??從房?jī)r(jià)全國(guó)漲幅第一到如今政策密集松綁提振市場(chǎng)信心，在這一輪樓市大周期中，東莞樓市猶如“過(guò)山車(chē)”般跳躍發(fā)展。

??年中已過(guò)，2022上半年樓市成績(jī)單已出爐，整體來(lái)看東莞樓市仍在谷底。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年上半年?yáng)|莞一手住宅供應(yīng)150萬(wàn)平方米，同比減少43%；住宅成交約10898套，成交金額約353億元，同比分別下跌53.2%、51.5%；二手房方面，2022年上半年二手房網(wǎng)簽套數(shù)約6234套，同比減少約55%。

??“新房交易持續(xù)低迷，除個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)有一小波熱度外，大部分項(xiàng)目在普通周末能賣(mài)10套都屬于非常不錯(cuò)的業(yè)績(jī)了?！睎|莞市一房產(chǎn)銷(xiāo)售渠道經(jīng)理近日對(duì)記者表示，由于成交乏力，公司現(xiàn)在也不是什么項(xiàng)目都做，大多選擇性找一些相對(duì)熱門(mén)的樓盤(pán)銷(xiāo)售，“現(xiàn)在渠道商也救不了市場(chǎng)了”。

??為盡可能加速去化，東莞市場(chǎng)隨處可見(jiàn)特價(jià)房、低首付房源，即便一些大品牌開(kāi)發(fā)商，迫于市場(chǎng)壓力也紛紛加入促銷(xiāo)隊(duì)列。

??由于入市信心不足，成交低迷，東蔻房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存不斷積壓。據(jù)中原大數(shù)據(jù)顯示，6月底東莞住宅庫(kù)存高達(dá)425萬(wàn)平方米，同比上升42%，按過(guò)去6個(gè)月消化速度計(jì)算，消化周期至26個(gè)月，創(chuàng)歷史新高；二手房方面，由于投資客紛紛拋售，市場(chǎng)房源增量明顯。

??市場(chǎng)反響甚微

??4月28日，東莞市住建局通過(guò)向各大房企發(fā)布通知形式低調(diào)出臺(tái)了首輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策，主要在購(gòu)房資格層面進(jìn)行調(diào)整，包括恢復(fù)過(guò)去個(gè)稅認(rèn)定，社保/個(gè)稅“連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計(jì)繳納”，取消新入戶半年限制等。

??僅約半月后，5月14日凌晨，由東莞市住建局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的新一輪寬松政策出臺(tái)，進(jìn)一步在限購(gòu)、限售等方面優(yōu)化，如支持二孩或三孩居民家庭再購(gòu)買(mǎi)1套住房。

??接連而來(lái)的密集政策優(yōu)化，背后是東莞樓市信心不足的現(xiàn)狀。

??松綁政策出臺(tái)前的4月份，東莞一手住宅供應(yīng)約31.7萬(wàn)平方米，同比增加近4成，但成交僅20.2萬(wàn)平方米，同比減少2成，環(huán)比減少近3成。同月，東莞首批供地集中出讓?zhuān)m將房企購(gòu)地門(mén)檻調(diào)低，地塊預(yù)期提高，但8宗地塊僅成功出讓2宗，流拍率處于全國(guó)前列。

??不同于過(guò)去調(diào)控優(yōu)化的立桿見(jiàn)效，兩輪政策松綁并未激起明顯水花，成交數(shù)據(jù)也是持續(xù)下跌。政策出臺(tái)后的5月，東莞市新建商品房?jī)H成交16.6萬(wàn)平方米，環(huán)比新政前的4月減少近2成。

??密集出臺(tái)的樓市優(yōu)化政策為何反響甚微？

??東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車(chē)德銳認(rèn)為，除了受疫情影響經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊外，現(xiàn)階段缺少刺激政策是重要原因?！皻v次救市政策都是刺激樓市的政策，包括契稅減免、降首付、降利息、降準(zhǔn)等，現(xiàn)在只是將以往嚴(yán)控政策進(jìn)行適度調(diào)整，刺激政策未加碼?！?/p>

??經(jīng)濟(jì)下行、購(gòu)買(mǎi)力下降等也影響了部分購(gòu)房者入市信心。

??“前段時(shí)間差點(diǎn)入手一套房，加上家里可以支持，首付是沒(méi)有問(wèn)題的，但最近公司效益一般，后面不排除會(huì)降薪，猶豫了半天還是準(zhǔn)備再看看。”一位從事家居工作的王女士對(duì)記者訴說(shuō)著她的糾結(jié)。

??與王女士有同樣擔(dān)憂的購(gòu)房者不在少數(shù)，“現(xiàn)金為王”成為很多人的現(xiàn)實(shí)選擇。

??“刺激性”政策又出臺(tái)

??7月4日凌晨，東莞新政3.0于市場(chǎng)期盼中出臺(tái)。

??東莞市住建局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)分類(lèi)指導(dǎo)優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知》，將東莞市住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，標(biāo)志著東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正式進(jìn)入?yún)^(qū)域限購(gòu)新階段。

