??“尊敬的李書(shū)記及市委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，你們好！我是一名來(lái)上海打拼 9 年的新上海人，2012 年碩士畢業(yè)后，我選擇在上海工作并落戶。我家境算不上很富裕，所以多年來(lái)，我希望通過(guò)自己的努力能在上海擁有自己的家。今年上海率先推行的積分搖號(hào)政策給我?guī)Я撕芏嘞ＭＭ弑旧砟芙o予我這種多年在上海打拼的滬籍無(wú)房剛需人群帶來(lái)些許福利。然而，我漸漸感覺(jué)到上海目前的新房積分政策明顯地偏向上海本地置換房產(chǎn)的年長(zhǎng)人群，為本地置換人群，特別是本地希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)新房逐利人群撐起了相當(dāng)大程度的保護(hù)傘?！?/p>

??7月初，多次碰壁、購(gòu)房無(wú)望下劉勇給上海市委領(lǐng)導(dǎo)寫(xiě)了一封信，訴說(shuō)買(mǎi)房之難。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海從多個(gè)樓盤(pán)公布的購(gòu)房者身份信息也發(fā)現(xiàn)，70%以上入圍者為上海本地人，外地入圍者約為20%。

??政策密集調(diào)控半年后，上海新房市場(chǎng)拼積分情況火熱，很多購(gòu)房者因積分不夠?qū)覍冶豁?xiàng)目拒絕。

??上海樓市一片氤氳。

??市場(chǎng)的另一面，雖然剛需購(gòu)房仍然很難；但上海二手房市場(chǎng)則出現(xiàn)降價(jià)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)回歸理性。

??以半年前市場(chǎng)熱炒的上海浦東三街坊1984年“老破小”學(xué)區(qū)房為例，33平方米以655萬(wàn)元成交；2021年半年過(guò)去，如今同樣面積的房子已降價(jià)150萬(wàn)元，掛牌價(jià)為499萬(wàn)元。

??“現(xiàn)在有好幾個(gè)樓盤(pán)降價(jià)，浦東東郊花園一套779平方米豪宅業(yè)主之前報(bào)價(jià)1.1億元，現(xiàn)在直降2000萬(wàn)元；寶華海上郡領(lǐng)一套421平方米住房，業(yè)主原報(bào)價(jià)4500萬(wàn)元，現(xiàn)在降價(jià)400萬(wàn)元，4100萬(wàn)元誠(chéng)意出售。”上海百庭豪宅銷(xiāo)售經(jīng)理張先生說(shuō)。

??“滿分”“離奇操作”下剛需買(mǎi)房艱難

??回顧2021年上半年上海樓市調(diào)控政策，從1月21日發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控“滬十條”，封堵“假離婚”購(gòu)房漏洞、增值稅征免年限從2年上調(diào)至5年開(kāi)始，到嚴(yán)堵經(jīng)營(yíng)貸、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，上海多次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策查缺補(bǔ)漏。

??1月25日，上海將法拍房納入限購(gòu)范圍；2月6日，上海新房認(rèn)購(gòu)計(jì)分搖號(hào)制度正式實(shí)施；3月3日，“滬七條”發(fā)布，規(guī)定按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)房商品房限售5年，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)；3月12日，上海市房管局發(fā)布公告，2021年上海將主要采取集中批量入市方式供應(yīng)新建商品房；5月28日，上海進(jìn)一步理清購(gòu)房條件，獲得新房認(rèn)購(gòu)資格即認(rèn)定為名下購(gòu)房套數(shù)。

??多重調(diào)控政策出臺(tái)，尤其新房積分搖號(hào)政策實(shí)施以來(lái)，市場(chǎng)層面發(fā)生了巨大變化：一邊是購(gòu)房者為購(gòu)買(mǎi)新房千方百計(jì)拼積分，另一方面是開(kāi)發(fā)商“挑客”“暗箱操作”等行為屢有發(fā)生。

