??這幾天，廣州地區(qū)銀行比其他幾個(gè)一線城市更為“緊張”。

??繼2020年12月31日央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比設(shè)置上限以后，1月25日，一則“新增個(gè)人住房貸款占比不能超過(guò)12.6%，每月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過(guò)2020年10月、11月、12月3個(gè)月平均放款額度”的“雙管控”消息，在廣州金融界掀起熱議。

??就“政策層面是否出具上述指導(dǎo)性意見(jiàn)”一事，記者1月26日分別多次致電廣州市地方金融監(jiān)督管理局和中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局，廣州市地方金融監(jiān)督管理局銀行保險(xiǎn)處工作人員告訴記者，“具體政策不太清楚”，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局則未接聽(tīng)電話。

??不過(guò)，記者隨后致電中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行等廣州支行發(fā)現(xiàn)，在個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)放方面，這些“第一檔”銀行已經(jīng)收緊住房信貸額度，并延長(zhǎng)房貸放款周期。

??1月27日，記者又從中國(guó)工商銀行和中國(guó)銀行廣州地區(qū)相關(guān)工作人員方面獲知，今天起，“四大行”房貸利率全面上浮。其中，首套房房貸利率全面上調(diào)，二套房房貸利率亦做出不同程度調(diào)整，總體實(shí)行“首套房在LPR基礎(chǔ)上加55BP，二套房在LPR基礎(chǔ)上加75個(gè)BP”。

??從宏觀信貸數(shù)據(jù)來(lái)看，央行公布全年人民幣貸款增加19.63萬(wàn)億元，同比多增2.82萬(wàn)億元；住戶貸款增加7.87萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.92萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加5.95萬(wàn)億元，刷新歷史紀(jì)錄。廣州調(diào)高房貸利率、收緊住房貸款發(fā)放是在預(yù)料之中。

??另外，記者也聯(lián)系了北京地區(qū)興業(yè)銀行與浦發(fā)銀行等相關(guān)人士，他們均表示當(dāng)前個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)放款周期正常，額度并不緊張。相比之下，廣州地區(qū)銀行此次房貸收緊行為，亦表明廣州樓市值得關(guān)注。

??多家銀行額度吃緊

??首套房貸利率全面上調(diào)

??進(jìn)入2021年，廣州多家銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)開(kāi)始放緩。

??1月26日，中國(guó)工商銀行廣州某支行貸款部工作人員告訴記者，“目前首套房貸款利率加在LPR基礎(chǔ)上40個(gè)點(diǎn)，二套房貸款利率在LPR基礎(chǔ)上加60個(gè)點(diǎn)。如果個(gè)人住房貸款資料齊全，批貸周期大概一周左右，但銀行現(xiàn)在額度緊張，放款周期不確定，要等?！?/p>

??同樣在1月26日，中國(guó)銀行廣州某支行貸款部工作人員告訴記者，“目前首套房貸款利率在LPR基礎(chǔ)上加54個(gè)點(diǎn)，二套房貸款利率在LPR基礎(chǔ)上加79個(gè)點(diǎn)。如果個(gè)人住房貸款資料齊全，批貸周期大概一周，但放款時(shí)間不確定，保守估計(jì)最短也要3個(gè)月左右”。

??“停貸一說(shuō)是不存在的，目前可以正常申請(qǐng)住房貸款，只是放款期不一定?！币晃粡V州房地產(chǎn)研究人士告訴記者，“目前五大行是沒(méi)有收到正式的‘雙管控’文件通知，但不排除有‘窗口性指導(dǎo)’?！?/p>

??但1月27日記者再次致電中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行廣州區(qū)域支行時(shí)獲知，今天起四大銀行房貸貸利率全面調(diào)整。其中，中國(guó)工商銀行由1月26日的“首套房LPR加40個(gè)BP，二套房LPR加60個(gè)BP”從27日開(kāi)始上調(diào)為“首套房LPR加55個(gè)BP，二套房LPR加75個(gè)BP”；中國(guó)銀行也由1月26日的“首套房LPR加54個(gè)BP，二套房LPR加79個(gè)BP”從27日開(kāi)始上調(diào)為“首套房LPR加55個(gè)BP，二套房LPR加75個(gè)BP”。

??去年以來(lái)，廣州供需兩旺的行情下，廣州多個(gè)銀行已經(jīng)進(jìn)行過(guò)多輪房貸利率調(diào)整。早在去年四季度甚至更早之前，廣州地區(qū)多家銀行放款速度就開(kāi)始放緩，且個(gè)人住房貸款利率也出現(xiàn)一定上調(diào)。

