??惠州，是第二名。

??8月9日零時(shí)整，周一，惠州市住建局等六部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），惠州樓市調(diào)控新政落地。

??7月29日，因房?jī)r(jià)地價(jià)增長(zhǎng)過快，惠州與銀川、徐州、金華、泉州等城市被住建部約談。8月2日，金華出臺(tái)新政加碼樓市調(diào)控。

??按照惠州此次新政，惠州將實(shí)行房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)，限制房?jī)r(jià)，并首次啟動(dòng)限購(gòu)。

??“表面上看這是為了穩(wěn)定樓市，但實(shí)則能夠降低惠州對(duì)樓市依賴。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，由于惠州獨(dú)特的地理位置，使得這里的樓市與眾不同。沒有惠州，深圳樓市的需求無法釋放，房?jī)r(jià)還得上漲；沒有深圳，惠州樓市規(guī)模也不會(huì)這么大。

??多重因素下，惠州樓市調(diào)控一直“如履薄冰”。當(dāng)?shù)匾环科笕耸勘硎荆骸罢{(diào)控不能太弱，否則就是落實(shí)中央精神不力；調(diào)控不能太強(qiáng)，否則樓市就會(huì)沉入谷底。”

??數(shù)據(jù)顯示，受深圳樓市影響，惠州樓市已經(jīng)進(jìn)入下行期，樓盤去化困難，市場(chǎng)表現(xiàn)供大于求，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下降，今年6月份惠州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲6.3%；二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.4%，同比上漲5.6%。

??房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的同時(shí)，惠州地價(jià)也屢創(chuàng)新高，個(gè)別地塊樓面價(jià)高達(dá)9161元/平方米。目前惠州除核心片區(qū)外，房?jī)r(jià)普遍在9000元/平方米上下。

??要生存，要發(fā)展，但調(diào)控也必須進(jìn)行，2021年下半年惠州樓市迎來挑戰(zhàn)。

??約談后，惠州加碼樓市調(diào)控

??“按照慣例，約談問責(zé)后，地方加碼樓市調(diào)控是必然的。出臺(tái)新政表明地方響應(yīng)國(guó)家要求，表明地方有作為，表明地方想控制樓市。”李宇嘉表示。

??7月29日，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市，并指出這5個(gè)城市今年上半年新建商品住宅銷售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)過快，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

??住建部要求這些城市，要切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??被約談后，各界在關(guān)注上述5個(gè)城市表現(xiàn)，金華首先發(fā)布樓市調(diào)控新政，惠州是第二個(gè)。

??具體來看，通知分為八條，主要內(nèi)容如下：

??一、建立完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)品質(zhì)”等出讓方式。

??二、加強(qiáng)新建商品住房預(yù)售和價(jià)格備案管理。穩(wěn)定商品住房供應(yīng)，商品房項(xiàng)目在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)須一次性公開全部房源。

??三、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)資金監(jiān)管。加強(qiáng)購(gòu)地資金來源審查，嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)地使用自有資金規(guī)定。對(duì)超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得參與惠州市土地招拍掛。

??四、進(jìn)一步完善商品住房銷售政策。嚴(yán)格審查購(gòu)房資金來源。嚴(yán)格執(zhí)行新購(gòu)住房三年限售政策，重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。

??五、嚴(yán)格落實(shí)配建公建設(shè)施。對(duì)未按規(guī)定建設(shè)公建設(shè)施的，采取停建、停售措施，暫停開發(fā)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)購(gòu)地資格。

??六、穩(wěn)步提升住房保障覆蓋面。有序推動(dòng)保障性租賃住房建設(shè)，逐步解決好新市民和青年人的住房保障。

??七、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

??八、強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制。

??通知落款是惠州市住建局、市自然資源局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局、市金融工作局、中國(guó)人民銀行惠州市中心支行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)惠州監(jiān)管分局六部門。

??政策的前期準(zhǔn)備也不可謂不充分。在通知發(fā)布的同時(shí)，惠州市住建局還發(fā)布了對(duì)此次通知的政策解讀和部分條文說明，指出：“重點(diǎn)片區(qū)”是大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)。今后將根據(jù)市場(chǎng)變化情況，及時(shí)調(diào)整重點(diǎn)片區(qū)的范圍。

