??2020年，新冠疫情的爆發(fā)，進(jìn)一步加重了辦公市場(chǎng)的下跌態(tài)勢(shì)。2021年，在整體經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)不減的大環(huán)境中，全國(guó)辦公市場(chǎng)分化加劇。

??一線城市體現(xiàn)了極強(qiáng)的韌性，北上深單年凈吸納量均破百萬(wàn)方創(chuàng)歷史新高，典型核心商務(wù)區(qū)及優(yōu)質(zhì)新興商務(wù)區(qū)成為提升辦公租賃市場(chǎng)活躍度的主力，TMT、金融和醫(yī)藥持續(xù)為擴(kuò)需主要行業(yè)；二線城市整體需求弱疊加大量新增供應(yīng)，去化壓力大。銷售市場(chǎng)仍處于下行通道，全國(guó)量?jī)r(jià)齊跌，一線供求逐漸回歸平衡，二線成交主力趨勢(shì)不變。

??回顧2021年，唯一的亮點(diǎn)是大宗交易規(guī)模，全年辦公依然為大宗成交主力物業(yè)類型，核心地段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱度不減。

??據(jù)克而瑞 CAIC 監(jiān)測(cè)顯示，2021年32城累計(jì)成交中各業(yè)態(tài)金額均呈現(xiàn)同比上升，辦公/研發(fā)辦公依然為絕對(duì)主力物業(yè)類型，成交額占比近四成。

??辦公新開(kāi)工面積同比下行20.9%

??2021年1-12月，全國(guó)辦公樓新開(kāi)工面積5224萬(wàn)平方米，同比減少20.9%，為2011年以來(lái)最低值; 已竣工面積3376萬(wàn)平方米，同比增加10.9%。2020年以來(lái)，辦公樓市場(chǎng)的未來(lái)新增供應(yīng)呈持續(xù)下降趨勢(shì)，2021年全年新開(kāi)工面積和竣工面積的差值同比下降48%。

??2020年以來(lái)，辦公樓市場(chǎng)的未來(lái)新增供應(yīng)呈持續(xù)下降趨勢(shì)，從歷年辦公樓新開(kāi)工和竣工面積差值來(lái)看，2019年辦公樓新開(kāi)工和竣工面積差值，為近年來(lái)發(fā)峰值，這也是自2012年以來(lái)的最高峰，隨后2020及2021年兩年出現(xiàn)斷崖式下跌，2021全年新開(kāi)工面積和竣工面積的差值同比下降48%。

??全國(guó)租賃市場(chǎng)加速分化

??租賃市場(chǎng)方面，一線城市表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)依舊，凈吸納量整體強(qiáng)勢(shì)反彈，但重點(diǎn)城市近三年平均租金持續(xù)下降。從空置率來(lái)看，北上廣深各有不同，其中北京市場(chǎng)最為強(qiáng)韌。

??1）凈吸納量：一線城市反彈強(qiáng)勢(shì)，二線需求較弱

??2021年，一線城市的凈吸納量整體呈強(qiáng)勢(shì)反彈趨勢(shì)，北上深全年總吸納同比增長(zhǎng)尤為顯著均突破百萬(wàn)平方米，多城創(chuàng)單年歷史新高；二線重點(diǎn)城市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)并不明朗，辦公租賃需求較弱，市場(chǎng)整體凈吸納水平較低，在持續(xù)較多的商辦土地成交和銷售型辦公產(chǎn)品成交下，未來(lái)的去化壓力更加突出。

??2）租金：租金持續(xù)下行，降幅收窄

??近三年，全國(guó)重點(diǎn)城市辦公市場(chǎng)的平均租金均為持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，2021年租金降幅收窄，業(yè)主方以價(jià)換量的租賃策略取得一定成效，租賃市場(chǎng)博弈的優(yōu)勢(shì)仍為租賃企業(yè)方所占據(jù)。

??三季度后，部分城市在強(qiáng)勢(shì)板塊回暖的帶動(dòng)下，全市平均租金出現(xiàn)小幅回升的跡象，如上海的南京西路以及濱江板塊商務(wù)區(qū)，北京核心CBD商務(wù)區(qū)，深圳福田中商務(wù)區(qū)等。

??預(yù)計(jì)一線城市的租金將迎來(lái)一段時(shí)間的穩(wěn)定期.二線城市的分化表現(xiàn)將更為明顯和持續(xù)，新興商務(wù)區(qū)的崛起和高性價(jià)比項(xiàng)目的入市會(huì)促使租金價(jià)格的調(diào)整比以往更加靈活和迅速。

