??一線城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象。

??11月29日，北京朝陽第二宗組團(tuán)地塊上架競(jìng)拍，該地塊于10月15日發(fā)布預(yù)申請(qǐng)公告，打包推出酒仙橋、十八里店、小紅門三個(gè)地塊，起始價(jià)高達(dá)153億元，打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄，“總價(jià)地王”的王冠已經(jīng)加冕，該地塊最終由中海以153.32億元收入囊中，溢價(jià)率0.21%。

??這也是繼今年6月朝陽區(qū)首次推出組團(tuán)地塊之后，又一個(gè)以組團(tuán)形式出現(xiàn)的“巨無霸”地塊。

??對(duì)于目前市場(chǎng)上開始出現(xiàn)的“百億級(jí)”地塊的現(xiàn)象，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面地方政府想通過推出超級(jí)地王，來吸引媒體和公眾的關(guān)注，從而提振土地市場(chǎng)的信心；另一方面，超級(jí)地塊通常位于城市中心或核心地段，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和配套設(shè)施。這些地塊往往能夠吸引更多的開發(fā)商和購(gòu)房者，成為市場(chǎng)上的熱點(diǎn)。

??中海地產(chǎn)的拿地策略聚焦于核心城市、核心地段、核心地塊，這一策略使得中海能夠在優(yōu)質(zhì)地塊上開發(fā)高品質(zhì)的項(xiàng)目，滿足高端改善型需求。通過開發(fā)高溢價(jià)、高品質(zhì)的項(xiàng)目，中海成功打造了一系列受歡迎的高端改善型產(chǎn)品系，并在上海、深圳、北京等城市取得了顯著的業(yè)績(jī)。李宇嘉表示，“此次中海百億元摘地，不僅是對(duì)其拿地策略的再次肯定，也是對(duì)其在核心地段項(xiàng)目庫存逐漸減少后，需要新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備以維持業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需求的滿足。通過拿超級(jí)地塊，中海能夠快速補(bǔ)充庫存，同時(shí)繼續(xù)走高端路線，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的熱銷?！?/p>

??值得注意的是，隨著全國(guó)樓市“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)初現(xiàn)，土地市場(chǎng)也有了積極變化。不僅是北京，其他一線城市今年的高總價(jià)地塊也越發(fā)突出。如11月28日，上海七批次土地拍賣收官，10宗地塊全部成功出讓，合計(jì)收金307.08億元，平均溢價(jià)率達(dá)到14.71%；9月29日，廣州南方面粉廠地塊最終由保利發(fā)展以117.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)33.4%，該地塊既躋身廣州總價(jià)榜單第六，單價(jià)排名也位列廣州第二。

??北京首推“不限價(jià)”地塊

??2024年以來，北京已經(jīng)接連推出了3宗總價(jià)超過百億元的巨型地塊，這些地塊因地理位置優(yōu)越、規(guī)劃建筑規(guī)模龐大，受到市場(chǎng)極高的關(guān)注度。

??11月29日，推出的北京朝陽酒仙橋、十八里店、小紅門組團(tuán)捆綁地塊，總建設(shè)用地面積約14.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬平方米，起始價(jià)高達(dá)153億元，成為目前北京最高的“總價(jià)地王”。

??更值得關(guān)注的是，10月30日，北京豐臺(tái)區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目FT00-0613-0024地塊掛出的預(yù)申請(qǐng)公告顯示，該用地規(guī)模約6.37公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約17.83萬平方米，起始價(jià)110.54億元。該地塊除了規(guī)模較大、區(qū)位較好，這宗地還有一個(gè)重大變化，不再設(shè)置銷售指導(dǎo)價(jià)。這是3年多以來，北京出現(xiàn)的第一宗未設(shè)置地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)的地塊。

??此外，今年6月出讓的北京朝陽區(qū)酒仙橋舊改地塊、孫河前葦溝組團(tuán)棚改地塊以及中關(guān)村朝陽園北區(qū)0017地塊也吸引了眾多開發(fā)商的關(guān)注和參與。該組團(tuán)起始價(jià)112億元，并且是北京首宗“住宅+產(chǎn)業(yè)+商業(yè)配套”地塊出讓。

