??北京租賃住房金融產(chǎn)品迎來(lái)“風(fēng)口”。

??日前，北京保障房中心有限公司作為原始權(quán)益人的“華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（以下稱“華夏北京保租房公募REITs”）在上交所的項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)行金額11.51億元。

??近年來(lái)，在“房住不炒”大框架下，中央關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的文件相繼出臺(tái)，要完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。但在各地實(shí)踐中，租賃住房建設(shè)普遍面臨資金沉淀大、租金收益率不足等痛點(diǎn)。

??第一太平戴維斯華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人李想認(rèn)為，從租賃住房的角度看，發(fā)行保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，可在一定程度上改變目前以傳統(tǒng)債務(wù)融資方式滿足保障性租賃住房融資需求的現(xiàn)狀，擴(kuò)寬直接融資渠道，降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險(xiǎn)，降低政府或企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

??盤活企業(yè)資產(chǎn)，打通租賃住房退出環(huán)節(jié)

??招募說(shuō)明書顯示，華夏北京保租房公募REITs的原始權(quán)益人為北京保障房中心有限公司（以下稱“北京保障房中心”），成立于2011年6月27日，其由北京市國(guó)資委全資持有，截至目前注冊(cè)資本為481.46億元，是北京市最重要的公租房持有主體。

??記者了解到，截至2021年底，北京保障房中心持有公租房14.13萬(wàn)套，遍及全市16個(gè)區(qū)，已投入運(yùn)營(yíng)9.82萬(wàn)套，已入住8.42萬(wàn)戶。項(xiàng)目包括：雙合家園、燕?！ぐ贋臣覉@公租房、燕保·北焦家園公租房、康潤(rùn)家園公租房等。

??自公共租賃住房正式推出以來(lái)，北京市公共租賃住房行業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但目前仍然存在較大的住房保障需求，截至2021年初，全市尚有公租房輪候家庭11.8萬(wàn)戶，每年新增備案家庭超2萬(wàn)戶。

??此外，北京市明確將在“十四五”期間，爭(zhēng)取建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬(wàn)套（間），占新增住房供應(yīng)總量的比例達(dá)到40%，其中2022年預(yù)計(jì)籌集建設(shè)保障性租賃住房15萬(wàn)套。

??推進(jìn)保障房建設(shè)，則需要大量的資金投入。但受其功能定位影響，北京保障房中心凈利潤(rùn)長(zhǎng)期處于低位水平，近年來(lái)規(guī)模維持在2億元左右。2021年度，營(yíng)業(yè)收入40.99億元，增長(zhǎng)6.72%；凈利潤(rùn)1.74億元，減少20.14%。

??此外，保障性租賃住房建設(shè)由于租金漲幅控制，疊加住房租賃物業(yè)本身回報(bào)率低、回收周期長(zhǎng)，更多依賴財(cái)政補(bǔ)貼及銀行貸款等資金支持。根據(jù)招募書，北京保障房中心獲得各銀行綜合授信額度為662.19億元，已使用301.47億元，未使用360.72億元。

??克而瑞研究中心副總經(jīng)理林波認(rèn)為，資產(chǎn)證券化工具的引用，可為重資產(chǎn)持有保租房資金退出提供一個(gè)參考路徑，將有效縮短資金回報(bào)周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對(duì)一些近兩年有保租房建設(shè)任務(wù)的國(guó)企來(lái)說(shuō)具有重要意義。

??“從理論上講，公募REITs可以盤活保障性租賃住房資產(chǎn)，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，形成‘投資建設(shè)-REITs盤活-回收資金再投資’的良性發(fā)展格局?！绷植ㄕf(shuō)道。

??據(jù)悉，通過(guò)華夏北京保租房公募REITs項(xiàng)目的發(fā)行，北京保障房中心可凈回收資金6.77億元，并計(jì)劃將回收資金用于北京焦化廠停產(chǎn)搬遷后，在其剩余地塊上建設(shè)的公租房項(xiàng)目，擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房等。

??ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然分析稱，公募REITs擴(kuò)容至公租房領(lǐng)域后，可靈活處置物業(yè)資產(chǎn)，真正實(shí)現(xiàn)前端銀行貸款+住房租賃專項(xiàng)債，中期證券化手段盤活存量，到后期公募REITs的全線布局。

??“對(duì)于公募REITs發(fā)行，國(guó)企速度可能更快一點(diǎn)，因?yàn)橘Y產(chǎn)本身合規(guī)性更強(qiáng)。至于民營(yíng)租賃企業(yè)，業(yè)內(nèi)大多認(rèn)為，下半年可能會(huì)有一些，但說(shuō)不準(zhǔn)，應(yīng)該會(huì)很少?！壁w然進(jìn)一步說(shuō)道。

??項(xiàng)目升值空間有待評(píng)估，尚需市場(chǎng)觀察

??2017年，北京保障房中心向北京城建興華地產(chǎn)有限公司回購(gòu)了海淀區(qū)清河小營(yíng)二類居住D1地塊公共租賃住房，共計(jì)5棟住宅樓、1396套房源，結(jié)算收購(gòu)價(jià)為4.89億元。

??同年，北京保障房中心向北京首開(kāi)仁信置業(yè)有限公司回購(gòu)了朝陽(yáng)區(qū)高井2號(hào)地保障性住房用地(配建商品房及公建)項(xiàng)目公共租賃住房，共計(jì)2棟住宅樓、772套房源，收購(gòu)價(jià)款總額為2.35億元。