??惠州成為住建部本輪約談后第二個(gè)加碼樓市調(diào)控政策的城市。

??房?jī)r(jià)地價(jià)普漲網(wǎng)簽量下跌

??惠州樓市地市到底有多火熱？

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落態(tài)勢(shì)，但惠州無論是新房還是二手房?jī)r(jià)格都在上漲。

??6月份，惠州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲6.3%，漲幅幾乎與上海、深圳持平。將時(shí)間線拉長(zhǎng)，今年上半年，惠州新房?jī)r(jià)格同比漲幅高達(dá)8%，近12個(gè)月漲幅保持在6.8%—9%；

??二手房方面，6月份惠州二手房?jī)r(jià)格漲幅在今年首次擴(kuò)大，環(huán)比上漲0.4%，同比上漲5.6%，高于深圳。

??土地市場(chǎng)上，據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，今年上半年惠州掛牌出讓的39宗土地中“地王”頻出，個(gè)別地塊樓面價(jià)高達(dá)9161元/平方米，這意味著惠州地價(jià)已經(jīng)逼近實(shí)際房?jī)r(jià)；數(shù)據(jù)顯示，目前惠州除了惠陽(yáng)、大亞灣和惠城等核心片區(qū)房?jī)r(jià)超過1萬(wàn)元/平方米，惠州其他區(qū)域房?jī)r(jià)普遍在9000元/平方米上下。

??房?jī)r(jià)地價(jià)火爆的另一面，惠州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了新變化。

??據(jù)惠州合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)，今年7月惠州一手網(wǎng)簽住宅8778套/95.4萬(wàn)平方米，網(wǎng)簽面積環(huán)比下跌11%，同比下跌高達(dá)44%。整體來看，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延續(xù)下跌趨勢(shì)，網(wǎng)簽量也是今年以來的次低。僅從惠州全市供求數(shù)據(jù)來看，庫(kù)存約15.2萬(wàn)套，去化周期需12.7個(gè)月，供求比為1.4，樓市表現(xiàn)供大于求。

??房?jī)r(jià)地價(jià)普漲，但市場(chǎng)成交并不樂觀。對(duì)于這種現(xiàn)象，李宇嘉分析稱，與惠州樓市獨(dú)特屬性有關(guān)，因?yàn)榛葜輼鞘行枨髧?yán)重依賴于深圳外溢。目前，受深圳樓市下行影響，惠州樓市正處于下行周期，房?jī)r(jià)上漲只是結(jié)構(gòu)性因素。

??“惠州樓市發(fā)展離不開深圳概念支撐，我們和客戶說的也都是臨深優(yōu)勢(shì)、房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)、不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)。雖然2017年惠州出臺(tái)限售政策，但影響有限。”深圳貝殼的一位銷售人員向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，在粵港澳大灣區(qū)，樓市調(diào)控相對(duì)弱的惠州算得上是最后投資洼地，比惠州更占優(yōu)勢(shì)的東莞，去年領(lǐng)漲全國(guó)，今年年初也加碼調(diào)控了。但受市場(chǎng)下行影響，現(xiàn)在房子不好賣，開發(fā)商捂盤惜售現(xiàn)象很少。

??就投資吸引力而言，中指研究院此前發(fā)布的一份研究顯示，2021年珠海、惠州、常州、嘉興等長(zhǎng)珠三角城市群內(nèi)緊鄰中心城市地級(jí)市，投資吸引力遠(yuǎn)高于其他區(qū)域同級(jí)別城市。

??惠州調(diào)控尺度“如履薄冰”

??被住建部約談后，惠州樓市調(diào)控新政有著自身考量。

??“調(diào)控不能太弱，否則就是落實(shí)中央精神不力；調(diào)控不能太強(qiáng)，否則樓市就會(huì)沉入谷底。不僅是政府，市場(chǎng)也是這種夾縫求生的感覺，但就是這個(gè)夾縫，令此前的惠州樓市熱度不減。”惠州某品牌房企項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，目前惠州新政剛剛出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)特別是房?jī)r(jià)影響尚未明顯體現(xiàn)。但今天（8月9日）上午，有一些購(gòu)房人已經(jīng)找到銷售人員咨詢政策會(huì)不會(huì)對(duì)項(xiàng)目有影響，尚不清楚是否會(huì)影響最終成交。

