??中房網(wǎng)訊 12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開(kāi)。總結(jié)2020年和“十三五”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作，分析面臨的形勢(shì)和問(wèn)題，提出2021年工作總體要求和重點(diǎn)任務(wù)。

??會(huì)議指出，2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)各項(xiàng)工作取得了新的進(jìn)展和成效。如穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，因城施策、分類調(diào)控，加強(qiáng)金融土地政策聯(lián)動(dòng)，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行，基本實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)；住房保障工作扎實(shí)推進(jìn)。推進(jìn)完善住房保障體系試點(diǎn)，大力發(fā)展政策性租賃住房。

??會(huì)議指出，“十三五”時(shí)期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展取得了歷史性新成就。住房發(fā)展向住有所居目標(biāo)大步邁進(jìn)，2019年城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別達(dá)到39.8平方米、48.9平方米。新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，城市數(shù)量達(dá)到684個(gè)、城市建成區(qū)面積達(dá)6.03萬(wàn)平方公里，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市人居環(huán)境顯著改善。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域脫貧攻堅(jiān)任務(wù)全面完成，累計(jì)支持522.4萬(wàn)戶建檔立卡貧困戶改造危房。

??對(duì)于2021年的重點(diǎn)任務(wù)，會(huì)議主要從全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展；穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題；加大城市治理力度，推進(jìn)韌性城市建設(shè)；實(shí)施鄉(xiāng)村建設(shè)行動(dòng)，提升鄉(xiāng)村建設(shè)水平；加快發(fā)展“中國(guó)建造”，推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；持續(xù)推進(jìn)改革創(chuàng)新，加強(qiáng)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)等方面做出部署。

??實(shí)際上，此次會(huì)議可以看做是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的具體落地。從2021年的重點(diǎn)任務(wù)來(lái)看，除了重申“房住不炒”外，對(duì)“住房租賃”方面也著墨頗多。可以預(yù)見(jiàn)，住房租賃將成為2021年的工作重點(diǎn)。此外，會(huì)議也提出全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，并且首次透露房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的框架內(nèi)容。

??城市更新

??根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2019年全國(guó)棚改累計(jì)開(kāi)工超過(guò)2300萬(wàn)套，幫助5000多萬(wàn)居民出棚進(jìn)樓。今年1至11月份，全國(guó)各類棚戶區(qū)改造開(kāi)工206.9萬(wàn)套，超額完成年度計(jì)劃任務(wù)。同時(shí)，有序?qū)嵤┏擎?zhèn)老舊小區(qū)改造，1月份至11月份，新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬(wàn)個(gè)，惠及居民近725萬(wàn)戶等。全國(guó)住房保障的主要任務(wù)已經(jīng)從棚改轉(zhuǎn)移到老舊小區(qū)改造，促進(jìn)城市更新。在本次的工作會(huì)議上，“城市更新”是第一大關(guān)鍵詞。

??會(huì)議指出，全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。切實(shí)轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設(shè)完整居住社區(qū)，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務(wù)業(yè)。深入開(kāi)展新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)試點(diǎn)工作，探索形成可復(fù)制可推廣的機(jī)制和運(yùn)行模式。

??貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，城市更新行動(dòng)將更有力服務(wù)于國(guó)內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略。城市更新行動(dòng)是重大民生工程及發(fā)展工程，近期召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的戰(zhàn)略基點(diǎn)，要將擴(kuò)大消費(fèi)同改善人民生活品質(zhì)結(jié)合起來(lái)，城市更新及其中的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造就是重要環(huán)節(jié)。

??長(zhǎng)效機(jī)制

??會(huì)議明確，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

??實(shí)際上，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已多次強(qiáng)調(diào)。今年8月，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)召開(kāi)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

??許小樂(lè)稱，從下半年的調(diào)控中可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管預(yù)警機(jī)制加強(qiáng)、地方調(diào)控的協(xié)同和聯(lián)動(dòng)加強(qiáng)。未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制代替房地產(chǎn)周期性調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加回歸本原，也更好地發(fā)揮對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支持作用。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，實(shí)際上這里提及的機(jī)制的五個(gè)內(nèi)容，即“政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管”，這個(gè)表述就把調(diào)控的事前和事后、市場(chǎng)化和行政化的手段等進(jìn)行了結(jié)合。后續(xù)預(yù)計(jì)長(zhǎng)效機(jī)制方面，四大價(jià)格監(jiān)管體系會(huì)形成，包括一手房?jī)r(jià)格體系、二手房?jī)r(jià)格體系、租賃市場(chǎng)價(jià)格體系和地價(jià)監(jiān)管體系，具有積極的作用。

??住房租賃

??另外值得注意的是，住房租賃也是明年住建領(lǐng)域的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。實(shí)際上，近日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也對(duì)住房租賃市場(chǎng)著墨頗多，既要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，又要規(guī)范市場(chǎng)化租賃住房發(fā)展，更好地解決好大城市住房突出問(wèn)題。

??會(huì)議住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也提出，大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為。穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造。進(jìn)一步完善住房公積金繳存、使用和管理機(jī)制。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，有三點(diǎn)值得關(guān)注。第一，大城市住房問(wèn)題和租賃住房發(fā)展放在一起表述，說(shuō)明后續(xù)此類物業(yè)的發(fā)展將會(huì)加速，這是具有非常強(qiáng)的信號(hào)的。第二，住房保障的體系更為清晰，即包括保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。第三，租賃市場(chǎng)秩序整頓是亮點(diǎn)，預(yù)計(jì)2021年會(huì)積極給予規(guī)范。

??中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，此次會(huì)議首次明確建立以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，并明確大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房?！熬诱哂衅湮荨笔侵袊?guó)夢(mèng)的重要組成部分，對(duì)于國(guó)家穩(wěn)定繁榮具有重要基礎(chǔ)作用，在我國(guó)自有住房為主體已是不可逆的事實(shí)。但也需注意的是，對(duì)于低收入住房困難的家庭和個(gè)人，對(duì)于流動(dòng)性強(qiáng)的家庭和個(gè)人，都需要穩(wěn)定的租賃住房滿足生活需求。

??隨著人口加速?gòu)霓r(nóng)村和非都市圈向都市圈、城市群的轉(zhuǎn)移，大城市住房供需矛盾和住房問(wèn)題愈加突出。倪鵬飛表示，保障性租賃住房是新市民落腳的有效途徑，同時(shí)，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房政策性產(chǎn)權(quán)住房補(bǔ)充，通過(guò)“租”“售”兩條腿加大對(duì)新市民的住房保障。

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