??隨著國(guó)內(nèi)疫情反彈，多地緊急實(shí)行靜態(tài)管控，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎停擺，寒意持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。為引導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常化，需要政策進(jìn)一步發(fā)力。

??可以看出，今年以來政策出臺(tái)頻次和力度均明顯加大。從上百城已發(fā)布的穩(wěn)樓市政策來看，其中包括降首付、公積金貸款額度提升、給予購(gòu)房補(bǔ)貼、取消限購(gòu)、契稅減免、支持多孩家庭購(gòu)房需求等等。在一系列利好政策出臺(tái)之后，未來，誰能在下一輪修復(fù)中脫穎而出？

??房企的壓力持續(xù)攀升

??在上半年的房企年報(bào)季，多家企業(yè)延期披露，已公布年報(bào)的房企也接連遭受問詢。另一邊，房企債務(wù)違約接連發(fā)生，房企拿地、融資規(guī)模均觸冰點(diǎn)，業(yè)績(jī)大幅下跌成常態(tài)化、“明股實(shí)債”，以及一些可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等問題也日漸突出。

??市場(chǎng)不容樂觀的主要因素是房企的銷售僵局。從成交量來看，今年前五個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊低迷，據(jù)機(jī)構(gòu)公布的2022年1—5月份中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜數(shù)據(jù)顯示，2022年1—5月份，TOP100房企銷售額均值為273.9億元，同比下降50.7%。其中，銷售額超千億房企3家，分別為碧桂園、萬科、保利發(fā)展，較去年同期減少12家；而超百億房企70家，較去年同期減少48家。

??與此同時(shí)，TOP100房企權(quán)益銷售額均值為199.9億元，權(quán)益銷售面積均值為136萬平方米，同比分別下降51.5%和53.2%。

??眾多因素疊加導(dǎo)致房企推盤意愿仍較弱。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-5月，重點(diǎn)50城商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模超1500萬平方米，同比下降超四成。而5月單月，重點(diǎn)50城新批上市面積約1600萬平方米，同比降幅接近五成，房企推盤情緒較為低落。銷售回款情況直接決定房企投資力度。頭頂銷售強(qiáng)壓之下，房企拿地投資規(guī)模亦出現(xiàn)大幅收縮。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，前5個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額4681億元，同比下降64.7%，降幅比前一個(gè)月擴(kuò)大8.8個(gè)百分點(diǎn)。在百?gòu)?qiáng)房企中，僅有34%房企在2022年有土地入賬，超過六成房企一塊地未拿。

??同時(shí)值得關(guān)注的是，房企的償債壓力持續(xù)攀升。當(dāng)前房企債券存量余額約2.8萬億元，海外債占比47%。第二波償債高峰即將到來，一年內(nèi)到期余額為9500億元，其中海外債占比33.2%，境內(nèi)償債壓力較大，今年7、8月份為年內(nèi)第二波償債高峰。

??市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心降低，一度影響了成交，導(dǎo)致市場(chǎng)供求兩端偏弱。因此，政策發(fā)力的核心在于，形成解決房企風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，恢復(fù)企業(yè)“造血”及市場(chǎng)信心。

??部分城市樓市信心已現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿前已有百余個(gè)城市共計(jì)出臺(tái)各類樓市松綁政策超過三百次。其中包括一、二線以及一些熱點(diǎn)城市均有不同程度的政策調(diào)整，政府正不斷給予市場(chǎng)信心，幫助市場(chǎng)走出窘境。

??近兩個(gè)月里，政策出臺(tái)頻次和力度均明顯加大，優(yōu)化限購(gòu)、限貸、限售等方面的城市增加，熱點(diǎn)二線城市如杭州、成都、蘇州、西安、武漢、長(zhǎng)沙、南京等城市亦加入政策優(yōu)化行列。

??而從此輪政策調(diào)整的內(nèi)容來看，因城施策特點(diǎn)明顯。

??例如今年3月初，鄭州率先打響“第一槍”，成為首個(gè)放松限購(gòu)、限貸的省會(huì)城市。

??隨后，同為省會(huì)城市的哈爾濱、福州和蘭州也先后對(duì)限售、限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。

??4月20日，湖南也宣布支持長(zhǎng)沙具有大專及以上學(xué)歷就業(yè)人員落戶，并在長(zhǎng)沙享有購(gòu)房資格。

??4月26日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局和稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布通知，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。

??4月25日，無錫市四部門發(fā)出通知，改善生育兩個(gè)孩子及以上家庭的居住條件。除上調(diào)了公積金貸款的最高限額外，還對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了局部松綁，對(duì)生育兩個(gè)孩子及以上的無錫市戶籍居民家庭，可以在限購(gòu)區(qū)域新增購(gòu)買一套商品住房。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，5月就有80余個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策超140次。

??5月9日，蘇州限購(gòu)限售再放松，同天，汕頭市自然資源局組織起草《汕頭市國(guó)有建設(shè)用地開工、竣工逾期處置辦法（草案征求意見稿）》，進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