??而本次基金的原始資產(chǎn)文龍家園和熙悅尚郡，便是上述被收購(gòu)地塊項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目同樣屬于公租房，分別位于海淀區(qū)文龍家園一里（北五環(huán)外）和朝陽(yáng)區(qū)北路82號(hào)（東五環(huán)內(nèi)）。

??據(jù)記者了解，截至今年一季度末，文龍家園項(xiàng)目平均簽約租金為52元/平方米/月，同期該項(xiàng)目所在的西三旗板塊平均市場(chǎng)租金價(jià)格為96元/平方米/月，僅相當(dāng)于同區(qū)域市場(chǎng)租金水平的54%；熙悅尚郡項(xiàng)目平均簽約租金為60元/平方米/月，同期該項(xiàng)目所在的青年路板塊平均市場(chǎng)租金價(jià)格為107.5元/平方米/月，僅相當(dāng)于同區(qū)域市場(chǎng)租金水平的56%。出租率方面，文龍家園和熙悅尚郡近3年及1期的出租率均大于90%。

??此外，根據(jù)戴德梁行出具的評(píng)估報(bào)告，文龍家園項(xiàng)目和熙悅尚郡項(xiàng)目總計(jì)面積11.28萬(wàn)平方米，按收益法估值為11.51億元，折合單價(jià)僅為1.02萬(wàn)元/平方米。

??來(lái)源：招募說(shuō)明書。

??對(duì)比周邊房?jī)r(jià)來(lái)看，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，文龍家園周邊二手房?jī)r(jià)格在6萬(wàn)元~8萬(wàn)元/平方米，而REITs的估值僅為9626元/平方米，不到周邊房?jī)r(jià)的12%~16%。熙悅尚郡周邊二手房房?jī)r(jià)在3.6萬(wàn)元~7萬(wàn)元/平方米左右，而REITs的估值僅為11426元/平方米，為周邊房?jī)r(jià)的16%~30%。

??合富研究院高級(jí)分析師李興旺表示，從投資角度來(lái)看，上述兩項(xiàng)目的所產(chǎn)生的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，疊加國(guó)企在項(xiàng)目估值方面的讓利積極性更高，投資回報(bào)良好。

??不過(guò)，李興旺進(jìn)一步補(bǔ)充道，“基金在上市之后，還要結(jié)合資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況具體分析，比如收益能否兌現(xiàn)等等，市場(chǎng)起碼需要一年的觀察時(shí)間”。

??行業(yè)融資渠道受限，公募REITs市場(chǎng)規(guī)?？善?/strong>

??沒(méi)有適合行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)線低成本資金，成為困擾長(zhǎng)租行業(yè)多年的頑疾。

??如今，這種局面正在被打破，無(wú)論是的房貸集中度管理新規(guī)（保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理），還是保障性租賃住房公募REITs加速落地，都預(yù)示著拖累長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展的融資問(wèn)題有望從根本上得到解決。

??2020年4月底，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)REITs試點(diǎn)。而2021年7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs發(fā)行試點(diǎn)范圍。

??7月29日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布公告，中金廈門安居REITs、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs正式獲得發(fā)行批文，國(guó)內(nèi)即將迎來(lái)首批保障性租賃住房公募REITs。

??記者從公開(kāi)信息發(fā)現(xiàn)，有些招標(biāo)公告、中標(biāo)結(jié)果的公告也顯示出不少保租房REITs產(chǎn)品在路上。

??2022年5月6日，西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目中標(biāo)候選人公示：第一中標(biāo)候選人：中信證券股份有限公司（含聯(lián)合體：華夏基金管理有限公司）；第二中標(biāo)候選人：招商證券股份有限公司（含聯(lián)合體：博時(shí)基金管理有限公司、博時(shí)資本管理有限公司）；第三中標(biāo)候選人：中金國(guó)際金融股份有限公司（含聯(lián)合體：廣發(fā)基金管理有限公司、廣發(fā)證券資產(chǎn)管理（廣東）有限公司）。

??2022年6月14日，北京市海淀區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司發(fā)布“基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務(wù)團(tuán)隊(duì)選聘項(xiàng)目中標(biāo)結(jié)果公示”，中標(biāo)人為中航基金管理有限公司，發(fā)行階段費(fèi)用為360萬(wàn)元，存續(xù)階段費(fèi)用為0.23%/年。

??據(jù)記者了解，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區(qū)均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。這也意味著，隨著首批保障性租賃住房公募REITs的即將發(fā)行，未來(lái)還有更多產(chǎn)品出爐。

??據(jù)上海一家基金公司人士表示，保障性租賃住房領(lǐng)域?qū)儆趪?guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)方向，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），有望成為重要的公募REITs資產(chǎn)類別之一。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，可以預(yù)見(jiàn)，在加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)的監(jiān)管前提下，通過(guò)增加合格收益率為基礎(chǔ)的重資產(chǎn)有效供給，輔以一定的財(cái)稅補(bǔ)貼政策，激勵(lì)多元化市場(chǎng)主體參與，同時(shí)借助公募REITs這一金融創(chuàng)新工具，將是我國(guó)發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的必由之路。