購(gòu)政策都已出現(xiàn)過(guò)或多或少的調(diào)整。

??首先是廣州，2022年6月，從廣州12345政務(wù)服務(wù)便民熱線獲悉，非廣州戶籍居民購(gòu)房的社保條件的確有所更新。

??具體內(nèi)容為：非本市戶籍的居民家庭提供購(gòu)房之日前5年，在本市連續(xù)繳納社?；蛘邆€(gè)人所得稅證明的，允許除起止月外有累計(jì)不超過(guò)3個(gè)月的斷繳或補(bǔ)繳記錄。同時(shí)2020年1月至12月期間未繳納2020年社保，也視同連續(xù)繳納。

??隨后2022年8月，上海成為了一線城市中首個(gè)明文松綁限購(gòu)政策的城市。

??上海舉行臨港新片區(qū)三周年新聞發(fā)布會(huì)上，《關(guān)于支持中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》發(fā)布，第二十條為定向優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購(gòu)房政策。

??具體內(nèi)容為：優(yōu)化人才購(gòu)房條件，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個(gè)稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購(gòu)1套住房，所購(gòu)住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。此前上海非戶籍單身限購(gòu)，臨港落戶要求4年內(nèi)累計(jì)36個(gè)月社保基數(shù)達(dá)到平均就業(yè)人員工資1倍。

??2022年11月，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布通知稱，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，自本通知發(fā)布之日起，劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)（約78平方公里）的商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。

??這意味著，臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)將不再執(zhí)行通州限購(gòu)政策，而是按照經(jīng)開(kāi)區(qū)的住房限購(gòu)政策，與北京其他區(qū)的限購(gòu)政策一致。即京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續(xù)5年社保或納稅可擁有一套住房。

??從2022年至今的深圳市場(chǎng)來(lái)看，分化是其最顯著的特征。一方面是“千萬(wàn)豪宅日光”，另一方面是“5-6成在售項(xiàng)目降價(jià)促銷”。

??其中南山、福田等區(qū)域相對(duì)堅(jiān)挺，而坪山、光明、龍崗等外圍區(qū)域在2022年底出現(xiàn)了大量降價(jià)促銷的項(xiàng)目。

??聚焦到深汕合作區(qū)來(lái)看，2022年全年深汕合作區(qū)成交面積14.36萬(wàn)平方米，同比下降49.29%，明顯大于深圳全市成交面積30%的降幅。

??從成交均價(jià)來(lái)看，截至2023年3月9日，深汕合作區(qū)商品住宅（含酒店式公寓）成交均價(jià)自2020年至今持續(xù)下跌，為10965元/平方米。整體市場(chǎng)壓力明顯。

??從深圳土拍市場(chǎng)來(lái)看，深汕合作區(qū)成交總建面占比從2021年的14.23%上升至2022年的38.88%，為深圳各區(qū)域最高。

??若這些地塊在近1-2年內(nèi)集中入市，深汕合作區(qū)將明顯出現(xiàn)供大于求的局面。

??因此，此時(shí)若放開(kāi)深汕合作區(qū)限購(gòu)也在情理之中。

??2022年至今，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，不僅三四線出現(xiàn)了大量的交易規(guī)?；芈?；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先、外來(lái)人口規(guī)模龐大的一二線城市，新房成交收窄也成為了普遍現(xiàn)象；即便是少數(shù)走出獨(dú)立行情的上海、杭州等核心城市，其遠(yuǎn)郊外圈層住房銷售亦出現(xiàn)了明顯降溫。

??在這樣的背景下，多個(gè)核心一二線城市出現(xiàn)限購(gòu)政策的調(diào)整。其中，一線城市中更多的還是采用適度調(diào)降外圍區(qū)域限購(gòu)條件的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)限購(gòu)松綁，如北京和上海。

??此次網(wǎng)傳深汕合作區(qū)放開(kāi)限購(gòu)政策，從市場(chǎng)面來(lái)看也在情理之中。

??但需要注意的是，從之前限購(gòu)松綁的城市來(lái)看，項(xiàng)目開(kāi)盤冷熱分化明顯，在購(gòu)房者越來(lái)越理智的當(dāng)下，在政策利好的同時(shí)房企也更需要在項(xiàng)目和產(chǎn)品上下功夫。

??我們認(rèn)為，接下來(lái)一線城市中心區(qū)域政策松綁可能性不大，郊區(qū)區(qū)域性限制政策有局部放松的可能，核心城市將精準(zhǔn)施策到區(qū)、縣乃至街鎮(zhèn)。未來(lái)城市內(nèi)不同板塊和區(qū)位的分化情況也將越來(lái)越嚴(yán)重。