??最終，中建智地置業(yè)有限公司聯(lián)合體以112億元摘得，并打破了當(dāng)時(shí)北京的土地出讓歷史紀(jì)錄。據(jù)了解，并在4個(gè)月后推出了住宅項(xiàng)目，銷售反響較為熱烈。

??北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化和人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，北京將進(jìn)一步加大對(duì)區(qū)位條件好、公共服務(wù)設(shè)施齊全、交通出行便捷、市場(chǎng)需求突出區(qū)域的土地供應(yīng)。同時(shí)，通過優(yōu)化交易規(guī)則，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，吸引有實(shí)力、有能力的開發(fā)商選取高品質(zhì)土地進(jìn)行高質(zhì)量開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前土地交易市場(chǎng)最大的特點(diǎn)是立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，這對(duì)于土地市場(chǎng)發(fā)展具有非常積極的作用。當(dāng)前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于回穩(wěn)的良好態(tài)勢(shì)，且房企當(dāng)前銷售狀況不錯(cuò)，這都會(huì)使得房企拿地積極性增加。同時(shí)，對(duì)于銷售市場(chǎng)和高端物業(yè)的看好，也會(huì)鼓勵(lì)房企積極拿地和進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，也為明年高品質(zhì)住宅和復(fù)合型項(xiàng)目打造創(chuàng)造了較好的基礎(chǔ)。

??一線城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象

??事實(shí)上，除了北京，深圳、廣州等一線城市也紛紛推出了總價(jià)超百億的“巨無霸”地塊，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖跡象。

??11月4日，深圳公共資源交易中心發(fā)布深土交告〔2024〕32號(hào)，計(jì)劃于12月2日以掛牌方式出讓南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊。該地塊位于深圳后海金融總部基地，掛牌起始價(jià)126.52億元，是深圳第九宗“百億地”。深圳上一次出讓的“百億地”是位于深圳灣超級(jí)總部基地的T207-0060，由中海在2023年6月以125.32億元競(jìng)得。

??值得注意的是，該地塊取消了多項(xiàng)限制條件，以“價(jià)高者得”為原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)，不限制建成后的商品房銷售價(jià)格，也不受“90/70”政策限制。

??李宇嘉表示，取消各種政策附加的限制，從而給開發(fā)商讓利，同時(shí)將定價(jià)權(quán)給到市場(chǎng)，將產(chǎn)品打造的話語權(quán)給到市場(chǎng)，讓開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)的需求來決定價(jià)格和戶型，能夠提振開發(fā)商拿地的積極性，做到供需匹配。

??不僅是深圳，廣州土地市場(chǎng)也表現(xiàn)出回暖態(tài)勢(shì)。9月29日，廣州南方面粉廠地塊經(jīng)過5小時(shí)、148輪的激烈競(jìng)價(jià)，最終由保利發(fā)展以117.6億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)66957元/平方米，溢價(jià)率達(dá)33.4%，該地塊既躋身廣州總價(jià)榜單第六，單價(jià)排名也位列廣州第二。

??盡管一線城市土地市場(chǎng)有回暖跡象，但房企整體拿地力度仍然偏小。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1~11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1~10月降幅收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)。

??9月底以來一線城市接連一系列政策優(yōu)化，市場(chǎng)活躍度保持較高水平，有望帶動(dòng)短期市場(chǎng)活躍度延續(xù)。中指研究院表示，“11月，北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，這些地塊均由頭部央企、國(guó)企摘得，帶動(dòng)TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄，但拿地企業(yè)仍集中在央企國(guó)企和地方國(guó)資，民營(yíng)房企拿地仍較為審慎?！?/p>

??機(jī)構(gòu)表示，短期來看，土地拍賣環(huán)境持續(xù)寬松，政府在供地端及土地拍賣政策調(diào)整上更加市場(chǎng)化，但受限于市場(chǎng)處于筑底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場(chǎng)銷售能夠在政策帶動(dòng)下逐漸企穩(wěn)回升，或?qū)?dòng)房企投資熱度上升。