??5月17日，杭州非本市戶籍家庭提供12個(gè)月社保證明可購(gòu)房。

??5月22日，武漢二孩、三孩家庭增加買房資格，四大遠(yuǎn)郊城區(qū)取消限購(gòu)。

??而作為全國(guó)關(guān)注度最高的一線城市之一的上海，這次也打開了政策工具箱。

??5月29日，上海發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》，并指出為促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目前期審批綠色通道，及時(shí)啟動(dòng)新一批次市場(chǎng)化新建商品住房項(xiàng)目上市供應(yīng)，進(jìn)一步縮短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時(shí)間。

??值得關(guān)注的是，在各地政策密集出臺(tái)的背景下，市場(chǎng)信心開始建立，而信心傳導(dǎo)到市場(chǎng)仍需時(shí)間。知名學(xué)者胡金星在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示，不同城市因城施策，背景是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爆雷或倒閉量的增加，政策適當(dāng)放松對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展有一定的作用，但也會(huì)加劇企業(yè)的分化。

??因城施策特點(diǎn)明顯，“成色”

??待驗(yàn)證最近官方的各類表態(tài)，無疑在為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入信心。從穩(wěn)定市場(chǎng)和購(gòu)房者預(yù)期等因素考慮，多地政策未來存在進(jìn)一步調(diào)整的空間。

??而從此輪政策調(diào)整的內(nèi)容來看，因城施策特點(diǎn)明顯。以6月開局為例，6月1日當(dāng)天，就有江西省宜春市、浙江省金華市浦江縣、江西省贛州市、山東省東營(yíng)市等4地松綁購(gòu)房政策。有實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼的，有降低商貸首付比例和利率的，還有降低公積金貸款首付比例和提高公積金貸款額度的。

??實(shí)戰(zhàn)派地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策劃資深專家郭井立在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示，先后出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的“救市”政策，這一波集中開啟購(gòu)房寬松通道的速度也是前所未有的。

??“3月以來，全國(guó)多地陸續(xù)開啟寬松的購(gòu)房政策，已經(jīng)出臺(tái)促進(jìn)合理住房需求的購(gòu)房政策有浙江、福建、河南、安徽、北京、上海、天津、南京、杭州、蘇州、寧波、濟(jì)南、馬鞍山、青島、重慶、贛州、南通、鄭州、長(zhǎng)春、昆明、保定、珠海、瀘州、紹興、延吉、淄博、福州、衢州、秦皇島、大連、綿陽(yáng)、蘭州、臺(tái)州等省市。政策涉及面廣，包含放寬限購(gòu)、限貸、限售、實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)首付比例和房貸利率、還款延期等內(nèi)容?！惫⒄f道。

??但郭井立也認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的政策驅(qū)動(dòng)力是很重要的，目前一系列“救市”政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)起到促進(jìn)作用。但必須明白的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行有其自身的規(guī)律，政策“救市”不是刺激投機(jī)，而是滿足剛性購(gòu)房者的需要。一定要清晰地認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段了。

??值得注意的是，有的地方的政策導(dǎo)向反而趨嚴(yán)。比如，汕頭市自然資源局日前組織起草《汕頭市國(guó)有建設(shè)用地開工、竣工逾期處置辦法（草案征求意見稿）》。一位業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)本刊記者表示，“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，許多市場(chǎng)主體十分困難。發(fā)展是解決我國(guó)一切問題的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。圍繞穩(wěn)增長(zhǎng)、促發(fā)展，日前國(guó)務(wù)院召開的‘穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤會(huì)議’進(jìn)一步部署了一攬子措施，彰顯政策力度和強(qiáng)度，著力穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤。”

??上述人士認(rèn)為，草案征求意見稿的出臺(tái)與當(dāng)前“穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤”的精神相悖。很明顯，房企顯然感受到了政策帶來的經(jīng)營(yíng)壓力。不過，該政策的出臺(tái)對(duì)當(dāng)?shù)匚磥硗顿Y環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展是否帶來影響，尚待觀察。對(duì)此，本刊記者試圖聯(lián)系汕頭市自然資源局負(fù)責(zé)人，但汕頭市自然資源局辦公室的工作人員拒絕了記者的采訪要求。

??各地政策導(dǎo)向不一，對(duì)于今后市場(chǎng)的走勢(shì)，胡金星認(rèn)為，對(duì)于行業(yè)而言，會(huì)加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分化，并購(gòu)重組數(shù)量會(huì)增加，導(dǎo)致市場(chǎng)集中度提高。因此，開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)戰(zhàn)略聯(lián)盟，要加快進(jìn)行轉(zhuǎn)型思考與行動(dòng)。

??隨著地方政策力度持續(xù)加大，預(yù)計(jì)部分城市有望在下一輪修復(fù)中脫穎而出，6月將成為驗(yàn)證各城市樓市“成色”的重要節(jié)點(diǎn)。