??惠州此次新政與以往相比有哪些不同？

??作為廣東省住房政策研究中心的首席研究員，李宇嘉對(duì)廣東特別是珠三角地區(qū)樓市研究頗深，他認(rèn)為惠州此次新政有三點(diǎn)新內(nèi)容值得注意：

??一是房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)。要想控房?jī)r(jià)必須先控地價(jià)，其他城市這么做，惠州也要這么做，企業(yè)未來將有機(jī)會(huì)拿到更便宜地塊。

??二是限制房?jī)r(jià)。按照這次新政，惠州很可能要重啟新房?jī)r(jià)格管控，這是短期內(nèi)最有效措施。

??三是首次啟動(dòng)限購(gòu)。按照新政，惠州大亞灣、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)等重點(diǎn)片區(qū)，非戶籍人口限購(gòu)一套?！斑@是惠州首次啟動(dòng)限購(gòu)，也是惠州被列為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市以后，必須要做出‘真調(diào)控’的表態(tài)?！?/p>

??“由于惠州樓市依賴深圳的屬性，這次新政已經(jīng)是惠州能做到的極限，如果調(diào)控政策和效果沒有達(dá)到預(yù)期，惠州后續(xù)很可能會(huì)追加政策，比如限購(gòu)加碼、稅收、認(rèn)房又認(rèn)貸等，但力度不會(huì)太大，因?yàn)橐坏┏雠_(tái)更嚴(yán)厲政策，惠州樓市就會(huì)跌到冰點(diǎn)?！崩钣罴伪硎?。

??深圳對(duì)于惠州樓市影響到底有多大？在過去的2014年，受市場(chǎng)下行和調(diào)控影響，惠州一度被人們稱之為“鬼城”；也正是這一年，靠著深圳外溢出來的需求，惠州在本地需求弱、人口少的背景下，樓市供應(yīng)量、成交量達(dá)到了全省第一。

??“沒有惠州，深圳樓市的需求無法釋放，房?jī)r(jià)還得上漲；沒有深圳，惠州樓市規(guī)模也不會(huì)這么大，要辯證地看待這個(gè)問題?！崩钣罴伪硎?。

??新政或降低惠州樓市依賴度

??“新政表面看是為了穩(wěn)定樓市，實(shí)則能夠降低惠州對(duì)樓市依賴。”李宇嘉認(rèn)為。

??“目前惠州按揭利率上升到了非常高水平，首套房利率水平為6.82%，二套房利率水平為7.2%。而且，新房和二手房放貸周期都非常長(zhǎng)。”李宇嘉判斷，限購(gòu)落地后，未來惠州樓市會(huì)開啟下行的過程，并倒逼惠州告別樓市依賴。

??“整體看，惠州新政力度不算小，對(duì)項(xiàng)目、企業(yè)都提出新要求。我所了解到的有一些項(xiàng)目和公司已經(jīng)開始重視這次新政，一方面是審視自身，另一方面是加強(qiáng)和有關(guān)部門聯(lián)系，及時(shí)響應(yīng)?！鄙鲜銎放品科箜?xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)判斷，住建部約談后金華和惠州相繼加碼樓市調(diào)控，據(jù)此可以認(rèn)為，同樣被約談的銀川、徐州和泉州等地近期都會(huì)加碼樓市調(diào)控，這體現(xiàn)了下半年熱點(diǎn)城市政策收緊的導(dǎo)向。

??珠海某房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在談及惠州加碼調(diào)控時(shí)表示，在廣州、東莞、深圳均遭遇強(qiáng)調(diào)控背景下，需求外溢到了惠州、珠海等城市?，F(xiàn)如今惠州樓市遭遇打壓，珠海很可能是下一個(gè)熱點(diǎn)城市。

??對(duì)于惠州此次加碼樓市調(diào)控，以及下一階段調(diào)控思路，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者多次撥通惠州市住建局辦公室電話，始終無人接聽。