風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警!百城住宅庫(kù)存規(guī)模創(chuàng)近5年新高

原創(chuàng)劉敬 2021-12-16 11:46:38 來(lái)源:中房網(wǎng)

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??中房網(wǎng)訊 (劉敬/文)近日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示,截至11月底全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為52110萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)2.1%,同比增長(zhǎng)2.1%。當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模為2016年8月份以來(lái)的最高值,創(chuàng)下5年來(lái)的新高。

??報(bào)告認(rèn)為,當(dāng)前關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面中,要格外關(guān)注庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。尤其是三四線城市的去庫(kù)存壓力更大,需要給予關(guān)注。此類風(fēng)險(xiǎn)若不消除,對(duì)于房企的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)完成和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解,都會(huì)形成障礙。

??百城庫(kù)存規(guī)模創(chuàng)近5年新高,三四線成重災(zāi)區(qū)

??根據(jù)報(bào)告,截至11月底,監(jiān)測(cè)的全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為52110萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)2.1%,同比增長(zhǎng)2.1%。庫(kù)存環(huán)比數(shù)據(jù)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)現(xiàn)象,同比則連續(xù)36個(gè)月保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

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??從供求方面看,市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)疲軟,目前已出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌的現(xiàn)象,也使得供求矛盾進(jìn)一步加劇。報(bào)告顯示,11月份100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4495萬(wàn)平方米,而成交量為3437萬(wàn)平方米,呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢(shì)。

??從城市結(jié)構(gòu)方面來(lái)看,三四線城市庫(kù)存攀升的態(tài)勢(shì)最為明顯,出現(xiàn)了連續(xù)37個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示,截至11月底,100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3052、26571和22487萬(wàn)平方米,環(huán)比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%,同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前三四線城市庫(kù)存,是2016年7月份以來(lái)的最高值,創(chuàng)下5年來(lái)新高。因此,從庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的角度看,三四線城市最大。

??根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè),截至11月底100個(gè)城市中有57個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象,其余下的43個(gè)城市則同比下降。其中,韶關(guān)、惠州和東莞三個(gè)城市的庫(kù)存同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象最為明顯,增速分別為57%、43%和41%。而包括濟(jì)南、馬鞍山和岳陽(yáng)的庫(kù)存下滑速度較快。

??另一方面,受當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)交易低迷,以及庫(kù)存積壓等因素影響,庫(kù)存去化周期也出現(xiàn)快速拉升。

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??報(bào)告顯示,11月份100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存去化周期為12.5個(gè)月。除去年上半年疫情沖擊下數(shù)據(jù)異動(dòng)的情況,當(dāng)前百城住宅庫(kù)存去化周期為5年來(lái)的最高值。

??從城市結(jié)構(gòu)看,11月份100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存去化周期分別為10.2、11.9和13.8個(gè)月。其中,三四線城市庫(kù)存去化周期最高,成為當(dāng)前庫(kù)存積壓的重災(zāi)區(qū)。

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??具體來(lái)看,包括西寧、洛陽(yáng)和舟山等城市的去化周期相對(duì)較大。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì),在去化周期較高的10個(gè)城市中,有8個(gè)城市是三四線城市,包括洛陽(yáng)、舟山、威海、江陰、蕪湖、固安、煙臺(tái)和韶關(guān)。

??剛需和改善型購(gòu)房需求有待激活

??如果沒有一二線城市充裕的外來(lái)購(gòu)房需求做支撐,這些城市未來(lái)的去化周期容易被進(jìn)一步放大。因此,部分三四線城市確實(shí)要為當(dāng)?shù)厝?kù)存創(chuàng)造更好的市場(chǎng)和政策環(huán)境。

??以蕪湖為例,其12月14日出臺(tái)的《蕪湖市青年英才購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放實(shí)施細(xì)則》顯示,對(duì)于在蕪暫無(wú)自有住房的博士、35歲以下的碩士、畢業(yè)3年內(nèi)的全日制本科和??疲ê新?、技工院校)畢業(yè)生,都可以享受購(gòu)房補(bǔ)貼。而補(bǔ)貼力度較大,政策規(guī)定給予購(gòu)房款最高10%補(bǔ)貼。

??事實(shí)上,不止蕪湖一個(gè)城市。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì),最近一段時(shí)間以來(lái),包括呼和浩特、南寧、廈門、荊門、衡陽(yáng)、開封、保定、南通海安、重慶璧山和萬(wàn)州等超過10個(gè)城市或地區(qū)都出臺(tái)了一些鼓勵(lì)去庫(kù)存、刺激購(gòu)房需求的新政,而出臺(tái)這些政策的城市以三四線居多。

??政策內(nèi)容涵蓋“提供購(gòu)房補(bǔ)貼、對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予優(yōu)惠、以人才引進(jìn)、生育二孩三孩等名義給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。還有對(duì)商品房契稅進(jìn)行相應(yīng)的減免,對(duì)于購(gòu)買地下車位也可獲得契稅補(bǔ)貼等。另外值得注意的是河北省保定市,其對(duì)被動(dòng)式超低能耗建筑商品房項(xiàng)目,取消銷售價(jià)格限制。對(duì)購(gòu)買被動(dòng)式超低能耗商品住宅,可不受區(qū)域性商品住房限購(gòu)政策的限制。

??近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,明確提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?!?nbsp;那么,通過激活剛需和改善型購(gòu)房需求,也可以緩解部分城市的房地產(chǎn)庫(kù)存的壓力。

??在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),上述提到的這些鼓勵(lì)性政策與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)壓力較大、房企面臨營(yíng)銷的困難等因素有關(guān)。對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)去庫(kù)存和激活購(gòu)房消費(fèi)等有著積極的作用, 但是中間要防范炒作房?jī)r(jià)等風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì),12月份和明年一季度全國(guó)三四線城市可能會(huì)在購(gòu)房政策方面進(jìn)行更大松綁。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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