??購(gòu)房者劉勇是一名在上海打拼9年的新上海人，2012年碩士畢業(yè)后選擇在上海工作并落戶，家境并不富裕的他希望通過(guò)自己的努力在上海擁有一個(gè)家。對(duì)于購(gòu)房新政，劉勇說(shuō)，“積分搖號(hào)政策給自己帶來(lái)了很多希望，希望政策本身能給在上海打拼的滬籍無(wú)房剛需人群帶來(lái)些許福利。”

??然而，當(dāng)劉勇真正開(kāi)始新房認(rèn)籌時(shí)，作為上海9年無(wú)房戶，卻幾次因積分不夠被樓盤(pán)勸退。他頗為無(wú)力的表示：“很多白發(fā)蒼蒼的老人將自己房子過(guò)戶給子女或者其他親屬后，搖身一變成為新政下積分接近滿分的無(wú)房戶，目的是為已經(jīng)擁有房產(chǎn)但積分不夠的子女再添房產(chǎn)?！?/p>

??上海新盤(pán)認(rèn)購(gòu)中，多個(gè)樓盤(pán)公布的超高積分也不斷刷新購(gòu)房者認(rèn)知。6月，虹橋悅瀾公布入圍積分為78.36分，不少購(gòu)房者表示分?jǐn)?shù)太高；近日，中糧瑞虹海景壹號(hào)公布入圍分94.96分，社保分0.19分。

??7月2日，上海誕生首個(gè)滿分樓盤(pán)，樓盤(pán)復(fù)興瓏御入圍分高達(dá)112.8分；要達(dá)到112.8分意味著基礎(chǔ)分和社保分雙滿分。按照復(fù)興瓏御之前定下的0.24分/月的社保系數(shù)計(jì)算，所有入圍客戶需要至少220個(gè)月（18年零4個(gè)月）的社保+60分基礎(chǔ)分，即220*0.24+60=112.8分。雖然并不是許多媒體所說(shuō)的滿分（滿分至少221個(gè)月社保），但已經(jīng)接近。

??一批又一批的高積分，也令劉勇這些在上海打拼剛需購(gòu)房者望塵莫及。7月初，劉勇在給上海市委領(lǐng)導(dǎo)的信中寫(xiě)道：“我漸漸感覺(jué)上海目前的新房積分政策明顯偏向上海本地置換房產(chǎn)年長(zhǎng)人群，外地來(lái)上海打拼人群，至少要多付出10年、20年才能擁有購(gòu)買(mǎi)新房資格”。

??另外，劉勇認(rèn)為積分政策有失公允。他舉例稱(chēng)，今年 6 月認(rèn)籌的虹橋悅瀾，認(rèn)籌積分達(dá)到78.36 分，從其官方公布身份公示可以看出，以 310 開(kāi)頭身份證號(hào)（上海本地人）占據(jù) 71%， 外地身份證號(hào)僅占 29%；同期公布的大華朗香公園里認(rèn)籌情況（認(rèn)籌最低分?jǐn)?shù) 70.45 分）也基本一致，以 310 開(kāi)頭的身份證號(hào)（上海本地人）占據(jù) 74%，外地身份證號(hào)僅占 26%?！斑@個(gè)上海本地身份證號(hào)是外地號(hào)碼近乎3倍的數(shù)據(jù)表明，外地在上海打拼人群，本該成為這個(gè)城市真正剛需的主力軍，在現(xiàn)行積分政策影響下只能淪為偏邊緣化購(gòu)房人群?！彼f(shuō)。

??劉勇希望上海新房積分搖號(hào)政策能夠盡快地完善起來(lái)。如嚴(yán)格限制通過(guò)過(guò)戶、代持，轉(zhuǎn)讓自身房產(chǎn)使自己成為高分無(wú)房戶后，利用政策炒房的人群；或者對(duì)于 5-10 年內(nèi)通過(guò)交易，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)人群也做出一定積分規(guī)定，真誠(chéng)呼吁為那些從外地到上海打拼的無(wú)房剛需人群帶來(lái)更多希望空間。我們也是上海城市建設(shè)重要的貢獻(xiàn)者，也確實(shí)是上海城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成力量。