??3）空置率：一線城市核心商務(wù)區(qū)空置率下降

??從一線城市重點(diǎn)商務(wù)區(qū)的租金及空置率來(lái)看，上海陸家嘴及靜安核心商務(wù)區(qū)的空置率出現(xiàn)明顯下降，截止至2021年三季度，上海靜安核心商務(wù)區(qū)空置率降至10.2%。北京市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)韌，北京國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū)空置率在2021年三季度降至10.1%，金融街商務(wù)區(qū)空置率雖然在三季度出現(xiàn)了輕微的上漲，但總體空置率仍僅有4.7%。

??重點(diǎn)商務(wù)區(qū)中，空置率最高的為深圳福田中心商務(wù)區(qū)，空置率高達(dá)15.1%。廣州珠江新城商務(wù)區(qū)控制也較之前出現(xiàn)了下滑，僅為4.6%。

??TMT、金融和科技成新增需求主力 

??辦公承租主力的變化與經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整息息相關(guān)，2020年新冠疫情以來(lái)，TMT、金融和科技產(chǎn)業(yè)逆勢(shì)發(fā)展，主要城市新增辦公需求中這三類企業(yè)均成為承租主力，四個(gè)一線城市新增辦公需求中三類企業(yè)占比均超3成。

       TMT和科技巨頭企業(yè)下場(chǎng)拿地自建或收購(gòu)辦公項(xiàng)目自用，如字節(jié)跳動(dòng)、京東、小米等企業(yè)均在2021年拿地買(mǎi)樓，體現(xiàn)出極強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)頭。

??全國(guó)辦公銷售量?jī)r(jià)齊跌

??從全國(guó)辦公的銷售面積上看，自2017年以來(lái)銷售面積不斷縮減，2021年開(kāi)始止跌企穩(wěn)，稍有回升。成交金額持續(xù)走低，2021年為近5年最低，成交均價(jià)也大幅下降。

??從CAIC監(jiān)測(cè)的72城來(lái)看，近5年辦公銷售市場(chǎng)一直存在供大于的局面，且供應(yīng)和成交也持續(xù)下滑，2021年供求比有所回落。

??隨著城市能級(jí)降低而供求逐漸攀升，一線城市供求比只有1.08，二線城市達(dá)到1.13，三線城市達(dá)到1.15，從典型城市看到北京、成都、上海供求比都相對(duì)較低。從72城成交面積來(lái)看，一二三四線城市成交格局未變，一線城市成交量貢獻(xiàn)度常年位于15%以下，二線城市成交量貢獻(xiàn)度常年位于65%以下，三四線城市則常年位于20%以下。

??從72城成交金額來(lái)看，一線城市成交金額貢獻(xiàn)度常年位于30%以下，二線城市成交量貢獻(xiàn)度常年位于57%以下，三四線城市則常年位于13%以下。

??分區(qū)域來(lái)看，各區(qū)域成交結(jié)構(gòu)分化明顯,長(zhǎng)三角和珠三角各類城市結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，沒(méi)有明顯偏重，中西部則二線城市為絕對(duì)主力。

??成都、北京、上海、重慶、武漢等成交規(guī)模突出。

??成都：2021年CAIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，成都辦公銷售面積同比相較去年增長(zhǎng)22.4%，基本恢復(fù)到疫情前市場(chǎng)水平。從成交面積段來(lái)看，50㎡以下成交量最高，市場(chǎng)成交還是以散售為主。

??上海：2021年CAIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，上海辦公銷售面積受疫情影響甚小，其中成交結(jié)構(gòu)中400-600㎡成交量最大，和成都有明顯的區(qū)別，超過(guò)1000㎡以上的成交，價(jià)格最高。上海辦公成交大宗交易屬性明顯。

??房地產(chǎn)業(yè)成大宗交易絕對(duì)出售主力

??2021年32城累計(jì)成交中各業(yè)態(tài)金額均呈現(xiàn)同比上升，辦公/研發(fā)辦公依然為絕對(duì)主力物業(yè)類型，成交額占比近四成。

??從單城市維度看，辦公/研發(fā)辦公為北京和上海的主力成交業(yè)態(tài)，成交金額占比均為6成左右，近年一線城市核心位置的優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)的大宗熱度持續(xù)提升。

??1）重點(diǎn)城市大宗交易項(xiàng)目類型分化

??具體來(lái)看，辦公/研發(fā)辦公繼續(xù)為上海大宗成交的主力，近兩年均保持在500億人民幣規(guī)模以上，數(shù)據(jù)中心逾百億成交金額成為2021同比增長(zhǎng)最多的業(yè)態(tài)；4月，新加坡凱德集團(tuán)宣布以36.6億元收購(gòu)其在上海閔行區(qū)的數(shù)據(jù)園區(qū)。