??“我是去年11月20日申請(qǐng)住房貸款，今年1月22日才開(kāi)始放款，期間與銀行做了一番溝通，利率5.05%?！闭f(shuō)起銀行放款周期拉長(zhǎng)，2020年底在廣州剛買首套房的吳星（化名）頗感無(wú)奈，“不過(guò)掐在房貸利率上調(diào)前批貸，也是省了不少錢”。

??“我是去年12月申請(qǐng)首套房住房貸款的，今天剛剛放款。從去年第四季度拖到今年1月底，利率5.05%?！睆V州購(gòu)房者周洋（化名）也表示貸款周期在拉長(zhǎng)。

??1月20日，央行公布的2020年1月最新LPR報(bào)價(jià)顯示，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。也就是說(shuō)，5.05%是在現(xiàn)行LPR基礎(chǔ)上加40個(gè)BP。

??“去年8月很多銀行房貸利率就有所上調(diào)，我申請(qǐng)貸款的那家銀行8月份前貸款利率是在LPR基礎(chǔ)上加20個(gè)BP。”去年在廣州購(gòu)買首套房的路剛（化名）告訴記者，“但是9月買房時(shí)，貸款利率就變成在LP基礎(chǔ)上加35個(gè)BP?！?/p>

??二手房放款比新房慢

??廣州樓市追漲不可忽視

??1月27日，記者了解到，目前廣州地區(qū)銀行方面已將房貸利率調(diào)整消息通知給開(kāi)發(fā)商，近期購(gòu)買新房的購(gòu)房者接到了相關(guān)通知。另外，個(gè)別銀行也出現(xiàn)了新房放款速度快于二手房現(xiàn)象。

??記者以購(gòu)房者身份自選中國(guó)銀行廣州某支行貸款部咨詢貸款時(shí)，其工作人員表示，“新房貸款速度要比二手房快”。雖然該工作人員稱目前該行申請(qǐng)新房和二手房貸款人數(shù)不相上下，但她仍然建議購(gòu)買新房。

??“銀行跟新房開(kāi)發(fā)商都有合作，所以放款周期相比二手房快?！睆V州黃埔區(qū)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理人告訴記者，“加上目前銀行放貸周期不確定性增加，二手房業(yè)主大多不愿意等。就算與賣家談判增加春節(jié)等待期10天，他們最多也只愿意等40天到兩個(gè)月，但會(huì)增加購(gòu)房者違約風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們更加建議客戶考慮開(kāi)發(fā)商的‘內(nèi)轉(zhuǎn)房’”。

??所謂“內(nèi)轉(zhuǎn)房”，是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部員工已經(jīng)購(gòu)買的新房，名義上購(gòu)房者是與個(gè)人買家簽協(xié)議，但購(gòu)房流程與購(gòu)買新房步驟相同，只要補(bǔ)齊差價(jià)，簽合同到房貸之間周期可以延長(zhǎng)至半年。

??對(duì)此，上述一位廣州房地產(chǎn)研究人士告訴記者，“二手房交易存在評(píng)估時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)審核麻煩等情況，所以放款周期較長(zhǎng)也正常”。

??事實(shí)上，廣州房?jī)r(jià)在4個(gè)一線城市中一直處于溫和狀態(tài)，但據(jù)記者了解，在此次各大銀行房貸收緊前夕，即2020年底，廣州樓市出現(xiàn)過(guò)一波追漲。

??1月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2020年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，廣州新建商品住宅和二手房住宅價(jià)格在12月均環(huán)比上漲0.7個(gè)百分點(diǎn)，漲幅高于北京、上海、深圳。

??2020年廣州樓市穩(wěn)定性強(qiáng)，經(jīng)歷疫情后恢復(fù)速度快，2020年全年供應(yīng)及成交均高于近5年均值。其中，2020年1月至2月受疫情影響樓市冰封；3月至6月在貨幣、人才政策等利好推動(dòng)下，樓市逐步恢復(fù)；7月以后，樓市步入上行，土地市場(chǎng)熱度提升明顯，帶動(dòng)樓市升溫，供求量持續(xù)走高。

??不過(guò)，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，“目前房貸收緊對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)及個(gè)人貸款買房者不會(huì)有太大影響，主要是銀行房貸放款占新增信貸比去年仍超40%，只要保持相同增速，控制好貸款速度、額度就不會(huì)觸‘雙管控’紅線。目前廣州沒(méi)有停貸，只是季節(jié)性因素，因貸款額度暫時(shí)用完等到二三月份就可以貸款了。因此，不要慌，該貸款買房就買”。