??上海新房積分搖號(hào)政策后，跟劉勇一樣奔波在樓盤(pán)認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)最后空手而歸的購(gòu)房者不在少數(shù)。更有開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)玩起來(lái)了“烏龍”，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，6月10日開(kāi)盤(pán)的寶山區(qū)樓盤(pán)上實(shí)·海上菁英，有購(gòu)房者在仔細(xì)對(duì)照當(dāng)天銷(xiāo)控表后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天項(xiàng)目房源數(shù)量與叫號(hào)節(jié)奏對(duì)不上，552套房源在第330組家庭選完后僅剩172套，其中50套房源“離奇消失”，疑似被人為操作“隱藏”。

??這些“神秘消失”的房源去哪了？購(gòu)房者張女士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海表示，曾有人對(duì)她說(shuō)多給“茶水費(fèi)”可以幫忙預(yù)定房源，她在計(jì)算購(gòu)房款加“茶水費(fèi)”后發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房總費(fèi)用跟周邊倒掛的二手房持平，由于超出預(yù)算最終拒絕了向她推薦“茶水費(fèi)”的人員。

??7月7日下午，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海在上實(shí)·海上菁英售樓部現(xiàn)場(chǎng)看到，開(kāi)盤(pán)近一個(gè)月依然有購(gòu)房者陸續(xù)前往，現(xiàn)場(chǎng)工作人員表示：“房子6月份就賣(mài)完了，現(xiàn)在是已經(jīng)交了房款的購(gòu)房客過(guò)來(lái)簽約”。對(duì)于開(kāi)盤(pán)當(dāng)天有購(gòu)房者反映有房源“消失”時(shí)，該工作人員說(shuō)：“我們正常開(kāi)盤(pán)，沒(méi)有任何問(wèn)題?！?/p>

??上海市寶山區(qū)房管局工作人員也表示，開(kāi)發(fā)商在自查有無(wú)違規(guī)情況時(shí)，自查結(jié)果是沒(méi)有任何問(wèn)題，如有更多購(gòu)房人提供有價(jià)值線索，將約談開(kāi)發(fā)商并介入執(zhí)法流程。

??來(lái)自同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年6月，上海商品住宅市場(chǎng)成交9615套，銷(xiāo)售套數(shù)環(huán)比上升28%，6月成交區(qū)域結(jié)構(gòu)中，寶山、奉賢、青浦成交量排列榜單前三，其中寶山區(qū)成交均價(jià)最高，上海新房市場(chǎng)依然在火熱拼積分。

??上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦建議，積分低購(gòu)房者可以考慮購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)郊區(qū)房子，也可以購(gòu)買(mǎi)二手房。

??二手房“虛火不再”

??二手房市場(chǎng)則展現(xiàn)了更多理性。

??根據(jù)信義房屋統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年6月上海二手住宅成交約2.79萬(wàn)套，環(huán)比上漲9.65%，同比上漲0.96%，成交量連續(xù)兩個(gè)月小幅回升，但較前期成交高點(diǎn)仍有明顯回落，市場(chǎng)整體理性平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：信義房屋

數(shù)據(jù)來(lái)源：信義房屋

??數(shù)據(jù)顯示，2021年1—6月上海二手住宅市場(chǎng)共成交約17.9萬(wàn)套，較2020年下半年18.7萬(wàn)套環(huán)比下跌約5%；從成交量看調(diào)控效果明顯，但市場(chǎng)整體韌性較強(qiáng)。2021年6月，上海各區(qū)二手房住宅成交套數(shù)，浦東、徐匯、奉賢位列漲幅榜前三，成交套數(shù)環(huán)比分別上漲21.01%、16.74%、14.38%；楊浦、崇明、虹口則環(huán)比分別下跌11%、4.9%、3.19%。

??“現(xiàn)在有好幾個(gè)樓盤(pán)降價(jià)，浦東東郊花園一套779平方米豪宅業(yè)主之前報(bào)價(jià)1.1億元，現(xiàn)在直降2000萬(wàn)元；寶華海上郡領(lǐng)一套421平方米住房，業(yè)主原報(bào)價(jià)4500萬(wàn)元現(xiàn)在降價(jià)400萬(wàn)元，4100萬(wàn)元誠(chéng)意出售。”上海百庭豪宅銷(xiāo)售朱經(jīng)理說(shuō)。