??6月，普洛斯斥資60億元以股權(quán)收購(gòu)的形式獲得世紀(jì)華通所持有的騰訊長(zhǎng)三角人工智能中心50.1%股權(quán)，刷新國(guó)內(nèi)當(dāng)前最大單筆數(shù)據(jù)中心的成交記錄，此外被收購(gòu)的鵬博士數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包里有一座也位于上海，至此上海也成為內(nèi)地?cái)?shù)據(jù)中心成交額最高的城市。

??同樣熱門(mén)的北京，2021年大宗成交總額達(dá)671億元，同比增長(zhǎng)28%，處于近5年高位僅次于2019，辦公/研發(fā)辦公及酒店/公寓為增長(zhǎng)最高的業(yè)態(tài)，同比增長(zhǎng)分別為95%和392%，國(guó)際地產(chǎn)PE巨頭鐵獅門(mén)21億元收購(gòu)輝盛閣國(guó)際公寓為年內(nèi)該業(yè)態(tài)單筆成交額最高。

??在疫情反復(fù)的不確定環(huán)境下，交易熱點(diǎn)重新聚焦回北京核心區(qū)域，僅朝陽(yáng)區(qū)年內(nèi)成交額就達(dá)385億元占全市近6成，而其中的優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目最受追捧，成交總額逾200億，此與北京核心CBD商務(wù)區(qū)租金企穩(wěn)，出租率回升的市場(chǎng)表現(xiàn)相吻合。

??廣州為全年優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)大宗成交最高的城市，其成交占比也領(lǐng)先其它一線城市，其中黑石集團(tuán)分兩次共收購(gòu)富力地產(chǎn)的100%股權(quán)，獲得旗下廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園項(xiàng)目；疫情加速了線上零售、生鮮電商的發(fā)展，且高質(zhì)物流園在目前市場(chǎng)上也屬于較稀缺業(yè)態(tài)，大灣區(qū)內(nèi)黑石還有5個(gè)處于運(yùn)營(yíng)中的園區(qū)物業(yè)，外資的持續(xù)加碼收購(gòu)將加速?gòu)V州以及大灣區(qū)物流園的高速發(fā)展。

??2021年，綜合體超過(guò)傳統(tǒng)辦公業(yè)態(tài)成為深圳的大宗成交主力，成交額占比超5成，險(xiǎn)資為大型綜合體交易的主要投資方，而傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的主要需求仍以企業(yè)自用為主導(dǎo)，李寧、喬丹體育和深圳高速紛紛在年初購(gòu)置樓宇作為總部辦公，2020年的總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)仍在延續(xù)。

??2）房企2021年大宗交易總額1519億元占比46%

??據(jù)CAIC監(jiān)測(cè)，2021年房地產(chǎn)業(yè)為絕對(duì)出售主力行業(yè)，全年大宗交易累計(jì)出售資產(chǎn)（含股權(quán)交易）共約1519億元，占比成交總額的46%；共成交95宗，占總成交宗數(shù)的36%。21年房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動(dòng)性問(wèn)題較為顯著，但目前為止從資產(chǎn)端看，房企交易的更多為非核心資產(chǎn)，部分房企仍存觀望情緒。

??一方面企業(yè)最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬于交易談判中的核心籌碼，輕易出售可能會(huì)引發(fā)蝴蝶效應(yīng)帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面在當(dāng)前市場(chǎng)整體環(huán)境下，資產(chǎn)溢價(jià)較低，甚至面臨大幅降價(jià)出售，難以匹配其相應(yīng)價(jià)值。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變現(xiàn)非核心資產(chǎn)仍將是未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的趨勢(shì)。

??與此同時(shí)，不少房企抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行新一輪戰(zhàn)略布局也給全國(guó)大宗市場(chǎng)帶來(lái)充足的流動(dòng)性， 如險(xiǎn)資平安人壽330億元收購(gòu)凱德來(lái)福士資產(chǎn)包后，凱德集團(tuán)進(jìn)一步在全國(guó)范圍內(nèi)投資布局?jǐn)?shù)據(jù)中心，推動(dòng)新資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展。年末四季度，寶能地產(chǎn)以16.5億股權(quán)收購(gòu)鵬博士數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包,5個(gè)IDC分別位于北京（2座），上海，廣州，佛山·，內(nèi)地房企的轉(zhuǎn)型更加迫在眉睫。