??該力度不再是過(guò)去調(diào)控加碼后的松綁，而是更加直接的方式，是東莞自2016年實(shí)施全市限購(gòu)政策以來(lái)，首次劃出非限購(gòu)區(qū)；雖然政策選在凌晨發(fā)布，亦第一時(shí)間引燃東莞及周邊城市市場(chǎng)熱情。

??一位樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者表示，“新政后咨詢量大了，這一輪影響力還是很明顯的。鳳崗某項(xiàng)目過(guò)去一個(gè)月成交不過(guò)五六套，新政后一天便成交了7套?！?/p>

??記者調(diào)察發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房人群中外地客也開(kāi)始活躍起來(lái)，不乏有人詢問(wèn)是否有東莞看房團(tuán)。

??從房企反應(yīng)來(lái)看，除部分項(xiàng)目完成銷(xiāo)售指標(biāo)收回折扣外，緊抓新政熱度去庫(kù)存仍是大部分項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略。如石碣某新盤(pán)，便趁熱打出“首付0.5成”買(mǎi)房的宣傳，剩余1.5成直接送超大折扣。具體是，購(gòu)房者需按備案價(jià)購(gòu)買(mǎi)，先支付2成首付，網(wǎng)簽后半月內(nèi)再返還15%，由于靠近增城，該項(xiàng)目吸引不少?gòu)V州客戶關(guān)注。

??聊限購(gòu)區(qū)調(diào)整外，房企、購(gòu)房者關(guān)心的降首付政策也在同步推進(jìn)。

??早于6月中旬，東莞市住建局召集房企開(kāi)會(huì)，據(jù)某參會(huì)央企地產(chǎn)人士提供給記者的相關(guān)信息顯示，在針對(duì)接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控意見(jiàn)上，“降低首付比例，首套2成、二套3成”被其列在了第一條。

??“之前政策效果不是很明顯，我們還是比較期待政策在首付方面有所調(diào)整?！币患覗|莞本土房企總經(jīng)理表示。

??最新發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)分類(lèi)指導(dǎo)優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知》中，在金融方面同樣提到商業(yè)銀行要落實(shí)好差別化住房信貸政策，合理確定本行商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付款比例和貸款利率。

??雖沒(méi)有給出具體首付調(diào)整政策，但東莞市住建局態(tài)度已較為明確。新政首日，一份來(lái)自“廣東市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制”的文件也開(kāi)始在朋友圈刷屏。文件內(nèi)容提到，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通住房的無(wú)房無(wú)貸居民家庭，貸款最低首付比例為20%；對(duì)擁有1套住房或有一次貸款記錄的居民家庭，貸款最低首付比例為30%，具體由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。

??該文件沒(méi)有蓋章，但根據(jù)各行釋放的消息來(lái)看已陸續(xù)執(zhí)行，最低2成首付的海報(bào)也于各大新盤(pán)宣發(fā)。

??市場(chǎng)或溫和起步??

??28鎮(zhèn)取消限購(gòu)、首付最低2成起，無(wú)疑堪稱(chēng)東莞近年來(lái)力度最大的政策放松，疊加較低的房貸利率，接下來(lái)的市場(chǎng)走向值得期待。

??不過(guò)，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為效果或較為有限，“深圳和東莞樓市聯(lián)動(dòng)性比較強(qiáng)，只有當(dāng)深圳樓市熱起來(lái)，在深圳沒(méi)有購(gòu)房資格或購(gòu)買(mǎi)力不足的居民，才會(huì)選擇到東莞或大灣區(qū)其他城市購(gòu)房。這也是東莞連續(xù)兩輪政策刺激后，樓市依然不溫不火的主要原因?！?/p>

??“限購(gòu)政策在邊緣上已經(jīng)被突破，比如先買(mǎi)房再補(bǔ)繳社保，這是很多樓盤(pán)的做法，效果依然不大，就證明不是沒(méi)政策，是沒(méi)有信心。”李宇嘉表示。

??車(chē)德銳也提到，雖然新政起到了刺激樓市作用，但由于七八月份是傳統(tǒng)淡季，預(yù)計(jì)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)行情有所好轉(zhuǎn)但不會(huì)過(guò)熱。“降首付配合降利率，是本輪政策刺激樓市的關(guān)鍵，但從歷年市場(chǎng)表現(xiàn)看，對(duì)于促進(jìn)成交非常有效。”

??“2022年下半年還有38個(gè)新盤(pán)上市，共計(jì)約255萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，加上現(xiàn)有庫(kù)存425萬(wàn)平方米，總體供應(yīng)達(dá)680萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。大部分開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)壓力都在下半年，出貨意愿強(qiáng)烈，所以2022年下半年樓市仍然會(huì)促銷(xiāo)不斷?！避?chē)德銳表示。

??東莞并不是首個(gè)調(diào)整限購(gòu)區(qū)的城市，在粵港澳大灣區(qū)9個(gè)內(nèi)地城市中，除了廣深，其余城市均有非限購(gòu)區(qū)。以同屬“雙萬(wàn)城市”陣營(yíng)的佛山為例，6月2日起該城限購(gòu)區(qū)調(diào)整，僅保留祖廟、桂城和大良，但從樓市成績(jī)來(lái)看目前僅是稍有回暖，未有大熱之勢(shì)。