??除上千萬(wàn)元豪宅降價(jià)外，上海中環(huán)內(nèi)部分學(xué)區(qū)房也不例外。2021年1月初，曾被市場(chǎng)熱炒的上海浦東梅園三街坊1984年建造的“老破小”學(xué)區(qū)房，33平方米成交價(jià)高達(dá)655萬(wàn)元，單價(jià)近20萬(wàn)元/平方米，一天漲價(jià)幾十萬(wàn)元的事情時(shí)有發(fā)生。

??然而，時(shí)隔半年后，7月7日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海在同樣是浦東三街坊了解到，該小區(qū)目前市場(chǎng)掛牌價(jià)約16.6萬(wàn)元/平方米，30平方米售價(jià)499萬(wàn)元，相比半年前售價(jià)總價(jià)下降150萬(wàn)元。

??位于中環(huán)區(qū)域同樣擁有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的上海春城，擁有萬(wàn)科物業(yè)，最近成交了一套136平方米白玉蘭獎(jiǎng)戶型，總價(jià)1077萬(wàn)元，成交單價(jià)7.9萬(wàn)元/平方米。

??成交該房子的太平洋房屋中介張經(jīng)理告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海，“這套房子房東3次降價(jià)，最開(kāi)始掛牌1450萬(wàn)元，第一次降至1399萬(wàn)元，第二次降至1250萬(wàn)元，第三次又降至1150萬(wàn)元，最后以1077萬(wàn)元成交，單價(jià)從最初的10.6萬(wàn)元/平方米降到成交時(shí)的7.9萬(wàn)元/平方米?！?/p>

??不止是這套房屋，太平洋房屋張經(jīng)理表示，周邊其他房屋掛牌價(jià)都有下降。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海采訪時(shí)表示，這半年上海二手房市場(chǎng)情緒變化很明顯，現(xiàn)在市場(chǎng)整體價(jià)格持平占多數(shù)，二季度以后市場(chǎng)回歸到平穩(wěn)階段，現(xiàn)階段有一小部分往上調(diào)，也有一小部分價(jià)格往下調(diào)，對(duì)比之前的虛高現(xiàn)在是降回來(lái)了。

??對(duì)于上海二手房市場(chǎng)這半年的變化，同策研究院資深分析師肖云祥對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海表示，從上半年上海二手房走勢(shì)來(lái)看，量?jī)r(jià)都出現(xiàn)“V”型走勢(shì)。1月成交量達(dá)到7.06萬(wàn)套后，因上海學(xué)區(qū)房政策以及春節(jié)因素，2月快速跌破2萬(wàn)套至1.89萬(wàn)套，隨后快速爬升至3.96萬(wàn)套，進(jìn)入二季度后市場(chǎng)成交量出現(xiàn)持續(xù)微漲趨勢(shì)，月均成交量在2.47萬(wàn)-2.86萬(wàn)套；價(jià)格方面，在5月均價(jià)降至3.9萬(wàn)元/平方米，6月回升至4.1萬(wàn)元/平方米。

??“整體來(lái)看，上海二手房市場(chǎng)在去年下半年出現(xiàn)一波由學(xué)區(qū)房點(diǎn)狀熱點(diǎn)引爆市場(chǎng)行情后，針對(duì)二手房市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策相繼出臺(tái)，市場(chǎng)逐步企穩(wěn)；另一方面，在‘信貸兩集中’政策后，銀行也收緊了住宅貸款發(fā)放額度以及審批周期拉長(zhǎng)，在一定程度上將成交量被控制在低位平穩(wěn)運(yùn)行區(qū)間，價(jià)格趨勢(shì)也將回歸平穩(wěn)”。同策研究院資深分析師肖云祥說(shuō)。

??（應(yīng)受訪者要求，文中劉勇為化名。）